論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段的成本控制

李慧英

摘要：針對(duì)金融危機(jī)背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在決策階段的成本控制問(wèn)題，分別從建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選、提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力、控制土地競(jìng)拍價(jià)格等四個(gè)方面作出了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段成本控制

目前，我國(guó)正處于遭遇國(guó)際金融危機(jī)的宏觀背景之中，房地產(chǎn)行業(yè)也由此逐漸整體進(jìn)入調(diào)整階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大?！罢_的決策是成功的開(kāi)始”，因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的源頭——決策階段，來(lái)分析這一環(huán)節(jié)的成本控制問(wèn)題。

一、建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

第一，規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車(chē)泊位、市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素。

第二，設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮性?xún)r(jià)比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)性、采光、通風(fēng)、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。

第三，市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料和市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，就租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)。

第四。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)需要考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡情況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等；綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。

以上每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本都有直接或間接的影響。比如建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比。它反映用地合理性情況，是城市管理的控制性指標(biāo)。容積率是反映地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，無(wú)綱量，其內(nèi)涵與“建筑密度”一致，但表述形式不同，容積率：總建筑面積／地塊面積。適當(dāng)提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率，可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià)，同時(shí)節(jié)約用地，從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。

二、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選

要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在滿(mǎn)足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目方案優(yōu)選，是尋求合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，從中篩選出滿(mǎn)足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行比選。在進(jìn)行可供比較方案，優(yōu)選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案優(yōu)選指標(biāo)有：差額投資內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值(NPv)，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以?xún)衄F(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案；等額年值，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案優(yōu)選，須對(duì)各可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進(jìn)行優(yōu)選。

對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等表態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案優(yōu)選。對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行優(yōu)選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)，直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的優(yōu)選。

三、提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金密集性行業(yè)、資金使用量大，市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家宏觀政策的調(diào)整都會(huì)影響到項(xiàng)目的收益，嚴(yán)重的可能會(huì)使企業(yè)的資金鏈條斷裂，整個(gè)項(xiàng)目陷入癱瘓。這就要求開(kāi)發(fā)商在投資決策階段通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策和市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)等。

第一，政策風(fēng)險(xiǎn)。

近年來(lái)，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、有效控制房?jī)r(jià)，采取一系列宏觀調(diào)控政策，雖然效果不明顯，但是政府調(diào)控的決心并沒(méi)有改變。房地產(chǎn)政策的改變，尤其是調(diào)整性政策的出臺(tái)，必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大。應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的措施主要是縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，加快項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度，即使回籠資金。

第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由利率、資本金充足率兩個(gè)方面。特別是2007年以來(lái)，國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調(diào)整，使得一線城市房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降，投資速度減慢。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導(dǎo)致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的措施。主要是預(yù)期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來(lái)的房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)，一是在簽訂銀行貸款合同時(shí)，選擇固定利率；二是在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，按可能升高的銀行貸款利率進(jìn)行，預(yù)先就對(duì)銀行貸款利率的提高作出防范措施；三是在進(jìn)行投資方案評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行不確定性分析，充分考慮貸款利率可能帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

第三，購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化而造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不穩(wěn)定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失。應(yīng)對(duì)措施主要是在房屋的建筑設(shè)計(jì)中豐富產(chǎn)品的類(lèi)型，對(duì)大、中、小戶(hù)型進(jìn)行優(yōu)化組合，適當(dāng)加大可以組合型住宅的所占比例。

四、控制土地競(jìng)拍價(jià)格

土地成本(約占項(xiàng)目總成本的30％～35％左右)，主要指土地獲得階段形成的各種費(fèi)用支出。包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析要準(zhǔn)確，在土地招投標(biāo)中制定競(jìng)買(mǎi)策略與技巧，做到以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益、來(lái)打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

第一，要注重土地費(fèi)用可承受的最高限額測(cè)算。

在參與土地競(jìng)拍之前，首先必須算好帳，擬建設(shè)的初步方案，即以什么的產(chǎn)品面市，并預(yù)測(cè)明后年的各種品類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，然后計(jì)算建造的成本，以銷(xiāo)售價(jià)格最低的物業(yè)形態(tài)作為假定方案，假定為零利潤(rùn)的情況下，計(jì)算出土地成本限額。這就是參與拍賣(mài)所能承受的價(jià)格底線，能夠基本保證土地成本在可控制范圍內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)盲目舉牌，造成不可控制的局面。

第二。土地競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)策略選擇的具體方案如下：

(1)不平衡報(bào)價(jià)策略。當(dāng)采用評(píng)分的方法進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可通過(guò)認(rèn)真分析評(píng)分方法，結(jié)合企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，使本企業(yè)的綜合評(píng)分達(dá)到最高。如發(fā)展商本身的建筑實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)招標(biāo)工程造價(jià)有較大的把握，可報(bào)以最短的建筑周期，較高的土地出讓金，以獲取高分，壓倒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

(2)高、低報(bào)價(jià)策略。若項(xiàng)目所要求的專(zhuān)業(yè)性和管理水平較高，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，可使用低報(bào)價(jià)策略；若項(xiàng)目的發(fā)展前景看好，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，則可使用高報(bào)價(jià)策略。

(3)合縱連橫策略。為了避免行業(yè)內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)。抬高土地的競(jìng)拍價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該采用合縱連橫進(jìn)行聯(lián)合投標(biāo)。

(4)志在必得策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于發(fā)展需要不惜采取微利甚至微虧的策略進(jìn)行高報(bào)價(jià)，以期志在必得。房地產(chǎn)企業(yè)在土地競(jìng)買(mǎi)時(shí)，通過(guò)對(duì)出讓土地進(jìn)行認(rèn)真分析、做出詳細(xì)策劃，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況和本企業(yè)需要的迫切程度，結(jié)合以上的競(jìng)買(mǎi)策略，在競(jìng)買(mǎi)時(shí)保持心理穩(wěn)定、從容應(yīng)價(jià)。土地在招拍掛出讓之前。政府部門(mén)對(duì)該地塊的規(guī)劃一般是粗線條的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地后，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還可以結(jié)合所在城市的發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)項(xiàng)目用地的規(guī)劃向政府提出合理化建議，以期政府部門(mén)采納。使其在規(guī)劃指針上做出一些讓步，提高對(duì)土地的利用率，降低土地使用成本。