淺談房地產(chǎn)內(nèi)部控制

梁桂軍

【摘 要】為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)市場公平競爭的需要,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須講求和提高經(jīng)濟效益,一方面要搞好規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、批租土地等前期工程,擇優(yōu)挑選施工單位;一方面要做好財產(chǎn)物資的保管工作,合理使用資金,保證財產(chǎn)物資的安全完整,不斷減少物資消耗,節(jié)約使用資金,降低開發(fā)成本。這就需要按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計有效的內(nèi)部控制程序,并注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)內(nèi)部控制中不同的著重點。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 內(nèi)部控制 企業(yè)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制

由于土地是稀缺且不可替代的資源,既受經(jīng)濟形勢變化的影響,也受政策形勢變化的影響,所以在房地產(chǎn)開發(fā)中關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策顯得非常重要。又由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大,建設(shè)周期長,資金周轉(zhuǎn)較慢,投資風(fēng)險較大,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立項上應(yīng)建立集體審議聯(lián)簽制度,實行集體決策,并建立項目決策及實施的責(zé)任制度,且將不相容崗位分離。

首先,由企劃部在經(jīng)過周密的市場調(diào)查及項目對比的基礎(chǔ)上對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計進行可行性研究與分析,充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特點,準(zhǔn)確定位消費群體。財務(wù)部、預(yù)算部、工程部等部門應(yīng)當(dāng)參與可行性研究工作,對項目所需的資金、預(yù)期的凈現(xiàn)金流量、資金的時間價值、資金的機會成本、投資收益以及投資的安全性等進行綜合分析和測算。其次是對已設(shè)立項目進行評估,比較選擇項目方案,提出對項目投資決策的建議。應(yīng)注意將可行性研究分析與項目的可行性評估交由不同的部門或人員進行,以使不相容的崗位互相分離;必要時應(yīng)從企業(yè)外部聘請有關(guān)專業(yè)部門進行項目評估。最后由董事會行使集體審議決策權(quán)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

1.設(shè)備及材料采購的控制

對普通材料應(yīng)按照請購與審批、采購與檢驗的程序辦理,并將不相容的崗位分離開,以相互牽制,防止舞弊,降低采購成本。對設(shè)備與大宗材料的采購應(yīng)建立嚴(yán)格的請購審批制度:對預(yù)算內(nèi)的采購項目應(yīng)由工程部根據(jù)施工進度與工程預(yù)算提前向項目部提出采購申請;對預(yù)算外的采購項目在提起申請時還應(yīng)提供有關(guān)工程設(shè)計變更及施工變更的有關(guān)批文,經(jīng)批準(zhǔn)后再由采購部門通過市場分析與尋價,確定潛在供應(yīng)商。應(yīng)充分考慮以往的合格供方記錄以及生產(chǎn)廠家是否通過IS0國際質(zhì)量認(rèn)證,以期從最初環(huán)節(jié)控制開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量。要在充分了解潛在供應(yīng)商的信譽、供貨能力等基礎(chǔ)上進行公開、公平、公正的招標(biāo),且應(yīng)將項目中所有涉及的要求在招標(biāo)邀請文件中清楚陳述,最后由項目主管部門確定合適的供應(yīng)商,并在咨詢法律顧問的基礎(chǔ)上正式簽定采購合同,確保雙方的合法權(quán)益。對重要的或技術(shù)性較強的采購業(yè)務(wù)還應(yīng)組織專家進行論證,實行集體決策和審批。在實際操作中還應(yīng)考慮重要性與成本效益性的原則,對一般材料可采用定單采購或合同訂貨的方式,對零星材料的采購可采取直接購買的方式,并應(yīng)制定緊急需求的特殊采購業(yè)務(wù)的處理程序。對采購回來的普通材料由倉庫部門驗收,對技術(shù)上要求較強的材料應(yīng)會同技術(shù)質(zhì)檢部門驗收,對設(shè)備則應(yīng)由技術(shù)質(zhì)檢部門進行開箱驗收,并出具驗收證明。要建立設(shè)備與大宗材料采購驗收責(zé)任制,將采購成本在保質(zhì)、保量的基礎(chǔ)上降為最低,以期使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本從基礎(chǔ)環(huán)節(jié)得到控制。

