我國房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀分析

張　娟

摘要：闡述了我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況，分別從中國房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權(quán)的競爭，對我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場壟斷定價(jià)品牌競爭

房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經(jīng)過近十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是個發(fā)育不全的市場，房地產(chǎn)市場化程度低，市場供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配；房地產(chǎn)價(jià)格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產(chǎn)市場企業(yè)間進(jìn)行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產(chǎn)市場競爭方式和狀況進(jìn)行了重新思考很有意義。

一，我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。就溫州最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，井已初步形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進(jìn)而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。另外，目前很多跨國公司大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)不得不面對日益強(qiáng)烈的競爭壓力。就溫州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些難題，可以窺見全國目前房地產(chǎn)業(yè)的諸多問題亟待解決。

二、我國房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀分析

1，中國房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格競爭

目前，我國的房地產(chǎn)價(jià)格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價(jià)、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格串謀。價(jià)格競爭的特殊表現(xiàn)形式。因?yàn)樗鼈兌际瞧髽I(yè)在價(jià)格競爭過程中采取的“特殊”的價(jià)格競爭策略。

1)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價(jià)。中國房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境是區(qū)域性寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)環(huán)境，這種環(huán)境下的市場競爭是位置相鄰的少數(shù)幾家企業(yè)之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現(xiàn)在：壟斷可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格歧視。通常來說，我們把價(jià)格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價(jià)格。價(jià)格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時(shí)間、銷售方式以及消費(fèi)者收入情況相關(guān)的幾個方面的價(jià)格歧視。

3)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格串謀。價(jià)格串謀可以弱化競爭。提高寡頭企業(yè)的市場壟斷力量和盈利能力。盡管企業(yè)的串謀行為及其均衡存在極大的不穩(wěn)定性，但是由于中國房地產(chǎn)市場具有獨(dú)特的市場結(jié)構(gòu)特征，房地產(chǎn)企業(yè)之間的價(jià)格串謀不僅可能，而且具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性和普遍性。促使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行價(jià)格串謀的因素主要包括市場結(jié)構(gòu)因素、企業(yè)的成本因素、多市場競爭因素等等。

2，房地產(chǎn)品牌競爭

房地產(chǎn)的品牌創(chuàng)立可以減少房產(chǎn)交易中由于信息不充分而帶來的不利影響。某種特定的房產(chǎn)品牌一旦形成，就向購房者傳達(dá)了一種代表特定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水準(zhǔn)的信息，降低了事前(買賣行為發(fā)生前)的信息不對稱。

行業(yè)發(fā)展規(guī)律決定。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時(shí)，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費(fèi)者也趨向成熟，在房地產(chǎn)市場已日益走向買方市場的今天，品牌在消費(fèi)者購房決策中起的作用越來越重要。其次，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。中國人世后。歐美大型房地產(chǎn)商也將進(jìn)駐中國市場，而香港和臺灣的投資大大增加?；蚴菂⑴c開發(fā)或是直接投資等等，這些都顯示了國內(nèi)企業(yè)建立自己的品牌的重要性。

3，廣告競爭

目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商在處理現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的信息不對稱現(xiàn)象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性投資，也是企業(yè)的一種競爭戰(zhàn)略。廣告作為一種競爭戰(zhàn)略，是指企業(yè)將廣告支出作為一種與價(jià)格、產(chǎn)出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運(yùn)用，使廣告投入產(chǎn)生有利于自己的競爭優(yōu)勢。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費(fèi)用有不斷加大的趨勢，最終導(dǎo)致各個企業(yè)的廣告費(fèi)用超出了它們愿意支付的水平。

4，土地所有權(quán)競爭

由于土地資源的稀缺性，在供不應(yīng)求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經(jīng)無法有效調(diào)控城市土地的使用效率，必須對其結(jié)構(gòu)加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。第一，對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實(shí)行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)方式取代協(xié)議方式。第二，通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。第三，逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)。第四，放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場的條件。

三、結(jié)語

總之，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿?，在中國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，特別是去年的金融危機(jī)，出現(xiàn)了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關(guān)部門必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政府規(guī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭行為。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的可競爭性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價(jià)格機(jī)制的充分形成和有效發(fā)揮。使我國的房地產(chǎn)業(yè)保持健康快速的發(fā)展。