群租亂象加劇管理困局

彭　斐

“開門就是床，伸手就碰墻”，這是大城市群租房的真實(shí)寫照，隨著群租房日益增多，它在消防、治安等方面引發(fā)的問(wèn)題越來(lái)越受到人們的關(guān)注。

群租引起的糾紛并不少見(jiàn)。2006年7月，上海市松江區(qū)的一個(gè)群租房，由于私接電線發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致6個(gè)人死亡。之后上海市政府立即出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，明確禁止群租房。在北京，這幾年群租引發(fā)的問(wèn)題也越來(lái)越多，但目前對(duì)群租房的監(jiān)管仍是一片空白。

群租第一案：群租戶惹禍房東當(dāng)被告

從今年4月5日到現(xiàn)在。已經(jīng)過(guò)了4個(gè)多月，北京市海淀區(qū)世紀(jì)城小區(qū)業(yè)主許女士沒(méi)有想到，一場(chǎng)鄰里糾紛持續(xù)了如此長(zhǎng)的時(shí)間。

事情的起因是許女士樓上的鄰居將房子租出去了，租給了20多名群租戶。

許女士介紹說(shuō)：“我們是2006年搬進(jìn)來(lái)的。我們住的世紀(jì)城時(shí)雨園是中國(guó)人民大學(xué)老師的團(tuán)購(gòu)房，拿到房子后，樓上的樓主王女士就將房子租了出去?！?/p>

“一個(gè)160平方米的三居室被分割成12個(gè)房間，甚至廚房都被改成了單問(wèn)，住進(jìn)了20多名租住者。”自這些人住進(jìn)去后，許女士就不勝其擾，“其中有好幾個(gè)人每天凌晨三四點(diǎn)才回來(lái)，有的夜出晝歸?！痹S女士總感覺(jué)“頭頂上有個(gè)炸彈”要隨時(shí)爆炸。

不幸的一天還是來(lái)了。2009年4月5日，許女士一家外出，中午接到物業(yè)電話，稱在抄電表時(shí)，聽到水流聲，懷疑她家漏水了。等許女士趕回家中。房間內(nèi)的積水已經(jīng)有四五厘米深，并有污物。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，是樓上衛(wèi)生間水管脫落造成污水外泄。

因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間浸泡，許女士家收藏的字畫、書籍、著作手稿等物品被悉數(shù)損壞，經(jīng)過(guò)估算，許女士的損失有11萬(wàn)元。

但是，這時(shí)許女士卻找不到索賠對(duì)象。樓上房主王女士認(rèn)為責(zé)任在房屋的承租者，應(yīng)該由承租者承擔(dān)；而由于房屋租賃者有20多人，也搞不清楚到底是誰(shuí)堵塞了下水道水管。

家里被淹后，許女士一家三口只能在附近租房子住。

后來(lái)，在物業(yè)協(xié)調(diào)下，出租人王女士承認(rèn)許女士的房屋被淹是因?yàn)槿鹤鈶舫?fù)荷使用衛(wèi)生間造成下水道堵塞，因疏通不當(dāng)造成下水道水管脫落。由此，王女士、許女士、物業(yè)和中介共同簽訂了書面協(xié)議。但是，因?yàn)橘r償金額的問(wèn)題，王女士并未與許女士達(dá)成一致，協(xié)調(diào)失敗。

5月5日，多次交涉無(wú)果后，忍無(wú)可忍的許女士把樓上的業(yè)主同時(shí)也是自己同事的王女士告上法庭，要求賠償11萬(wàn)元，并要求法院判決王女士立即拆除其房屋內(nèi)的隔斷房間，恢復(fù)房屋原有結(jié)構(gòu)，停止將住宅改為經(jīng)營(yíng)性住房，消除治安、消防等安全隱患。

7月3日，此案公開審理。在過(guò)去的近3個(gè)月時(shí)間里。許女士有家不能回，只能租住在外面。鑒于此，開庭當(dāng)日。許女士將索賠金額提升到了16萬(wàn)元。

