未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)分析

[摘 要]未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格如何變動(dòng),與普通百姓的生活息息相關(guān)。本文分析了推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲以及可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的諸多因素,闡述其背后的經(jīng)濟(jì)原因。得出未來(lái)價(jià)格變化趨勢(shì)取決于政府對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)的結(jié)論。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);價(jià)格;政府干預(yù)

[中圖分類(lèi)號(hào)]F01 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432(2009)35-0079-03

進(jìn)入21世紀(jì),中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng),從2003年房地產(chǎn)價(jià)格便一路攀升,2006—2007年我國(guó)出現(xiàn)了所謂的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題,股市和樓市都出現(xiàn)了價(jià)格暴漲現(xiàn)象,到2007年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到階段性頂峰。期間政府出臺(tái)諸多政策打壓房?jī)r(jià),但效果都不明顯。但隨著2007年下半年全球金融危機(jī)出現(xiàn),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭放緩,我國(guó)由原先的通貨膨脹轉(zhuǎn)為通貨緊縮,房地產(chǎn)價(jià)格才開(kāi)始止住上漲的趨勢(shì),出現(xiàn)了價(jià)格略微下調(diào)的現(xiàn)象。但2008年下半年我國(guó)政府出臺(tái)一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,伴隨著擴(kuò)張的財(cái)政政策與寬松的貨幣政策,我國(guó)經(jīng)濟(jì)率先出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。與此同時(shí),宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)又開(kāi)始出現(xiàn)通貨膨脹的壓力。房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量以及價(jià)格又重新出現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1～5月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積24644萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)25.5%,其中,商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)26.7%。數(shù)據(jù)印證了當(dāng)前火熱異常的房地產(chǎn)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì),但5月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比下降1.4%,工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格指數(shù)(PPI)下降7.2%,連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)雙降的局面。CPI和PPI的連續(xù)雙降顯示我國(guó)依然處在通縮的陰影當(dāng)中,雖然這里面有去年翹尾因素影響,但價(jià)格水平并沒(méi)有回到正軌上。這說(shuō)明宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)在整體上依然低迷。但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻取得了不錯(cuò)的成績(jī),說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠走出獨(dú)立于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的態(tài)勢(shì)。但是,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,對(duì)普通居民來(lái)說(shuō),又是關(guān)系到其切身利益的大事。未來(lái)價(jià)格是漲還是跌,都與他們息息相關(guān)。因此,理性分析未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì),探索房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)后面的經(jīng)濟(jì)原因,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展乃至總體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行,都十分重要。

1 推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素

房地產(chǎn)作為一種交易商品,雖然在經(jīng)濟(jì)分析上歸為資本品,但無(wú)論是它的供給還是需求,都與普通商品類(lèi)似。因此,房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)同樣受到房地產(chǎn)供需變化的影響。在諸多因素中,我們首先來(lái)看看那些可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)獨(dú)特之處在于我國(guó)的土地所有制度,由于中國(guó)所有土地都為國(guó)家所有,任何個(gè)人與集體只能通過(guò)合法的程序取得土地的使用權(quán),因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)更為確切的表達(dá)應(yīng)該是房產(chǎn)市場(chǎng)。土地的供應(yīng)由政府控制導(dǎo)致我國(guó)用于商品房建設(shè)的土地不可能無(wú)限供給,與潛在的商品房需求相比,土地供應(yīng)的限制必定導(dǎo)致住房尤其是商品房的供給不足。正是人們看到土地供應(yīng)的矛盾,加劇人們購(gòu)買(mǎi)商品房的意愿,“晚買(mǎi)不如早買(mǎi)”,商品房的價(jià)格自然會(huì)不斷上漲,并在人們對(duì)土地供應(yīng)下降的擔(dān)心下,甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲的可能。另外,我國(guó)人口眾多,有限的耕地面積更加限制了用于住房建設(shè)的土地面積,加上政府從糧食安全的戰(zhàn)略高度出發(fā),堅(jiān)決保證耕地面積最低指標(biāo),用于住房建設(shè)的土地終將有限,商品房?jī)r(jià)格上漲也在情理之中。

