關(guān)于我國房地產(chǎn)業(yè)的若干思考

黃小虎

[摘要]我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)是城市與農(nóng)村爭奪資源的重要渠道，在城市里的利益指向，也是只為富人服務、不為窮人服務，因而不是支柱產(chǎn)業(yè)。中國房價高的根本原因是政策失誤，導致開發(fā)商壟斷住房供應，并與投資、投機相結(jié)合。此外，對需求引導不力，管理有漏洞，也是重要原因。房價與地價關(guān)系，是理論上早已解決的問題。投機引致的供求變化，使房價起起落落，投機的真正對象是地租地價。政府收入過于依賴土地，使政府面對高房價陷入兩難尷尬。解決老百姓住房問題的根本出路，是打破開發(fā)商壟斷。政府的稅費也有減免的余地。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)開發(fā)商壟斷房價與地價

[中圖分類號]F299.2[文獻標識碼]A[文章編號]1004-6623(2009)05-0057-08

前幾年，我曾發(fā)表幾篇文章，探討房地產(chǎn)業(yè)存在問題及解決辦法。近幾年政府加大了保障性住房供應的力度，這是一個重大的變化。但還有許多問題，沒有從根本上解決。社會上仍然議論紛紛，論者各執(zhí)一端?，F(xiàn)實與爭論促使我再思考：房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)嗎?房地產(chǎn)業(yè)問題的深層原因在哪里?房價與地價關(guān)系究竟如何?這里，把我的思考付諸筆端，敬請讀者批評指正。

一、房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)嗎?

我在2005年的文章中認為，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但我最近的研究表明，這個判斷恐怕不能成立，請看表1。

通過表1可知，全社會固定資產(chǎn)投資中農(nóng)村所占比重，1990年為27.5％，2000年為20.3％，2007年只有14.5％。相應的城市所占比重分別為72.5％、79.7％和85.5％，其中城市房地產(chǎn)所占的比重，1990年為7.7％，2000年為15.1％，2007年達到18.4％。大約從2004年前后，每年的城市房地產(chǎn)投資，就超過了當年全國農(nóng)村的全部固定資產(chǎn)投資。另外，全社會住宅投資中，1995年農(nóng)村占30.8％，2007年只有15.1％，相應的1995年城市占69.2％(其中房地產(chǎn)業(yè)占37％)，2007年城市占84.9％(其中房地產(chǎn)業(yè)占72％)。

很顯然，這是一個城鄉(xiāng)嚴重失衡的結(jié)構(gòu)。在這樣一個結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)的光輝只能惠及城市，而不能普照廣大的農(nóng)村。不僅不能普照農(nóng)村，目前的房地產(chǎn)業(yè)還是城市與農(nóng)村爭奪資源的重要渠道，因而也是導致城鄉(xiāng)經(jīng)濟失衡的一個原因。這樣一個產(chǎn)業(yè)，能夠稱為支柱產(chǎn)業(yè)嗎?

即使在城市，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)也并未帶來社會的和諧。有研究稱，全國已出讓土地但未銷售的存量住宅約26.9億平方米，相當于全國人均兩平方米，城鎮(zhèn)居民人均四、五平方米。那么多的房子都到哪里去了?據(jù)零點公司2006年調(diào)查，商品房購買者中的非本市居民，太原是80％，北京、大連是60％，鄭州是55％。這些“非本市居民”，不可能是農(nóng)民工，也不可能是其他低收入者，只能是形形色色的投資者投機者。該調(diào)查據(jù)此判斷，我國的房地產(chǎn)業(yè)基本上是被投機資金所操縱了。2008年世界金融危機襲來，資金緊張導致房價下跌，投資者遭受損失。但進入2009年，投資客的春天又來了。例如，據(jù)北京市土地學會江橋提供的資料，今年年初時深圳樓市的投資客比例不到5％，而6月已經(jīng)達到30％左右；上海、北京等地也是如此，4月份以來，別墅、高檔公寓等住宅的成交量大幅增長，其中，北京某些新開盤的項目，投資性置業(yè)占比超過三成，上海某小區(qū)三期目前的銷售數(shù)據(jù)，投資性購房的比率占到7成以上。又據(jù)媒體報道，上海高檔樓盤的投資客大舉出手，已將“剛性需求者”(即自住性需求)擠出市場③?？梢哉f，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為投機冒險家們的樂園。進入這個樂園的“門檻”，可比進入股市的“門檻”高得多，因此它只能是極少數(shù)人的樂園。

一方面是廣大的低收入人群買不起房子，大量造好的房子閑置，另一方面是少數(shù)人炒買炒賣數(shù)量可觀的房子，實際上也是閑置。可見，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的利益指向，只是為少數(shù)富人服務的。處在窮人與富人中間的所謂中產(chǎn)階級，本來是引領社會消費的中堅力量，但在高房價的壓迫下，被迫透支自己幾十年乃至一生的收入，很難發(fā)揮這樣的作用了。我們今天所面對的，就是這樣的房地產(chǎn)業(yè)，它能算是支柱產(chǎn)業(yè)嗎?

