論信息化時(shí)代房地產(chǎn)市場的管理

耿國勝

摘要：當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入信息化經(jīng)濟(jì)時(shí)代，信息技術(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的融合對我國房地產(chǎn)市場提出了更高要求。我們要審時(shí)度勢，正確定位房地產(chǎn)市場的管理職能，不斷創(chuàng)新和加強(qiáng)信息化時(shí)代房地產(chǎn)市場的管理，全面實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展、和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：信息化房地產(chǎn)市場創(chuàng)新管理

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2009)05-271-02

我國《建設(shè)事業(yè)信息化“十五”計(jì)劃》中明確指出：信息技術(shù)的廣泛應(yīng)用，使信息成為重要的生產(chǎn)要素和戰(zhàn)略資源，是優(yōu)化資源配置、推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷升級和提高社會勞動生產(chǎn)率的新動力。隨著新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信息技術(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的融合對我國房地產(chǎn)市場提出了更高要求。事實(shí)表明。信息化建設(shè)不再是房地產(chǎn)市場的效益工程而是其生存工程。當(dāng)前，面對房地產(chǎn)交易主體的多元化、交易信息的網(wǎng)絡(luò)化、交易活動的市場化，如何順應(yīng)形勢，在傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上創(chuàng)新思維，建立科學(xué)、合理、規(guī)范、高效的房地產(chǎn)市場管理運(yùn)行體系。是房地產(chǎn)市場管理部門應(yīng)該認(rèn)真考慮和解決的問題。

一、房地產(chǎn)市場的歷史演進(jìn)：三階段發(fā)展規(guī)律

房屋與土地是人類最基本的生存與發(fā)展資料。土地關(guān)系和土地利用一直是各社會形態(tài)關(guān)注的中心問題。住宅從“構(gòu)木為巢”到高樓大廈，土地從“予取予求”到證券化經(jīng)營，其歷史演進(jìn)隨社會生產(chǎn)力的發(fā)展而變遷，隨社會生產(chǎn)關(guān)系的變革而變化。真正意義上的房地產(chǎn)市場，始于產(chǎn)業(yè)革命之后的商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代。其發(fā)展具有三個階段性的特征。

1工業(yè)化時(shí)期。住宅短缺成社會各界普遍關(guān)注的問題。在18世紀(jì)60年代始英國的產(chǎn)業(yè)革命。法、德、美在19世紀(jì)相繼完成。在工業(yè)化進(jìn)程中，19世紀(jì)中葉，歐洲出現(xiàn)了普遍的住宅缺乏現(xiàn)象。小資產(chǎn)階級的代言人普魯東毫不猶豫地?cái)嘌?，在大城市中?0％以至更多的居民都沒有可以稱自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中點(diǎn)，即自己的-家園，正在被社會旋風(fēng)(指工業(yè)革命引者注)卷走……我們在這一方面比野蠻人還要低下。原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住處，現(xiàn)代無產(chǎn)階級實(shí)際上卻懸在空中。普魯東反對工業(yè)革命的立場是錯誤的，但他的描述對歐洲I業(yè)革命進(jìn)程中的住宅問題提供了歷史佐證。我國自20世紀(jì)50～80年代的工業(yè)化時(shí)期，也出現(xiàn)了嚴(yán)重的住宅短缺，城市居民人均居住面積從1949年的4.5平方米，下降到1977年的3.6平方米，從而引發(fā)了20世紀(jì)80年代初住宅商品化的大討論，這樣的背景下，住宅建設(shè)是房地產(chǎn)市場的主軸。

2城市化時(shí)期。城市的土地利用及房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系成為重點(diǎn)。這個時(shí)期的主要特征是：農(nóng)業(yè)人口大量向城市轉(zhuǎn)移，人口的流動性膨脹，帶來了房地產(chǎn)交易的空前活躍，明晰產(chǎn)權(quán)，健全法制，是規(guī)范市場秩序的主題。歐美在此階段，建立了以私有制為主體的房地產(chǎn)權(quán)體系。我國正處在城市化過程中，中心是建立住房個人所有制和土地使用權(quán)的有償有期使用制。建設(shè)中國特色社會主義社會的房地產(chǎn)權(quán)體系，是適應(yīng)房地產(chǎn)市場交易主軸的基礎(chǔ)。

