房地產(chǎn)系統(tǒng)鏈條揭秘

為什么數(shù)量巨大的以普羅大眾為代表的買房子的群體，在與以開發(fā)商為代表的賣房子的群體的博弈中，總會處于下風(fēng)？

依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，當(dāng)一種大宗商品的價格大大超過了社會主流人群的購買力，因為需求的不振，此商品的價格一定會大幅下降。但很可惜，這個規(guī)律在中國的房地產(chǎn)市場失靈了——中國的房價已經(jīng)連續(xù)漲了7、8年，不少地方的樓價已翻了不下兩番，2008年城鎮(zhèn)居民一年不吃不喝，其全部收入僅能買到4平方米的商品房。這種不可思議的情況到底是如何出現(xiàn)的？為什么數(shù)量巨大的以普羅大眾為代表的買房子的群體，在與以開發(fā)商為代表的賣房子的群體的博弈中，總會處于下風(fēng)？

原因很簡單，我國的房地產(chǎn)并非完全在市場體系中運行，非但如此，作為一個高度壟斷的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了一個分工和配合極為嚴(yán)密的系統(tǒng)鏈條。簡而言之，即地方政府壟斷了土地，銀行壟斷了投資，開發(fā)商則壟斷了開發(fā)與定價，加上空手套白狼的期房政策，形成了三位一體的利益共同體。

在這個共同體內(nèi)，作為公權(quán)力的行使單位，地方政府既當(dāng)運動員，又當(dāng)裁判員，加上賣地比搞實業(yè)要容易，土地所得收入可以有效地彌補當(dāng)?shù)刎斦杖耄赢?dāng)?shù)谿DP的增長，地方政府與開發(fā)商很自然就形成了一種特有的“共生”關(guān)系。房地產(chǎn)的利益鏈條有了地方政府參與后，政策托市、瘋狂放貸、降低貸款利息、降低首付比例，以及利用買房入戶等資源誘導(dǎo)民眾高位接盤等等措施的出臺顯然也就毫不稀奇了。甚至某市一個區(qū)政府還出臺了這樣的文件：要求全區(qū)副科級以上現(xiàn)職干部上半年每人至少替開發(fā)商銷售一套住房。不客氣地說，把一些地方政府稱為是開發(fā)商的變相“售樓處”，一點也不為過。

而從銀行的方面來講，長久以來一直是有限的幾個巨頭包攬了整個市場。因為高度的壟斷和缺乏競爭，嘴邊的肥肉太多，所以費力且利潤較低的很多事情總是缺乏動力，比如針對中小民營企業(yè)的信貸久久沒有太多的實質(zhì)性動作，甚至在一些國家獲得成功的“窮人的銀行”模式，也在層層阻力下難以在國內(nèi)展開有效推廣。相比之下，介入到房地產(chǎn)行業(yè)，高度壟斷下有限供給的土地總是具備升值潛力，而且還有地方政府撐腰，如此“幸事”，何樂而不為？更何況，就算銀行不樂意去做，別人想做還不一定有資格。而雙方合謀違規(guī)松綁二套房貸的事實表明，銀行早已被拉到了同一駕戰(zhàn)車上。

而開發(fā)商內(nèi)部，就更好說了。作為最具協(xié)調(diào)精神的行業(yè)，在各種組織的推動下，地產(chǎn)商們會時不時來碰個頭什么的。而在硬撐和漲價方面，其行動的默契總是令人嘆為觀止，以至于2008年身為行業(yè)老大的萬科開始降價時，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有跟進(jìn)的，不少人還等著看笑話。而最近，所謂“寒冬里的小陽春”剛冒個苗頭，開發(fā)商們便抓住時機，相當(dāng)一致的掀起了新一輪的漲價潮。據(jù)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，4～5月，北京市共有36個項目漲價，有的區(qū)域漲價項目更占到了70%以上。這還不算，一些政策制定者，以及所謂學(xué)者，也早已被房地產(chǎn)利益集團(tuán)收編，成為其制造漲價輿論和政策的吹鼓手。

綜上所述，從某種程度上而言，買房者與賣房者之間的博弈，猶如農(nóng)民起義軍與職業(yè)軍隊之間的戰(zhàn)斗一樣：盡管起義軍一方數(shù)量眾多，但因為力量分散，缺乏統(tǒng)一協(xié)同，所以總會很悲哀的被訓(xùn)練有素的正規(guī)軍所打敗。但問題在于，住房這一畸形發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重制約了民眾其它方面的消費，且不談這是否已造成社會不公的問題，單是實施擴(kuò)大內(nèi)需這一戰(zhàn)略，其根基也已經(jīng)遭到了嚴(yán)重的削弱和制約。