在正常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商的服務，將建筑業(yè)、建材業(yè)、與房屋有關(guān)的制造業(yè)和規(guī)劃設計、建筑設計、金融服務、物業(yè)管理等連接為產(chǎn)業(yè)鏈，為社會提供各種房屋，滿足人民生產(chǎn)、生活的需要。在這個產(chǎn)業(yè)鏈中，盡管開發(fā)商處于高端，但它本質(zhì)上不過是個市場中介組織。所以產(chǎn)業(yè)劃分，把它歸入第三產(chǎn)業(yè)的服務業(yè)。也就是說，所謂房地產(chǎn)業(yè)，其實并不屬于實體經(jīng)濟。一個國家或一個社會，終究是靠實體經(jīng)濟支撐的。在不同的發(fā)展階段，起支柱作用的實體產(chǎn)業(yè)有所不同，但第三產(chǎn)業(yè)則無論如何起不了支柱作用。說房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，在理論上也是不能成立的。

那么，當今中國的支柱產(chǎn)業(yè)是什么?我個人認為，其中之一是建筑業(yè)。請看下面的表格：

建筑業(yè)所涵蓋的范圍，比房地產(chǎn)業(yè)要寬，不僅從事房屋建設，而且從事諸如橋梁、涵洞、管線、道路、水壩、專用廠房等各類基礎設施的建設；不僅在城市建設，而且足跡遍及窮鄉(xiāng)僻壤。從表3可以看出，固定資產(chǎn)投資中的建筑安裝工程投資額，比房地產(chǎn)投資額高得多。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)投資增長很快，但其投資額也只是建安工程投資額的30％左右。從表2則可看出，即使是房屋建筑，不管是施工面積還是竣工面積，建筑業(yè)也都比房地產(chǎn)業(yè)高許多。例如2005年和2007年，房地產(chǎn)業(yè)的房屋竣工面積只是建筑業(yè)房屋竣工面積的不到30％。

一個時期以來，人們常說房地產(chǎn)業(yè)帶動了幾十個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其實，真正發(fā)揮這種帶動作用的，主要是建筑業(yè)。建筑業(yè)在社會生產(chǎn)、生活中的基礎地位和作用，是無可取代的。而房地產(chǎn)開發(fā)商則可被多種主體取代，如政府、住房合作社、集體、個人等等。

把房地產(chǎn)業(yè)誤認為支柱產(chǎn)業(yè)，妨礙著我們正確對待和解決房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。因此，有必要本著解放思想、實事求是的精神進行反思。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)問題的原因及解決辦法

單從經(jīng)濟現(xiàn)象看，我國房地產(chǎn)業(yè)最主要的問題可概括為兩個，一是房價嚴重脫離廣大居民的收入水平和支付能力，不利于人民安居樂業(yè)，不利于擴大消費，不利于城市化健康發(fā)展。二是高房價之下的高利潤，吸引著越來越多的社會資金和資源進入房地產(chǎn)業(yè)，導致積累與消費失衡，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，地區(qū)經(jīng)濟失衡，并且造成巨大浪費。如果說第一個問題屬于微觀表現(xiàn)，那么第二個問題則是宏觀后果。

導致上述問題的主要原因是什么?我曾寫文章認為，主要原因是政府的體制不完善，政策有缺陷，并從財政體制、銀行信貸、土地制度、稅收管理、行業(yè)管理等方面，作了一些分析。我現(xiàn)在仍然堅持當時的看法，但對具體原因的分析和解決辦法，又有了一些新的認識。下面，著重談談這些新的認識。

(一)住房供應要多元競爭，防止壟斷

上世紀80年代末至90年代初，理論研究和政策研究界探討城市住房制度改革，最終形成的思路是，對存量住房實行“租售并舉，提租促售，小步快走”方針；對增量住房的建造與供應，則是政府建房、合作建房、私人建房和開發(fā)商建房并舉。但后來卻沒有按這個思路走。原有住房是只售不租，一步到位；新增住房的供應，一度只剩了開發(fā)商。如此改變，與當時急于甩財政包袱有很大關(guān)系。但這卻不符合社會主義市場經(jīng)濟的規(guī)律。

本來，租和賣都是商品交換的形式，采用什么形式，應由消費者根據(jù)自己的情況決定。西方發(fā)達國家的住房自有率，少的百分之四五十，多的百分之六七十(也有個別國家達百分之八九十)，仍有很多人依靠租房解決居住問題。我們只售不租，使解決住房問題的途徑過于單一，房屋租賃市場長期不能發(fā)育，誤導了人們的住房觀念，最終財政也還是要大量補貼。