2.房地產(chǎn)施工成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多,而各類工程項目所需的施工資質(zhì)也不同,為使開發(fā)成本降為最低而又要保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量較好,應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式選擇具有合格的相關(guān)施工資質(zhì)且經(jīng)過IS0國際質(zhì)量認(rèn)證的施工企業(yè)竟標(biāo);在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè),以期形成未來的戰(zhàn)略伙伴,以利企業(yè)將來的發(fā)展。在施工過程中發(fā)生工程變更時,應(yīng)根據(jù)設(shè)計變更通知書等有關(guān)文件,配合工程監(jiān)理方與施工方及時辦理工程變更簽證手續(xù),站在誠信的角度保護各方的合法權(quán)益。還要建立竣工決算環(huán)節(jié)的控制與審計工作,未進行竣工決算審計的不得辦理竣工驗收手續(xù)。要重點審查決算依據(jù)是否完備、相關(guān)文件是否齊全、竣工清理是否完全、決算編制是否正確以及驗收人員、驗收報告的范圍、驗收的依據(jù)、驗收的程序是否符合國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)等,嚴(yán)格控制施工中的舞弊行為。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用中較大的是廣告費用、借款費用和售房人員的提成費用。重大的廣告支出應(yīng)實行集體審議決策制度;對普通廣告除進行總額控制、預(yù)算控制外,還應(yīng)在每年末對廣告支出與社會效應(yīng)進行對比分析以制定下一年的廣告預(yù)算。由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性,幾乎無一例外的需要外部資金的支持,為此企劃部、預(yù)算部和工程部等有關(guān)部門,應(yīng)配合財務(wù)制定出凈現(xiàn)金流入與流出的流程計劃預(yù)算,并密切注意資金預(yù)算的執(zhí)行情況以保證適時準(zhǔn)確的借貸資金,節(jié)省借款費用。對重大的費用支出應(yīng)上報董事會,實行集體決策和審批制度,并建立責(zé)任追究制度。對售房提成費用應(yīng)因時、因地地用預(yù)算的方式確定提成比例,以保證在費用最低的情況下調(diào)動售房人員的積極性。

4.財務(wù)的控制

財務(wù)控制的重點是凈現(xiàn)金流量。因為它是企業(yè)的命脈,只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下,才談得上投資報酬率,才談得上企業(yè)未來的發(fā)展,故此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過財務(wù)預(yù)算的方式控制其凈現(xiàn)金流量,以防止資金的閑置或斷裂。對預(yù)算外的重大現(xiàn)金流出應(yīng)上報董事會,并實行集體決策。對預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金流出應(yīng)盡量在保證企業(yè)信譽的條件下,結(jié)合信貸資金的流入時間,采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期,最大限度地利用資金的機會成本為企業(yè)增效。對收入則應(yīng)及時入帳,以加速現(xiàn)金的正向流量。對財務(wù)的日?？刂茟?yīng)嚴(yán)格遵守從企業(yè)內(nèi)部控制的有關(guān)規(guī)定,實行授權(quán)審批制,并將不相容的崗位分離開,以保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效性與完整性。

三、內(nèi)部審計的建立

內(nèi)部審計是企業(yè)自我評價的一種活動,是強化內(nèi)部控制制度的一項基本措施,也是及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)的有力工具。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須發(fā)揮內(nèi)部審計機構(gòu)的作用。內(nèi)部審計工作的職責(zé)不僅包括審核會計帳目,還包括稽查、評價內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)各組織機構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率,并向企業(yè)最高管理部門提出報告,從而保證企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加完善嚴(yán)密。