我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀分析及完善措施

程 巖

[摘要]本文對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀作了細(xì)致分析,并對(duì)進(jìn)一步完善登記制度提出了一些對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記 現(xiàn)狀 措施

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊(cè)上,它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則,是指物權(quán)享有與變動(dòng)的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,物權(quán)變動(dòng)的公示方法,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記,即物權(quán)變更登記,為物權(quán)變動(dòng)的公示方法;動(dòng)產(chǎn)以交付,即占有的移轉(zhuǎn),為物權(quán)變動(dòng)的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動(dòng)之所以要公示,是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán),具有絕對(duì)排他性效力,對(duì)物權(quán)人的物權(quán),任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù),但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動(dòng)的征象,則會(huì)給第三人造成難以預(yù)測(cè)的損害,直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識(shí)別性,通過(guò)公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開(kāi)透明,使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀,其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全,保護(hù)善意第三人的利益。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀

我國(guó)迄今尚未制定物權(quán)法,也沒(méi)頒布專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見(jiàn)于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國(guó)得到系統(tǒng)地建立,而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說(shuō)不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問(wèn)題如下。

1.登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,通行的做法,實(shí)質(zhì)上依據(jù)一國(guó)民法典之有關(guān)規(guī)定,程序上則依據(jù)專門制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法。而我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī),如《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類型的不同,我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記,相應(yīng)地,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多,分別是國(guó)土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3.登記效力不區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因。如前所述,世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國(guó)現(xiàn)行法不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定,凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效。這一規(guī)定,是與我國(guó)《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國(guó)《繼承法》第二條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時(shí)起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如,1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定:“新建房屋,應(yīng)于竣工后三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記”。問(wèn)題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán),那么在這三個(gè)月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰(shuí)所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對(duì)化的登記要件主義。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力,我國(guó)立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對(duì)此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國(guó)學(xué)者的一般看法,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更,非經(jīng)登記,不能產(chǎn)生法律效力。我國(guó)司法審判實(shí)踐對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國(guó)現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護(hù)原所有人的利益,并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理。但是,絕對(duì)適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對(duì)化,對(duì)因各種原因未登記的交易一概宣布無(wú)效,就會(huì)諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序等問(wèn)題。

5.把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件,混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。我國(guó)擔(dān)保法第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國(guó)現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效,如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定:“簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度有待完善

目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善:

1.通過(guò)物權(quán)立法,統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù),消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正?，F(xiàn)象。

2.制定不動(dòng)產(chǎn)登記法,規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)民登記,是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán),具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn),只有由專門機(jī)關(guān)專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān),統(tǒng)一管轄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4.登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng),實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義,以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過(guò)錯(cuò)造成登記錯(cuò)誤,給當(dāng)事人造成重大損害的,應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

5.在登記的效力上,區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因,規(guī)定不同的效力。對(duì)于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,實(shí)行登記生效主義,非經(jīng)登記,不生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力;對(duì)于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),理由如前所述,在此不再累述。

6.明確登記的物權(quán)制度屬性,正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如前所述,登記只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件,而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對(duì)于依法生效的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同,不登記則不生物權(quán)變動(dòng)的效力,同時(shí)也不能對(duì)抗善意第三人。因此,建議將來(lái)在制定物權(quán)法時(shí),應(yīng)規(guī)定如果當(dāng)事人未就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移及時(shí)辦理登記手續(xù)的,只要合同合法有效,應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人繼續(xù)補(bǔ)辦登記;如果出賣人違反合同規(guī)定,“一物二賣”,并辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的,買受人則不能要求繼續(xù)補(bǔ)辦登記,但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

針對(duì)我國(guó)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度存在的問(wèn)題,要不斷完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度,使其更好的為商品交易和社會(huì)財(cái)產(chǎn)秩序服務(wù)。