本來，市場經(jīng)濟中住房供應應該是多元競爭的，但一段時期內(nèi)政府不投資了，對合作建房、私人建房也沒有任何鼓勵和引導措施，客觀上是打壓，結(jié)果導致開發(fā)商一家獨大，處于絕對壟斷地位。原來的無房戶和新增人口，解決住房問題只能去找開發(fā)商。但他們面對的是一個典型的賣方市場。隨著投資和投機日盛，房價節(jié)節(jié)攀升，大批窮人只能望房興嘆，形成了消費者補貼投資投機者，收入低的人補貼收入高的人等現(xiàn)象。

后來我們意識到，解決窮人的住房問題是政府的責任，逐漸建立并加強了廉租房等保障性住房的投入機制。從改革思路來看，實際是向90年代初的思路回歸?；仡欉@段歷史，是為了說明如下道理：房價高的根子是壟斷，而開發(fā)商的壟斷地位主要是政策造成的。

保障性住房投入供應機制的建立，使窮人解決住房問題有了希望，應進一步加大這方面的改革力度。但白領和其他中產(chǎn)階級仍在做“冤大頭”，怎樣解決他們的問題?在國外，住宅合作社作為非盈利組織，已有160年的歷史，有很成熟的組織制度和管理模式，是解決民眾住房問題的重要途徑。我認為，我國也應大力發(fā)展合作建房。為此，有必要在土地、融資、稅收等方面給予政策支持。此外，在小城鎮(zhèn)甚至小城市，也應允許私人建房。這些都是90年代初形成的改革思路。這一思路的基本精神之一是多元競爭。防止壟斷。按照這個精神，還可進一步考慮在條件成熟時，允許集體建設用地進入住宅市場。前提是用途管制、符合規(guī)劃。適宜進入住宅市場的集體建設用地，多處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，因區(qū)位條件限制，一般適合建廉租住房(包括外來務工人員住房)、普通商品房等。

按照上述改革思路，我國的住宅市場將分為幾個層次：政府投入的保障性住房，主要解決低收入人群的問題；合作建房，主要解決中產(chǎn)階級的問題；私人建房和集體建設用地建的住房，可作兩者的補充；以上住房只能用于居住消費，不允許用于投資和投機。至于開發(fā)商，則主要建富人居住的住宅和商業(yè)地產(chǎn)等，并允許投資和投機。這些高檔物業(yè)即使因投資、投機而產(chǎn)生嚴重泡沫，也不會對中低收入人群造成大的危害。當然，開發(fā)商也可參與建普通商品房。由于存在其他競爭主體，所建房屋又不許投資、投機性購買，普通商品房的房價就不會失控，開發(fā)商也就只能從中獲得正常利潤。

(二)積極引導住房需求

安居才能樂業(yè)，住房問題關(guān)系廣大人民的根本利益。解決好這個問題，不僅在房屋的供應上要實現(xiàn)多元化競爭，防止開發(fā)商壟斷，還要運用財政、金融、稅收等各種手段，積極引導人們對住房的需求。

住房需求，有自住性需求，有投資、投機性需求。發(fā)展市場經(jīng)濟，投資、投機是題中應有之義，房子作為資產(chǎn)，可以成為資本投資的對象。但過度了，就會產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟，造成資源浪費和金融風險。即使住房供應上把中低收入人群與富人切割開了，高檔物業(yè)價格飆升，也會對中低檔住房產(chǎn)生一定影響。因此，對于房市里的投資、投機，雖不能簡單地禁止，但也不能放任自流，而是必須加以節(jié)制。例如，投資、投機者完全使用自有資金的很少，大部分要依靠銀行信貸，銀行對投資性購房貸款，應慎重提供并適時適當調(diào)高利率。又例如，財產(chǎn)稅或物業(yè)稅有利于抑制投資、投機，如果因條件不成熟不能全面推出，可否考慮針對兩套以上購房行為，先出臺臨時性的住房特別保有稅?再如。投資、投機性購房是為賣而買，獲利的實質(zhì)是土地增值收益。本來我國已設立了土地增值稅，目的就是抑制土地投機，但卻執(zhí)行不力。今后隨著所得稅的完善和財產(chǎn)稅的開征，土地增值稅可以取消，但現(xiàn)在還是應當加強征管的力度。