如果說(shuō)土地的供應(yīng)數(shù)量是從房地產(chǎn)的供給一方說(shuō)明價(jià)格上漲的可能,那么我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進(jìn)程的加快必定從住房的需求一方推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。毫無(wú)疑問(wèn),我國(guó)已經(jīng)不知不覺(jué)地加快了現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程,在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流。隨著人們收入的提高,對(duì)美好生活的向往,在居住條件方面必定有更高質(zhì)量的追求,這種潮流將增加人們對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)意愿。隨著農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移、農(nóng)業(yè)人口不斷下降的趨勢(shì),肯定會(huì)出現(xiàn)更多在城市、城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)住房的居民,這些潛在的商品房需求一方不僅維持了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的價(jià)格,而且會(huì)進(jìn)一步拉升房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

從當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也同樣存在持久的維持動(dòng)力。首先,我國(guó)目前各地政府的主要收入來(lái)源是土地的出賣(mài)(土地資源都掌握在政府手中),不管是高房?jī)r(jià)推動(dòng)高地價(jià),還是高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià),一個(gè)價(jià)格高的房地產(chǎn)市場(chǎng)有利于政府獲得更多的土地出讓收入。如果把政府也看成一個(gè)經(jīng)濟(jì)利益主體,它肯定更愿意看到繁榮、價(jià)高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次,當(dāng)前我國(guó)受金融危機(jī)的影響,以往拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的出口大幅度下降,為了保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)不陷入衰退,政府出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中,必定伴隨貨幣數(shù)量的投入。而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為資金需求大戶(hù)(其自由資金的比例不到20%,并且政府已經(jīng)繼續(xù)下調(diào)這個(gè)比例),帶有明顯的資金推動(dòng)價(jià)格上漲的特征。2009年1～4月份全國(guó)新增人民幣貸款5.2萬(wàn)億元,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此前十年的平均新增信貸規(guī)模。這其中肯定有一部分流入到房地產(chǎn)市場(chǎng),在流動(dòng)性充裕的情況下,不可能指望房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下降。推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素還有很多,但上述因素基本涵蓋了推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要方面。

2 導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素

房地產(chǎn)行業(yè)盡管是一個(gè)資金密集型的行業(yè),但它依然屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)所具備的一些特征,房地產(chǎn)業(yè)同樣存在。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)一個(gè)最典型的特征是,在沒(méi)有更先進(jìn)技術(shù)引入的條件下,其平均利潤(rùn)率必定持續(xù)下降。同樣,房地產(chǎn)業(yè)作為成熟的行業(yè),其市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻并不高,只要有資金,任何人都很容易進(jìn)入這個(gè)行業(yè),并且在短的時(shí)間里能夠大量供給。再者,住房建設(shè)所要求的技術(shù)、設(shè)計(jì)等都已經(jīng)非常成熟,隨著專(zhuān)業(yè)化水平越來(lái)越高,成本可能反而下降。所以,住房并不像黃金石油那樣稀缺,這將決定它的基本價(jià)格不可能高得離譜,房?jī)r(jià)漲得再厲害,會(huì)誘使大量社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),從而促使房地產(chǎn)價(jià)格下降。從這個(gè)意義上說(shuō),住房類(lèi)似現(xiàn)代的工業(yè)產(chǎn)品,可以標(biāo)準(zhǔn)化,因?yàn)閮r(jià)格的提高而增加供給,也因?yàn)楣┙o的增加而降低價(jià)格。