“這并不是一個(gè)固定索賠金額?！痹S女士的律師侯玉紅在接受采訪時(shí)表示。16萬(wàn)元的索賠金額包括兩部分，“一部分是固定的，如被損毀的書畫、家具裝修等，一部分是不固定的，包括房屋在侵害發(fā)生時(shí)到再次入住期間的物業(yè)管理費(fèi)和許女士一家這期間在外的租房費(fèi)用?！?/p>

一場(chǎng)群租引發(fā)的案件，不僅讓房屋出租者面臨高額的賠償款，而且原本和諧的同事、鄰里關(guān)系也蕩然無(wú)存。

7月3日上午，北京市海淀區(qū)人民法院審理了此案。王女士申請(qǐng)延長(zhǎng)舉證期，當(dāng)天庭審并未進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段，但這起被稱為“北京群租房第一案”的民事糾紛，引起社會(huì)各界高度關(guān)注。

高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)刺激房屋群租市場(chǎng)

據(jù)北京天通苑西三區(qū)中介鏈家地產(chǎn)的郭女士透露，小區(qū)內(nèi)的群租房約占全部出租房的25％。除了個(gè)別房屋業(yè)主出租時(shí)已經(jīng)隔成多個(gè)單間外，其余都是由承租的二房東及一些尚未取消全程業(yè)務(wù)的中介公司來(lái)操作。

在“北京群租第一案”發(fā)生的世紀(jì)城小區(qū)，記者看到，出租房屋的廣告隨處可見(jiàn)，一些“二房東”從業(yè)主手中收來(lái)房源后，為獲取更多利益，將原來(lái)的房屋用木板隔成了多間小屋，有的甚至連廚房和衛(wèi)生間都被改成了臥室，租給多人居住。

在天通苑小區(qū)，一套普通三居整租的價(jià)格在每月2500元左右，隔成多間分租后，每月租金至少能多出1500元。加上中介費(fèi)是按成交次數(shù)來(lái)收取，因此，較之整租，承接群租業(yè)務(wù)也能提升中介人員的業(yè)績(jī)。

為獲取更大收益。中介和二房東往往建議房主把客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房等空間充分利用起來(lái)，以天通苑為例，如果僅出租原臥室。三居室每月租金僅為3000多元，而加上隔出來(lái)的單間，每月約為5000元。而海淀區(qū)世紀(jì)城等小區(qū)，群租三居室每月租金高達(dá)8000多元。“我們的利潤(rùn)率會(huì)大大提升，而房主也因得到更多租金而欣然同意。”一位“二房東”告訴記者。

調(diào)查結(jié)果顯示，目前北京房屋租金水平仍居高不下，一般的一居室月租金要2000元左右，四環(huán)以內(nèi)最低2200元，兩居室四環(huán)以內(nèi)要2600元至2800元，交通好、設(shè)施好、地段好的就更貴了。經(jīng)過(guò)多次搬家的“北漂”陳娜發(fā)現(xiàn)既便宜交通又方便的房子多是這種群租房，所以很多打工一族還是會(huì)選擇這種群租房。

北京群租現(xiàn)狀

對(duì)于群租，不僅是許女士這種受影響的無(wú)辜業(yè)主，就連許多“群租客”，也一樣感到難受?！岸繓|”為了賺錢，經(jīng)常會(huì)在未征得業(yè)主同意的情況下改變房屋格局，住在里面的群租戶共用一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間，早上起床洗漱、上廁所都要“搶”。

和大多數(shù)“北漂”一樣，陳娜大學(xué)畢業(yè)后，就加入了群居族。沒(méi)錢、沒(méi)熟人，每天跑人才市場(chǎng)的陳娜和許多白領(lǐng)一樣，在素有亞洲第一社區(qū)之稱的天通苑開始了群租生活。

“有張床躺著就已經(jīng)很滿足了。”陳娜說(shuō)?！白畛踝獾膯伍g不到10平方米，只有床和桌子，沒(méi)窗子，又暗又悶，十來(lái)個(gè)人用一個(gè)廁所?！?/p>

