園區(qū)開發(fā)商業(yè)務模式特性及發(fā)展趨勢

行業(yè)第二波高潮——理性開發(fā)，和諧發(fā)展，成為增長引擎

模式之變——單一土地開發(fā)向綜合服務提供商轉型，行政管理向市場化運作轉變

經營重心——企業(yè)戰(zhàn)略導向下的價值鏈關鍵環(huán)節(jié)參與

發(fā)展趨勢——運營、多元化、品牌 / 管理輸出、整合

本文關鍵字 園區(qū) 信息化

行業(yè)第二波高潮——理性開發(fā)，和諧發(fā)展，成為增長引擎開發(fā)區(qū)的設立與發(fā)展，是中國改革開放的一大創(chuàng)舉。 自1984年9月25日開始，我國開發(fā)區(qū)建設史已有二十多年，期間出現(xiàn)過幾次大起大落。概括來說，開發(fā)區(qū)行業(yè)經歷了1984~90年代初的“優(yōu)惠政策主導”階段、90年代中~21世紀初的“基礎環(huán)境主導”階段、2003~2005年的“清理整頓”階段，正迎來行業(yè)的第二波高潮，逐步走向“理性開發(fā)、和諧發(fā)展”的第四階段。

2008年，54個國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，以全國0.4%的建設用地，實現(xiàn)了全國15.1%的進出口總額、全國5.1%的GDP、全國21.1%的外商投資及全國4.6%的稅收—— 開發(fā)區(qū)已成為國民經濟增長的引擎。

模式之變——單一土地開發(fā)向綜合服務提供商轉型，行政管理向市場化運作轉變

作為開發(fā)區(qū)的核心執(zhí)行者，園區(qū)開發(fā)及經營者也伴隨著開發(fā)區(qū)的建設逐步成長。

園區(qū)開發(fā)商的經營環(huán)節(jié)包括了籌措資金、土地開發(fā)、建設基礎設施、開發(fā)經營項目、招商引資、提供產業(yè)服務和功能配套等。與普通房地產開發(fā)商不同，園區(qū)開發(fā)商的利潤主要來源于后期的經營。這一行業(yè)具有“投資大、銜接緊密、增值服務多、回報穩(wěn)定”等特性。一方面，開發(fā)企業(yè)將區(qū)內土地進行深加工，在土地和區(qū)域環(huán)境上實現(xiàn)升值;另一方面，通過招商引資，為入駐企業(yè)提供空間解決方案和橫跨整個生產供應鏈的配套服務來實現(xiàn)投資回報。

在我國，園區(qū)開發(fā)商的發(fā)展主要分為四大

階段:

開發(fā)初期階段開發(fā)企業(yè)除少量的注冊資本金和啟動資金外，主要通過土地使用權的抵押、財政的貼息和擔保進行土地一級開發(fā)及市政基礎設施建設，并快速招商，引進項目。該階段的開發(fā)商主要借助銀行借貸和財政撥款，以投入為主。

發(fā)展階段隨著入?yún)^(qū)企業(yè)建成投產形成稅收，開發(fā)區(qū)管會根據(jù)國家政策將留存的稅收按比例撥付給開發(fā)公司。開發(fā)企業(yè)將土地轉讓收入和財政撥款兩部分資金捆綁使用，用于區(qū)內土地開發(fā)和基礎設施建設，從而實現(xiàn)了“滾動開發(fā)，良性循環(huán)”的運作。此階段開發(fā)企業(yè)的收入以一次性的土地批租和財政返還收入為主。

市場化運營階段隨著園區(qū)建設和入駐企業(yè)達到一定規(guī)模，開發(fā)商的主營業(yè)務逐漸由單一的土地開發(fā)和基礎設施建設轉變?yōu)榕c企業(yè)自身發(fā)展或園區(qū)功能相吻合的多元化布局。絕大部分開發(fā)商繼續(xù)立足區(qū)域土地和房地產開發(fā)，在主營業(yè)務上下游產業(yè)鏈進一步拓展。小部分則圍繞園區(qū)的產業(yè)定位，提供與園區(qū)功能相配套的服務性產業(yè)。該階段的開發(fā)商通常已形成租售并舉的房地產經營格局，物業(yè)出租和園區(qū)服務等經常性收入的占比逐漸提升。

跨區(qū)發(fā)展階段一部分運作良好、資金實力雄厚的開發(fā)商由于園區(qū)內土地資源逐漸利用殆盡，為謀求進一步的發(fā)展與突破、做大做強主業(yè)，已開始走出開發(fā)區(qū)，在市場競爭中獲取資源。通常區(qū)外拓展的業(yè)務都立足園區(qū)多年開發(fā)建設經驗所形成的自身優(yōu)勢基礎上，與房地產開發(fā)或基礎

設施建設相關。

目前國內領先的開發(fā)企業(yè)主要處于第二、三階段。

伴隨著開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，園區(qū)開發(fā)模式正逐步由管委會完全行政管理式開發(fā)向工業(yè)房地產開發(fā)商為主導的市場化運作轉變。

同時，從園區(qū)的開發(fā)、融資及招商模式來看，也有了關鍵的轉變:

開發(fā)模式#8195;由“單一工業(yè)園開發(fā)”轉向“三位一體、四位一體的綜合開發(fā)”。

融資模式#8195;由“依靠政府財政扶持”轉向“市場化融資建立自體造血機能”。

招商模式#8195;由“全面播種隨機招商”轉向“產業(yè)集聚的鏈式招商”。

經營重心—— 企業(yè)戰(zhàn)略導向下的價值鏈關鍵環(huán)節(jié)參與

不同戰(zhàn)略導向的園區(qū)開發(fā)商各自參與的開發(fā)價值鏈環(huán)節(jié)是不同的。比如，以房地產投資為導向的企業(yè)(大連軟件園發(fā)展公司、金融街等)的盈利環(huán)節(jié)在于土地開發(fā)與招商、房地產開發(fā)與銷售、物業(yè)持有與管理等業(yè)務，對房地產開發(fā)與銷售的參與程度也相對較高;而以產業(yè)投資為導向的企業(yè)(荷蘭澤尼科)的盈利環(huán)節(jié)偏重于物業(yè)持有、產業(yè)服務和產業(yè)投資，在這些業(yè)務領域內的參與程度也更高;綜合導向的企業(yè)(張江高科、東湖高新)涉足較廣，但更積極參與土地開發(fā)與招商這一環(huán)節(jié)。

不同的參與方式對園區(qū)開發(fā)商的運營能力也有不同的要求。對以房地產投資為導向的企業(yè)，運營能力的重點在于資本運作、市場營銷及建設

項目管理;針對產業(yè)投資導向的企業(yè)，在于資本運作、服務管理和投資管理的能力;對綜合導向的企業(yè)，則需要資本運作、政府關系及建設項目管理的能力。

發(fā)展趨勢—— 運營、多元化、品牌/管理

輸出、整合

未來，園區(qū)開發(fā)商的經營模式發(fā)展將會出現(xiàn)以下四個趨勢:房地產經營模式的轉變:從“開發(fā)商”轉向“運營商”;業(yè)務領域多樣化;依靠輸出品牌和經營模式進行戰(zhàn)略擴張;加強整合并提供各種特色資源。

對園區(qū)開發(fā)商來說，經營重心正在向產業(yè)鏈下游轉移和拓展，成為房地產開發(fā)和運營商。

園區(qū)開發(fā)商的經營業(yè)務范圍除原有房地產開發(fā)業(yè)務外，服務和投資業(yè)務已成為新的利潤增長點。