從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看,現(xiàn)有住房的空置率非常高。2008年的全國(guó)商品房空置面積達(dá)到1.27億平方米。按照我國(guó)近年來(lái)年竣工住房建筑面積6億平方米計(jì)算,推算出2008年全國(guó)商品房空置率達(dá)20%,超過(guò)國(guó)際公認(rèn)10%的警戒線(xiàn)。住房空置率高,說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)商品房的數(shù)量下降,或者許多住房并不是人們居住使用而是投資使用,人們購(gòu)買(mǎi)是為今后出售或待租。這種極端的情況只能出現(xiàn)在一個(gè)投資渠道不多、市場(chǎng)信息不充分的國(guó)家。作為不動(dòng)產(chǎn)的投資,成本要比動(dòng)產(chǎn)投資成本高,畢竟不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性非常差,這對(duì)于一個(gè)轉(zhuǎn)型社會(huì)而言,是件風(fēng)險(xiǎn)極高的事情。不動(dòng)產(chǎn)的投資適合一個(gè)緩慢發(fā)展但比較成熟的社會(huì),而不適合變化迅速的國(guó)家。隨著金融市場(chǎng)的日趨成熟,投資渠道將不斷擴(kuò)大深化,一旦居民賣(mài)掉住房以投資其他,房?jī)r(jià)下降實(shí)屬必然。

另外,從各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,住房?jī)r(jià)格已經(jīng)到了高不可攀的地步。住房?jī)r(jià)格下降是對(duì)現(xiàn)有房?jī)r(jià)過(guò)高的修正。無(wú)論從普通商品住房?jī)r(jià)格占居民平均年收入的比例,還是住房均價(jià)與同期房租的比例,現(xiàn)有住房?jī)r(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通工薪階層的承受能力。從國(guó)內(nèi)外的歷史現(xiàn)實(shí)看,房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)非常緩慢,幾十年甚至上百年的發(fā)展,房?jī)r(jià)的提高基本只能彌補(bǔ)貨幣購(gòu)買(mǎi)能力的下降,總體表現(xiàn)得十分溫和。日本20世紀(jì)末的衰退與房地產(chǎn)的泡沫不無(wú)關(guān)系,而本輪金融危機(jī)的肇始就是美國(guó)資產(chǎn)泡沫的破滅。所以,住房?jī)r(jià)格上漲以后必定會(huì)有下跌的時(shí)候。以上因素雖然不能包含導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的所有因素,但從目前房?jī)r(jià)過(guò)高的現(xiàn)實(shí)出發(fā),人們對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期還是存在的。

3 房地產(chǎn)價(jià)格漲跌的經(jīng)濟(jì)分析

任何產(chǎn)品包括商品房,價(jià)格漲跌本是一種市場(chǎng)現(xiàn)象。只要存在供給需求雙方的博弈,就不存在價(jià)格永遠(yuǎn)上漲、永遠(yuǎn)下降的奇怪現(xiàn)象。但我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格似乎在大多數(shù)時(shí)間里遵循著只漲不跌的規(guī)律,這種奇怪的現(xiàn)象究竟是怎樣形成的?

從前面導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格漲跌的因素分析中,可以得到這樣一個(gè)規(guī)律。那就是在推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中,更多是政府主導(dǎo)的因素。而在導(dǎo)致價(jià)格下跌的因素中,更多是市場(chǎng)主導(dǎo)的因素。換言之,從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能,而從非市場(chǎng)的角度看,房地產(chǎn)價(jià)格不僅不會(huì)下降,而且還有可能繼續(xù)上漲。從價(jià)格方面來(lái)理解房地產(chǎn)市場(chǎng),只能說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)嚴(yán)格意義上由供求兩種力量決定的市場(chǎng),供求以外的其他因素對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響非常大,而這些因素中,最直接、最有力量的就是政府行為。除了政府作為土地唯一供給者這個(gè)身份以外,政府宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響非常大。而這些出臺(tái)的政策中,企圖抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的政策基本失效,而刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的寬松貨幣政策卻慢慢拉升房地產(chǎn)的價(jià)格。