“經(jīng)濟(jì)允許的話，誰(shuí)都愿意住好一點(diǎn)，很多時(shí)候也是沒(méi)辦法。”陳娜說(shuō)。

而記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不僅白領(lǐng)熱衷于群租，其他外來(lái)務(wù)工人員在群租比率中也占據(jù)了很大的分量。他們大多從事導(dǎo)購(gòu)、餐飲等服務(wù)行業(yè)，工作地點(diǎn)在城區(qū)中心，每天搭乘城鐵往返。

“房屋面積不到40平方米。黑心房東群租給天意市場(chǎng)的18名搬運(yùn)工，平均兩平方米1個(gè)人。房屋內(nèi)電線裸露，非常容易發(fā)生火災(zāi)。2006年7月就發(fā)生過(guò)一次火災(zāi)；承租人是搬運(yùn)工，每天深夜1點(diǎn)就開始發(fā)動(dòng)電瓶車裝卸貨物，嚴(yán)重影響小區(qū)居民的正常休息并對(duì)生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅。”記者在北京市西城區(qū)人民政府官方網(wǎng)站上看到，2008年10月28日。西城區(qū)月壇北街洪茂溝居民向政府舉報(bào)反映洪茂溝10號(hào)樓某房屋的業(yè)主群租民房。嚴(yán)重?cái)_民，并存在重大火災(zāi)安全隱患。

收入不高，是他們選擇群租最直接的原因。此外，找不到熟人合租也是群租者選擇分租單間的原因之一。中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年租房成交量中的群租房明顯上升，群租比例達(dá)到6.2％，往年只有2％至3％，比去年同期激增了1.5倍以上。調(diào)查顯示，北京往年群租市場(chǎng)主要集中在海淀等高校周邊，消費(fèi)群主要為考研及少數(shù)畢業(yè)生，而今年卻由原來(lái)的考研人群轉(zhuǎn)變

為目前的畢業(yè)生和失業(yè)人群?！皩?shí)際上，群租的比例應(yīng)該更高，因?yàn)楹芏喽际侵苯痈繓|或二房東簽的合同?！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)理說(shuō)。

小區(qū)業(yè)主抵制群租“鴿子籠”

目前，在北京的各個(gè)生活社區(qū)，群租已成為一種普遍現(xiàn)象。在大型社區(qū)天通苑，這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)有兩三年的時(shí)間了，而隨著群租房的增多，附近居民與租戶之間的矛盾也越來(lái)越尖銳。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人力與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所張翼表示：“就北京而言，群租現(xiàn)象比較嚴(yán)重，天通苑、回龍觀都是典型。北京群租第一案決不是個(gè)案?！?/p>

由于不堪忍受，北京市天通苑居民也在社區(qū)網(wǎng)上貼出了《天通苑業(yè)主向群租說(shuō)不》的維權(quán)倡議書，希望大家聯(lián)合起來(lái)，抵制群租“鴿子籠”。

帖子中敘述：群租造成公共資源分配不均、防火隱患集聚等危害。此帖迅速成為討論焦點(diǎn)，也遭到不少群租客的抗議。目前，已有20余名業(yè)主贊同號(hào)召，但也有業(yè)主表示，群租者大多收入較低，群租也是無(wú)奈之舉。

天通苑社區(qū)民警馬警官說(shuō)：“由于群租人員之間不熟悉，很容易引發(fā)治安事件。比如，洗澡、用電等都可能產(chǎn)生矛盾。其次，群租容為了省事，往往只關(guān)自己的房門，忽略了入戶的大門和單元的門禁，給小偷入室盜竊制造了機(jī)會(huì)。由于沒(méi)有針對(duì)群租的相關(guān)法律依據(jù)，社區(qū)民警只能多入戶進(jìn)行檢查和宣傳，以此防止治安事件的發(fā)生?！?/p>

記者了解到，現(xiàn)有的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》也僅僅要求出租房的結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，并沒(méi)有涉及到群租應(yīng)該如何管理，這也使執(zhí)法部門在工作中難以發(fā)揮作用。