3現(xiàn)代化信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代。以發(fā)達(dá)資本主義國家引領(lǐng)的現(xiàn)代化信息經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)作為資本融入社會資本體系的運(yùn)營，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)結(jié)合，房地產(chǎn)成為重要的投資和融資工具。經(jīng)濟(jì)學(xué)諾貝爾獎得主夏普和米勒預(yù)言，21世紀(jì)金融創(chuàng)新的主題是房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)抵押，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)與交易，房地經(jīng)營的虛擬化和國際化等成為普遍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的目的，不僅僅是滿足人們對房地使用價(jià)值的需要，而且是一種重要的投資行為，房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場的主軸。

二、審時(shí)度勢，正確定位房地產(chǎn)市場管理的職能

房地產(chǎn)市場管理(本文所指的房地產(chǎn)市場僅限于房地產(chǎn)二、三級市場)是通過對市場活動的研究制定市場規(guī)則來規(guī)范市場行為。主要包括兩方面的內(nèi)容：一是規(guī)范市場主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)及其從業(yè)人員的行為(具體指其預(yù)銷售行為、廣告發(fā)布、合同簽訂、經(jīng)紀(jì)代理等一系列市場行為)，又規(guī)范消費(fèi)者、投資者的行為；二是向社會提供準(zhǔn)確可靠的信息。如房源信息、價(jià)格信息等。

傳統(tǒng)的市場管理側(cè)重于市場主體資質(zhì)的審批和項(xiàng)目的審批、僅發(fā)布一些瑣碎的市場信息、注重于有形市場的建設(shè)等。傳統(tǒng)市場管理模式弊端的主要表現(xiàn)有：

1信息不對稱助長了欺詐行為的發(fā)生。房地產(chǎn)市場比起動產(chǎn)商品市場，更容易發(fā)生信息阻滯的情況。信息不對稱的狀況，使消費(fèi)者更容易上當(dāng)受騙，一些不良開發(fā)公司的欺詐行為也更容易得逞。人們熟知的“一房兩售”、“出售抵押房”等違規(guī)行為就是由于信息不對稱才使得開發(fā)公司的多次欺詐行為得逞。

2不規(guī)范銷售行為大量存在。市場上仍有部分開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)要求組織銷售，如：不在售樓現(xiàn)場醒目位置公示《商品房預(yù)售許可證》。這些不規(guī)范銷售看似事小，但如果任其發(fā)展。極有可能引起坑、蒙、騙等損害消費(fèi)者利益的事件發(fā)生。

3“無證售房”的現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)比較突出。這些“無證售房”大都以“內(nèi)部認(rèn)購”、“繳納誠意金或保證金”等隱蔽形式表現(xiàn)出來?！盁o證售房”行為既逃避了政府對市場的監(jiān)管，又極容易產(chǎn)生欺詐等現(xiàn)象，對市場危害很大。

4房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布不夠及時(shí)、缺乏權(quán)威。由于我們的管理手段落后，房地產(chǎn)市場的大量信息無法及時(shí)捕捉，并予以發(fā)布。以引導(dǎo)市場。這種情況導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上各種虛假信息滿天飛，誤導(dǎo)投資人理性投資，也誤導(dǎo)消費(fèi)者科學(xué)購房，甚至誤導(dǎo)了政府決策，也使得經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士無法得到從事研究所必需的各種高質(zhì)量數(shù)據(jù)。

進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，這種傳統(tǒng)的管理職能已無法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)快節(jié)奏發(fā)展的需要。必須打破本位觀念，沖破重堵輕疏的思維定勢，走出被動、靜態(tài)、封閉的管理模式，建立起準(zhǔn)確、快捷、完整的信息收集、分析、發(fā)布體系，讓信息資源為市場主體所充分共享，并正確引導(dǎo)市場主體規(guī)范運(yùn)作，自覺成為誠信建設(shè)的執(zhí)行者，實(shí)現(xiàn)市場管理從原來的審批和制約的單一功能。向溝通、服務(wù)、引導(dǎo)、監(jiān)督等多功能轉(zhuǎn)化。

三、順應(yīng)形勢，努力創(chuàng)新管理模式

為消除市場上的信息不對稱。規(guī)范市場銷售行為，提高捕捉市場信息的能力，進(jìn)而增強(qiáng)政府管理市場、調(diào)控市場的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，我們必須創(chuàng)新房地產(chǎn)市場管理。主要有以下幾點(diǎn)建議：