這里特別要指出的是，目前我國的住房供應，低端市場已基本切割出來了，但中端市場與高端市場尚未切割開。因此，仍壟斷房市的開發(fā)商與投資、投機客相結(jié)合，勢必不斷推高房價，使中等收入人群的利益受到極大損害。這正是目前所發(fā)生的情況，抑制投資和投機，已成為當務之急。這一輪的房價上漲，銀行信貸寬松和各種“救市”政策，起著至關(guān)重要的作用。這里的認識誤區(qū)，就是本文第一部分所講，把房地產(chǎn)業(yè)當成支柱產(chǎn)業(yè)，以為不救市，整個經(jīng)濟就要垮了。當然，現(xiàn)實的利益糾葛，也是救市的重要原因，本文后面還要探討。從去年的房市低迷到今年的房價飛漲，我們可以清楚地得出如下判斷：房市投資、投機本不可怕，可怕的是政府的政策失誤，會把投資、投機推向瘋狂。投資、投機者們所從事的是正常的市場活動，只要資金來源合法，不偷稅、漏稅，不搞權(quán)錢交易，就不應對市場的后果負責。該負責的，是我們的政府和政策。市場經(jīng)濟體制剛剛建立，政府對如何調(diào)控經(jīng)濟還在積累經(jīng)驗，政策出現(xiàn)偏差難以避免，但要及時糾正偏差，避免重復性失誤。

對于自住性的需求，也應積極引導，所謂引導，更多的是扶持。中等收入人群在住房問題上，面臨多種選擇，可以借貸購買高檔住宅，可以投資、投機，但真正適合他們的，則是購買中檔住宅從而有能力擴大其它方面的消費。引導他們選擇后者，需要有政策的傾斜。例如，按照國際上通行的住宅合作社章程，建房資金一般由住戶認股1／3，國家資助1／3，銀行長期低息貸款1／3。住房建成后產(chǎn)權(quán)歸合作社集體所有，社員有優(yōu)先分配權(quán)、繼承權(quán)和使用權(quán)，但沒有所有權(quán)，不能出租和出賣，住房的維修保養(yǎng)由合作社管理委員會負責…。合作建房目的是自住，沒有開發(fā)商利潤，價格便宜，又有財政和銀行的支持減輕個人負擔，加之蓋的房子質(zhì)量好、配套齊全，自然能夠吸引人們積極參加。類似這樣的辦法，我們完全可以參考借鑒。住宅合作社還有一個好處，消費者在設計階段就可介入，根據(jù)自己的支付能力和喜好，提出購買多大面積、什么樣式房子的愿望。這樣，合作社可根據(jù)社員的需要，設計和建造不同類型的房子，可謂需求引導供應。實際上，住宅合作社不僅適合中產(chǎn)階級的需要，也適合收入水平相對低一些的人群解決住房問題。其實，我國上世紀80年代就已有了住宅合作社，90年代初有關(guān)方面還曾出臺了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，住宅合作事業(yè)一度呈現(xiàn)了好的發(fā)展勢頭，90年代末，全國已有5000多家住宅合作社。如果能夠

進一步扶持、引導、規(guī)范，本可有廣闊的發(fā)展前景。但房改全面推開以后，開發(fā)商成了扶持的重點，住宅合作事業(yè)因此停滯萎縮了。這是一段令人痛之惜之的歷史。

引導住房需求，銀行發(fā)揮著重要作用。但現(xiàn)在我們銀行的房貸政策，對投資、投機約束不夠，對自住性需求扶持力度更顯不足。美國是最發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，但他們并沒有簡單地把普通百姓的住房問題，完全推給市場。他們的“房地美”和“房利美”，依托政府的財政支持，以優(yōu)惠的利率向特定人群提供住房信貸，為解決百姓的住房問題，發(fā)揮了重要作用。我們也應考慮建立類似的政策性金融機構(gòu)。上世紀70年代，瑞典建立了“國家聯(lián)合儲蓄銀行和住房聯(lián)盟”(HSB)，至80年代中期，聯(lián)合了3000多個住房合作社，掌握著30萬套住宅。合作社社員在那里存款，符合條件即可分配住宅。80年代中后期，HSB新建的公寓占全國新建公寓的25％。這個經(jīng)驗，也很值得我們借鑒。

(三)加強與完善管理

從整體上看目前我國的房地產(chǎn)業(yè)，是一個混亂的和不透明的行業(yè)。其根本原因，是政策失誤使壟斷與投機形成聯(lián)姻，是對需求的引導不力，同時也與某些管理措施不當有關(guān)。