從以往政府調(diào)控房?jī)r(jià)的實(shí)踐看,中央政府的宏觀(guān)調(diào)控對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格只起到短期作用,效果難以持久,每次宏觀(guān)調(diào)控出臺(tái)后總是價(jià)格上漲速度減慢,但不久就會(huì)再次加速(董超、任澤平、邢偉,2006)。實(shí)證研究也表明,國(guó)家所采取的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段在抑制房地產(chǎn)價(jià)格上的作用并不顯著。中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)仍將保持高位運(yùn)行的發(fā)展趨勢(shì)。國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控之所以難以奏效,很大程度上在于調(diào)控政策的失當(dāng)以及政策的難以有效貫徹實(shí)施(曾五一、孫蕾,2006)。

此外,貨幣投放大幅度增長(zhǎng)導(dǎo)致的通脹預(yù)期引發(fā)了經(jīng)濟(jì)體內(nèi)流動(dòng)性出現(xiàn)過(guò)剩的苗頭,投資資金加速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。流動(dòng)性在相當(dāng)程度上左右了資產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。如果房?jī)r(jià)下跌將直接影響銀行信貸資金的回收,增加銀行等金融部門(mén)的信貸資金風(fēng)險(xiǎn),因此,銀行也不愿看到房地產(chǎn)的不景氣。而我國(guó)金融體系的運(yùn)作,很大程度還是由政府主導(dǎo),國(guó)有商業(yè)銀行的一個(gè)典型特征是承擔(dān)更多的社會(huì)職能。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格到底怎么變化,取決于政府的行為。

4 結(jié) 論

未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將如何變化?通過(guò)上述分析,我們可以發(fā)現(xiàn),最關(guān)鍵是看政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所起的作用。如果放任市場(chǎng)自行調(diào)節(jié),房地產(chǎn)價(jià)格將和其他市場(chǎng)的商品或者資產(chǎn)一樣,會(huì)遵循供求規(guī)律。盡管有學(xué)者提出過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格的“理性泡沫”問(wèn)題,即當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到供求平衡的時(shí)候,房?jī)r(jià)仍然存在大量的泡沫。但筆者以為,所謂房地產(chǎn)價(jià)格的“理性泡沫”本身是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)多干預(yù)的結(jié)果。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不是很完善的前提下,如果能夠讓市場(chǎng)發(fā)揮作用的空間更大一些,房地產(chǎn)價(jià)格可能反而會(huì)回歸理性。這就需要政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)中逐漸退出一部分,形成以市場(chǎng)為主的定價(jià)機(jī)制。

不可否認(rèn),我國(guó)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然需要政府的干預(yù)與調(diào)控,畢竟土地國(guó)有的性質(zhì)還將長(zhǎng)期存在。但是,政府還是可以強(qiáng)化對(duì)土地的控制和管理,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、方式及供應(yīng)時(shí)間,抑制土地價(jià)格上漲對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生的溢出效應(yīng)。加大對(duì)城市存量土地的清理力度,盤(pán)活存量土地,嚴(yán)格控制政府用地,特別是應(yīng)以立法方式控制和減少政府部門(mén)占用城市高級(jí)差地租地區(qū)的土地。另外,針對(duì)不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)商品,應(yīng)采取相應(yīng)的土地出讓方式,避免土地供應(yīng)價(jià)格上漲拉動(dòng)普通商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)。此外,要嚴(yán)格控制流動(dòng)性的數(shù)量,一定要避免信貸資金通過(guò)各種渠道成為炒高樓價(jià)的幕后黑手。這需要央行加大對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行信貸資金的管理。最近,杭州市率先收緊二套房貸,其他城市相應(yīng)跟進(jìn)是個(gè)可喜的現(xiàn)象。最后,要從立法上解決政府通過(guò)賣(mài)地獲取資金的問(wèn)題,不要讓政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的直接參與主體,逐步實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作。

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[收稿日期]2009-08-05

[作者簡(jiǎn)介]王世杰(1973—),男,江西臨川人,華僑大學(xué)商學(xué)院博士,華東交通大學(xué)教師 研究方向:宏觀(guān)金融的計(jì)量分析。