1建立通暢的工作聯(lián)系機(jī)制。一是以連貫的縱向聯(lián)系機(jī)制來調(diào)控市場供應(yīng)：二是以穩(wěn)固的橫向聯(lián)系機(jī)制來完善市場管理；三是以多級聯(lián)網(wǎng)體系來實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化管理。

2建立寬廣的交流平臺。一是為市場主體提供高水平的服務(wù)平臺；二是加強(qiáng)社會對市場

主體行為監(jiān)督的平臺；三是探尋開放式的信息查詢平臺。步入信息化時(shí)代，房產(chǎn)檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產(chǎn)要查擋、二手房購買者在做出購買決定前要查詢房屋的權(quán)屬情況等等。而房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案是經(jīng)過工作人員整理后形成的有價(jià)值的信息資源。不能僅僅局限于內(nèi)部人員利用，更要對外部人員開放，實(shí)現(xiàn)資源共享。滿足社會需求。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步改善查詢環(huán)境，有選擇地對外提供查詢平臺，可開通網(wǎng)上檔案查詢通道，準(zhǔn)許符合條件的人員隨時(shí)查詢。

3建立科學(xué)評估體系。(1)全面客觀評價(jià)市場服務(wù)主體的資信程度。開發(fā)公司和中介公司作為市場主體的重要組成部分，其市場行為的規(guī)范與否對整個市場的健康發(fā)展產(chǎn)生著很大的影響，在目前急需建立誠信體系的情況下，首要的是盡快建立評價(jià)企業(yè)行為的標(biāo)準(zhǔn)，從考察企業(yè)硬件與軟件兩大部分著手，根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的重要性確定相應(yīng)的權(quán)重，得出綜合結(jié)果，實(shí)行動態(tài)管理。并適時(shí)調(diào)整。當(dāng)然這要得到各相關(guān)部門的協(xié)助與配合。才能達(dá)到預(yù)期的效果。(2)完善市場預(yù)警體系，控制市場風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來，在投資和消費(fèi)的雙向拉動下。各地房地產(chǎn)市場普遍升溫，一些城市飛速上漲的房價(jià)已在房地產(chǎn)業(yè)界拉響了警報(bào)。過火現(xiàn)象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制采控制房地產(chǎn)開發(fā)與投資的風(fēng)險(xiǎn)，為政府、投資者、消費(fèi)者做出決策提供更可靠的依據(jù)。

4建立殷實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。(1)盡快實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。商品房預(yù)(銷)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案將使商品房的買賣在更公開的平臺上操作，是規(guī)范買賣行為、簡化手續(xù)的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實(shí)性的有效手段，可以改變以往銷(預(yù))售信息由開發(fā)商自報(bào)帶來的差錯或合同備案滯后帶來的統(tǒng)計(jì)誤差。重慶、成都等城市對此的成功試行充分說明實(shí)行網(wǎng)上合同聯(lián)機(jī)備案是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代信息化建設(shè)的要求。(2)加強(qiáng)中介的：手房源信息管理。我們必須依靠行政手段和信息化手段來改變目前：手房源信息發(fā)布混亂、重復(fù)、虛假的不良局面。市場管理部門要將所有具備中介資質(zhì)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及進(jìn)駐房地產(chǎn)交易市場的中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息進(jìn)行統(tǒng)一管理(有資質(zhì)的中介公司掌握著市場上可供房源的70％～80％以上)，應(yīng)要求其在市場注冊入網(wǎng)，所要公布的房源信息應(yīng)全部經(jīng)過注冊并提交市場管理人員審核后發(fā)送到網(wǎng)站、觸摸屏、大屏幕及報(bào)刊上，并應(yīng)每天刷新信息。及時(shí)消除已成交或租賃的房源，保證信息的唯一性、真實(shí)性。(3)強(qiáng)化房屋租賃信息管理。要盡快建立：級或三級申報(bào)制，以便市場管理部門掌握全面的信息，分析租賃市場的走勢。

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3全小光，淺談房地產(chǎn)企業(yè)信息化[J]經(jīng)營管理，2004(4)。

(作者單位：太原市房地產(chǎn)交易所山西太原030002)

(責(zé)編：賈偉)