例如，開發(fā)商良莠不齊，有的開發(fā)商其實根本不具備開發(fā)實力，卻能在這個行當里掙大錢，一個重要原因是預售制度，使開發(fā)商能夠用買房人的錢蓋房，所謂“空手套白狼”。賣“樓花”，世界多數(shù)國家和地區(qū)都嚴格禁止。個別國家允許，也嚴格規(guī)定按工程進度和質(zhì)量分期付款，購房人對每一期工程都要監(jiān)督、查驗。我國在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)初期，為了扶持、鼓勵開發(fā)商，允許預售，可能是必要的，但卻不應成為長期的政策。事實證明，現(xiàn)行預售制度不能保障消費者權(quán)益。許多混亂，如購買面積與實際面積不符、偷工減料、實際格局與圖紙不符、質(zhì)量低劣甚至卷款潛逃等，都與預售制度有直接關(guān)系，給消費者帶來無窮的傷害與煩惱。即使是奉公守法的開發(fā)商，預售制度也容易誘導他們盲目擴張。這樣的制度，實在是沒有理由繼續(xù)實行下去了。停止預售，部分開發(fā)商可能資金斷裂，拖累銀行，可考慮采取過渡措施，如改一次性付全款為按工程進度和質(zhì)量分期付款。最終，還是應當按國際慣例，取消預售制度為好。

例如，開發(fā)商“捂地”時間加上施工期，一二年也好，三五年也罷，甚至更長時間，按道理這期間的地租應由開發(fā)商承擔，但實際上沒有哪家負擔，地價統(tǒng)統(tǒng)攤?cè)敕績r，由購房者負擔。這樣明顯不合理的事情，該由誰來管，似乎并不明確。我以為，物價部門、建設部門都有責任管起來。

例如，開發(fā)商的成本、利潤等財務信息極不透明。據(jù)有關(guān)研究，我國城鎮(zhèn)居民總資產(chǎn)凈值中，房產(chǎn)凈值所占的比重，1995年為43.7％，2002年上升為64.4％，之后繼續(xù)上升?？梢?，老百姓一生的大部分心血都投到房子里了。企業(yè)到股市融資，要求其必須向社會公開財務信息，以保證股民權(quán)益。房子與股票相比，更是百姓的身家性命，為什么房子的信息就不能公開呢?老百姓并不想知道企業(yè)的商業(yè)秘密，他們只是需要了解成本、利潤等基本信息，所謂花錢買個明白。財務信息不明，稅收也不可能有科學依據(jù)，政府有關(guān)人員與開發(fā)商的關(guān)系也就說不清道不明。誠然，開發(fā)商的財務比較復雜，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史短，一下子難以建立起完備的財務信息制度。但這件事應抓緊做，不能無限期拖下去。

以上，從防止壟斷，引導需求和加強管理幾個方面，探討了房地產(chǎn)業(yè)存在問題的主要原因，以及解決辦法。概括起來，我認為房地產(chǎn)業(yè)的問題，主要是政策失當和管理不到位造成的，都屬于政府的責任。對于普通老百姓來說，汽車、家電可以不買，奢侈名牌可以不想，但住房與糧食一樣，是生活必需品，須臾不可離開。住房問題事涉廣大人民的根本利益，各級政府都應切實承擔起人民所賦予的責任。

三、房價與地價

(一)房價與地價的關(guān)系

長期以來，房價與地價的關(guān)系，成了一個極為敏感的話題。爭論各方有一個共識，即都認為房價太高了。分歧在于，是房價拉高了地價，還是地價推高了房價?

其實，房價與地價的關(guān)系，在理論上早已得到解決。馬克思和恩格斯著作中的有關(guān)論述，已包含了住宅價格由(1)地價；(2)建筑資本及利潤、利息；(3)修繕費用等構(gòu)成的思想。我國已故著名經(jīng)濟學家蘇星，上世紀50年代就開始研究城市住宅問題。他于1957年發(fā)表文章深入分析了住宅的商品屬性，并明確提出了住宅價格由上述三方面構(gòu)成的觀點。馬克思和恩格斯所處的時代，房屋由建筑商建造并出售，維修一般也由建筑商負責；我國計劃經(jīng)濟時期，房屋歸國家所有，維修也由國家負責。因此，把維修費用納入房價，是符合當時實際的。但現(xiàn)在我國的情況已有不同，開發(fā)商們是不負責房屋維修的，所以所謂商品房的價格中不應再包含維修基金了。從理論上來說，現(xiàn)在我國城市的房價主要由土地價格和建筑安裝投資及利潤兩部分構(gòu)成，如果是由開發(fā)商組織建設的，則還應加一個第三部分，即開發(fā)商的管理服務費用(這部分費用不應該很大，甚至本可忽略不計，但實際并非如此)。

下面分別考察一下房價的兩個主要組成部分。

建筑投資及利潤即通常所說的建安成本，這是一個相對恒定的成本，在全國任何城市，只要是建同樣標準的房子，造價差別不會很大；在一定時期，建材價格和工人工資也相對穩(wěn)定，投資不至于差得太離譜。從長期趨勢看，建筑產(chǎn)品與其它商品一樣，隨著技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的提高，其價格更有可能相對下降。