“民用住房的水電使用、排水排污設(shè)施都是按照一般家庭的人口數(shù)來(lái)設(shè)計(jì)，如果90平方米的房屋住上20多人，下水道絕對(duì)承受不了。”北京律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)多名律師對(duì)記者表示：“雖然每戶居民按照房屋面積支付物業(yè)管理費(fèi)，但前提是按照房屋設(shè)計(jì)的功能和用途來(lái)使用，群租房屋的垃圾產(chǎn)生、電梯使用、公用設(shè)施的損耗明顯高于一般住戶。物業(yè)公司依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定應(yīng)該加以管理和限制。對(duì)于群租，社區(qū)物業(yè)公司和居委會(huì)都表示他們沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，無(wú)法進(jìn)行有效管理。”

一些業(yè)主表示，群租現(xiàn)象導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)居住人數(shù)急劇增加，對(duì)社區(qū)公共資源的消耗也大規(guī)模增加，這在一定程度上損害了大多數(shù)業(yè)主的利益，在向小區(qū)物業(yè)反映問(wèn)題后，大都無(wú)果而終。物業(yè)的答復(fù)如出一轍：“我們按照業(yè)主房屋面積收取物業(yè)費(fèi)，不是按照房屋居住多少人收費(fèi)，業(yè)主把房屋租給誰(shuí)、租給多少人，我們無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)?！?/p>

群租背后的城市管理困局

7月3日庭審結(jié)束后，“北京群租第一案”原告許女士表示：“正常出租我不反對(duì)，但我要求被告終止群租行為，不然即使我贏了官司，還會(huì)生活在驚恐之中，說(shuō)不定哪天悲劇還會(huì)重演?！?/p>

然而，如何區(qū)別群租與正常的出租行為卻是一個(gè)意想不到的難點(diǎn)。作為“北京群租第一案”的代理律師，侯玉紅表示，群租并非一個(gè)法律概念，目前關(guān)于群租如何界定、由哪個(gè)部門監(jiān)管，法律上還是一片空白，也給判定群租案件造成了一定困難。但她認(rèn)為：“三居室的房子住了20多人，甚至連廚房都擠了3人，房屋原來(lái)的結(jié)構(gòu)已被嚴(yán)重破壞，由此也造成了很大的安全和消防隱患，這肯定不是正常的出租行為。”

據(jù)了解，盡管目前我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章以及規(guī)范性文件里，沒(méi)有明確提出“群租”這一概念，但是上海、深圳、杭州等地已經(jīng)出臺(tái)了一些政府規(guī)章和規(guī)范性文件，針對(duì)居住房屋的最小出租單位、出租客數(shù)量、人均承租居住面積、居住房屋分割以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理租賃業(yè)務(wù)等方面作出了詳細(xì)規(guī)定。

日前，《上海市實(shí)有人口服務(wù)與管理若干規(guī)定(草案)》正在征求意見(jiàn)。《草案》規(guī)定，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。

侯玉紅介紹：“‘群租第一案依據(jù)的法律主要還是《物權(quán)法》《民法通則》和《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，如果北京也能像上海落實(shí)這種政策法規(guī)，就能很好地規(guī)范群租現(xiàn)象了，最起碼能避免廚房和陽(yáng)臺(tái)等非出租地點(diǎn)的出租行為。”

在天通苑物業(yè)論壇上，記者看到。大多數(shù)業(yè)主表示：即使目前不能嚴(yán)禁群租，但至少應(yīng)該規(guī)范一下行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，比如群租房電線應(yīng)該是暗線，裸露在外很容易引發(fā)火災(zāi)，燃?xì)獍踩_(dá)標(biāo)等。

侯玉紅認(rèn)為。群租現(xiàn)象的管理和規(guī)范考驗(yàn)著政府的管理智慧，政府作為城市公共管理者。除了需要對(duì)群租進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管外，還應(yīng)兼顧低收入群體的基本生存權(quán)。