而土地價格的情況則不同。地價是地租的資本化，而地租本質(zhì)是因土地條件引至的超額利潤。這個超額利潤即理論地租(經(jīng)濟學又稱之為土地的價格)，會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而不斷提高，因此地租和地價有長期上升趨勢，特別是城市土地表現(xiàn)得更為明顯。另一方面，短期間內(nèi)土地的供求關(guān)系的變化，會引起實際生活中的地租地價，圍繞著土地超額利潤發(fā)生或高或低的波動。地租地價的變化情況，如圖1所示。

圖1中第15年土地供應緊張，實際地租高于理論地租，第25年土地供過于求，實際地租低于理論地租，但由于理論地租上升了約一倍，土地供過于求的第25年的實際地租仍高于供不應求的第15年。這種地租的長期上升趨勢，使人容易忽視供求關(guān)系的變化也會影響短期內(nèi)地租絕對水平的下降。例如圖中第16年與第15年相比，以及第25年與第21年相比，理論地租都上升了，但實際地租卻下降了。

從以上分析不難看出，影響房價變化的主要因素是地租地價。這又表現(xiàn)在兩個方面，一方面，城市地租地價的長期增長趨勢，使房價總體會逐步上漲。恩格斯在研究早期英國城市住宅問題時，就已明確指出，在經(jīng)濟迅速發(fā)展的城市如當時的倫敦，房主的投資五倍十倍地得到補償，全是由于地租的上漲。

另一方面，供求關(guān)系影響地價短期內(nèi)的起伏，也會導致房價的漲跌。上文已經(jīng)分析，住房需求有自住性需求，也有投機性需求。供應也是如此，有滿足實際需求的供應，如政府的保障性住房和合作社建的住房，都屬

于滿足實際需求的供應。同時，也有投機性的供應。馬克思當年研究資本主義經(jīng)濟，曾經(jīng)注意到由建筑商所描繪的建筑業(yè)的如下變化：早期的房屋都是定造的，但大約到19世紀中葉，定造房屋的就極少了。建筑商們購買大塊地皮，建一二百棟房屋，供顧客選購。因此經(jīng)營的企業(yè)，可以超出本人財產(chǎn)數(shù)十倍，同時也面臨因市場波動而破產(chǎn)的風險。建筑商自己把這種建房方式稱作“為投機而建房”。建筑本身的利潤是極小的，投機的主要對象是地租，靠巧妙選擇和利用建筑地點而取得。馬克思在這里所關(guān)注的“為投機而建房”的建筑商，就是世界上最早的房地產(chǎn)開發(fā)商，他們當時還是集建筑商、開發(fā)商、維修商于一體的。而當代我國的開發(fā)商，已是既不負責建筑，又不負責維修了，他們的主要職能就是“為投機而建房”。投機性的供應與投機性的需求結(jié)合在一起，可以產(chǎn)生巨大的能量，使房價劇烈波動，忽而升高吸引公眾的資金進入，成就了一個又一個富翁；又忽而跌落，令后進來的投資者血本無歸，也使普通買房人成為“負翁”。這就是在當今中國正在發(fā)生的事情。

無論是開發(fā)商，還是投機購房者，他們真正的投機對象是地租，房子不過是個載體而已。因此，說房價被炒高了，其實就是地價被炒高了；說房價跌了，其實也是地價跌了。現(xiàn)在社會上許多圍繞房價地價關(guān)系開展爭論的論者，把本來的一回事說成兩回事，在理論上是毫無意義的。理論上雖不通，卻有現(xiàn)實的依據(jù)：房地分管的行政體制，使爭論雙方承載了太多的部門責任。作為理論工作者，對此應有充分的理解，同時也必須指出，由于理論上沒搞清楚，爭論雙方不可能形成統(tǒng)一認識。熱鬧之中，反而可能妨礙大家發(fā)現(xiàn)事物的本質(zhì)和問題的要害。

房價或者說地價非正常波動的本質(zhì)原因是投機，但在市場經(jīng)濟中，所有為市場提供商品的生產(chǎn)經(jīng)營活動，都帶有一定的投機性。投機能否構(gòu)成對消費者的傷害，關(guān)鍵在于是否形成壟斷。本文第二部分已經(jīng)指出，當前我國房地產(chǎn)業(yè)問題的要害，就是開發(fā)商壟斷了住房市場的供應，使消費者別無選擇。根本性的解決辦法，就是通過深化住房制度改革來打破壟斷。

保障性住房體系的建立，使窮人的住房供應不再依賴開發(fā)商了。下一步，如能發(fā)展合作建房等供應體系，中低收入人群的住房也將不再依賴開發(fā)商。那時，投機就只是富人之間的游戲，哪怕是洪水滔天，也與普通百姓不相干了。當然，保障性住房和合作建房，也存在供需矛盾，價格也會有波動，但沒有投機作祟，就不會出現(xiàn)令人望而生畏的天價房。那時，政府對開發(fā)商實行土地“招、拍、掛”，是好還是不好，也就無需討論了，投機者賭的就是地租，出價越高，政府的財政收入就越多，這正是土地公有制的優(yōu)越所在。

國家作為國有土地的所有者，并不是在任何情況下都追求土地收益最大化。例如，對廉租房和經(jīng)濟適用房，土地是無償劃撥的；限價房，本質(zhì)上限的也是地價。將來發(fā)展合作建房，土地供應也應實行劃撥或低價。這些，也都體現(xiàn)了土地公有制的優(yōu)越性。對于如何靈活地運用地租地價這個經(jīng)濟杠桿，來調(diào)控經(jīng)濟社會的發(fā)展，我們還要在實踐中不斷積累經(jīng)驗。

不可否認。我國土地使用制度和土地管理，也存在一些問題，需要研究探討和進一步完善。例如，在目前開發(fā)商仍然壟斷著大部分住房供應的情況下，土地“招、拍、掛”成了投機的重要途徑。誠然，政府的土地收益最終用于建設和公益事業(yè)，但畢竟地價太高是對普通百姓的傷害。因此，當投機導致地價飚升、泡沫性需求旺盛時，政府推出土地要慎之又慎，不宜片面追求土地收益。對于“招、拍、掛”的方式，也可以改進，不要簡單地誰出價高就向誰供地。此外，要多增加對保障性住房和限價房的土地供應。不過，只要開發(fā)商壟斷局面不改變。這些措施只能是治標之策，不可能根本遏制投機的危害。

又例如，我國城市固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)業(yè)已占20％以上(見表1)，城市的發(fā)展過于依賴房地產(chǎn)業(yè)。以至于房價一跌，一些地方政府就去“救市”，引發(fā)百姓不滿。有一種說法，“開發(fā)商綁架了政府”，雖不準確全面，卻也在一定程度上反映了扭曲的利益關(guān)系。現(xiàn)在我國各地方的城市建設投資，土地財政(包括土地出讓收益和與土地有關(guān)的稅費收入)以及土地金融占了相當大的比重，這是一種透支未來的發(fā)展模式，是不可持續(xù)的。這種模式形成的原因很多，有指導思想、發(fā)展戰(zhàn)略的問題，有政府職能的問題，有干部制度的問題，有財政、金融體制的問題，也有土地制度和土地管理的問題。就土地方面的問題來看，最主要的就是不允許集體建設用地進入市場和低價征地高價賣地。具體到房地產(chǎn)業(yè)，不允許集體建設用地進入市場，強化了開發(fā)商的壟斷地位；低價征地則為投機炒作提供了獲利空間。此外，對土地收益的使用缺乏規(guī)范，也助長了地方政府的短期行為。黨的十七屆三中全會已經(jīng)明確了改革方向，需要我們加緊落實，穩(wěn)步推進。

以上關(guān)于房價與地價關(guān)系的分析，可簡要概括如下：地租地價是房價的重要組成部分；地租地價有長期上升趨勢，使房價也會逐漸看漲；但房價的短期變化，是由供求關(guān)系引起的；投機性的供求，會使房價劇烈波動；投機的真正對象，是地租地價；投機活動之所以能傷害普通消費者的要害原因，是住房供應的壟斷，因此解決百姓住房問題的關(guān)鍵，在于必須打破壟斷；打破壟斷，建設部門要進一步改革住房制度，土地管理也要深化改革。此外，如本文第二部分所述，財政、稅收、金融等也都有相應的責任。

(二)房價能降下來嗎?

我國的高房價，是投機性供求雙方共同炒作的結(jié)果。投資投機性資金來源很廣，有實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)移來的，有資本市場籌來的，有向境內(nèi)外銀行或私人借來的，還有各種境外的資本、熱錢，等等。只要流動性充裕，炒房游戲就可以玩下去，房價就居高不下，但一旦流動性收緊，資金鏈斷裂，就可能出現(xiàn)美國房市正在發(fā)生，日本房市曾經(jīng)發(fā)生的問題。

我認為，在目前的利益格局下，即使資金收緊房價下跌，也不大可能跌到普通百姓的心理價位上。因為，存在著抗衡下跌的力量。

首先，房價下跌關(guān)系開發(fā)商的根本利益，會遭遇拼命抵抗。房地產(chǎn)業(yè)多年的暴利，使開發(fā)商積聚了雄厚的實力。我在2007年的文章中引用有關(guān)資料，分析全國開發(fā)商一年的利潤，就能把空置多年的房子所占壓的資金收回來，因而他們有底氣，能撐很長時間。這一點，已在2008年得到驗證。2007年及2008年上半年，宏觀政策緊縮，下半年金融危機襲來，房市遇冷，消費者盼望中國的房價也能象美國那樣跌到底。但中國開發(fā)商的雄厚實力支撐著價格聯(lián)盟，他們用種種辦法“捂盤”、“托市”，成功地守住了房價生命線?？傮w看，房價略有下降但幅度很小。進入2009年，房價又一路高歌猛進，消費者的希望徹底破滅。

其次，政府也不愿看到房價大跌。政府的角色復雜而矛盾，一方面擔負著解決百姓住房問題的責任，另一方面政府的財政又過分依賴土地和房地產(chǎn)業(yè)，房價跌了，政府的收入就會減少。在兩難的選擇面前，現(xiàn)實的利益還是會使政府出手“救市”。由于房地產(chǎn)業(yè)被開發(fā)

商所壟斷，“救市”也就等于救開發(fā)商。而開發(fā)商的壟斷，是我們的政策造成的，所以這種尷尬局面其實是對政策失誤的“懲罰”。

再次，銀行的角色與政府相似，也不希望房價大跌。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，最為保守的估計，目前銀行資金至少占房地產(chǎn)公司資產(chǎn)總額的70％②。有學者研究，房地產(chǎn)開發(fā)資金的80％直接間接來自銀行，購房資金的75％也來自銀行。房地產(chǎn)貸款2007年已占銀行新增貸款的近30％。銀行是既怕房價大漲產(chǎn)生泡沫，又怕房價跌了影響資金安全，最后還是會出手“救市”。

總之，我國目前房價下形成的利益格局決定，即使房市遇冷，房價也很難跌到底。有沒有出路?還是有的。看房價，不能只看絕對價格，還要看相對價格。所謂相對價格，就是國際上通行的房價收入比，這是判斷房價高低的主要依據(jù)。有研究認為。我國廣大中低收入人群的房價收入比，在8倍至24倍之間，遠遠高于3倍至6倍的國際標準。這樣大的差距，顯然不符合社會主義原則。解決這個問題，可以從大幅度降低房價人手，也可以從提高人民收入入手。穩(wěn)妥的辦法是在適當降低和嚴格控制房價的同時，努力增加人民的收入。近幾年來在黨中央領導下，我們努力調(diào)整國民收入分配格局，取得明顯成效，但廣大群眾的收入還是偏低，還要加大這方面的改革力度。必須指出的是，如果不打破開發(fā)商的壟斷，收入水平上去了，房價也會水漲船高，還是解決不了老百姓的住房問題。

房價適當降低的空間也是有的，例如，適當降低和取消某些不合理的稅費。2008年兩會期間，有政協(xié)提案指出，稅負成本占房價的15％，加上土地出讓收益及多達50種的各種名目的行政性收費，可占房價的50％甚至更高。其中有些稅費項目是明顯不合理的。我國商品房價格從一開始就包含市政配套費和小區(qū)公建配套費。上世紀90年代北京的房價中，這兩費曾占百分之三四十，隨著房價逐漸升高，比重下降了。據(jù)國土資源部2006年對17個城市的調(diào)查，房價中市政配套費的比重，最低的城市為1.6％，最高的為18.2％，多數(shù)為5％～10％。據(jù)北京市7個2009年申報項目的預算材料，有6個已不含市政配套費，小區(qū)配套費占銷售收入的比重，低的為1.7％，高的為4.1％，多在3％左右；有一個項目仍然包括市政配套費，兩費相加占銷售收入的16.7％。這兩項費用，基本屬于不合理收費。市政建設如道路、燃氣、電力等是政府的責任，而且費用有相應的回收渠道，不應攤?cè)敕績r。小區(qū)配套如學校、幼兒園，也是政府的責任，投資不管能否收回，都不應計入住宅價格。上世紀90年代，商品房多為單位購買然后分配給職工，房價中包含這兩項費用，屬于財政資金的再分配，還能說得過去。但房改后，房子由私人購買，仍然這樣做就不合適了。

有人認為，即使政府減了稅費，開發(fā)商也不會降價銷售。這種可能性確實存在，為此，有必要適當限制開發(fā)商利潤。上述北京市7個申報項目的預算，有3個項目的成本利潤率為20％～30％，2個為30％～40％，2個為70％以上。預算利潤已經(jīng)比較可觀了，實際銷售更可能超過。在開發(fā)商壟斷局面沒有打破之前，適當限制一下利潤是必要的，不會傷筋動骨。至于將來，如能多數(shù)入住政府提供的房子或合作建的房子，少數(shù)入住開發(fā)商的豪宅，就沒有必要限制了。

說到開發(fā)商利潤，從理論上看，根本就是一個不合理的范疇。開發(fā)商提供的是中介服務，他的收入應該是勞務費，而不是什么利潤。如果用的是自有資金，可以加上利息。如果用的是買房人的錢，還應該向買房人付利息才對。在壟斷之下，真實的利益關(guān)系完全被顛倒了。