天鴻寶業(yè)的背影

何　欣

摘要:本文通過(guò)對(duì)天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)有限公司近三年的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析,指出房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前存在的弊端,揭示了房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 利潤(rùn) 啟示

北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司成立于1993年,主要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng),包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通辦公樓、商業(yè)設(shè)施以及土地的開(kāi)發(fā)與銷售。2001年1月15日,公司在上海證券交易所上網(wǎng)定價(jià)發(fā)行,2001年3月12日在上海證券交易所掛牌上市。2004年榮獲中國(guó)房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營(yíng)質(zhì)量 10 強(qiáng)第一,連續(xù)三年榮列全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè)稱號(hào)。

一、2006年的天鴻寶業(yè)

1. 盈利能力較低:2006年天鴻寶業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅4000多萬(wàn),比去年同期下降89%;凈利潤(rùn)僅691萬(wàn),同比下降73%。天鴻寶業(yè)當(dāng)年主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期集中在未來(lái)2至3年的時(shí)間內(nèi),由于處于施工或前期規(guī)劃階段,當(dāng)年未取得銷售收入,使得公司報(bào)告期經(jīng)營(yíng)收入與往年相比大幅減少。

2. 利用“投資收益”粉飾利潤(rùn)表:2006年底,天鴻寶業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易將國(guó)奧投資有限公司10%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司第一大股東天鴻集團(tuán),轉(zhuǎn)讓價(jià)款為19,433萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益5,415萬(wàn)元(扣除評(píng)估費(fèi)用18萬(wàn)元)。天鴻寶業(yè)的全年虧損正是依靠轉(zhuǎn)讓股權(quán)得以扭轉(zhuǎn),如果扣除這部分非經(jīng)常性損益后,天鴻寶業(yè)的凈利潤(rùn)將比去年同期下降215%。

3. 獲取現(xiàn)金能力較低: 2006年公司開(kāi)發(fā)投資規(guī)模迅猛增長(zhǎng),開(kāi)復(fù)工面積達(dá)105萬(wàn)平方米,公司開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)目均處于前期規(guī)劃或建設(shè)階段,造成了公司在報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)金流出巨大。由于融資渠道單一,資金壓力日益明顯。從2006年年4月起截至10月底,天鴻寶業(yè)已經(jīng)向多家銀行申請(qǐng)了逾13億元的貸款,但前三季度業(yè)績(jī)?nèi)允翘潛p。

二、2007年的天鴻寶業(yè)

2007年9月5日天鴻寶業(yè)與北京首都開(kāi)發(fā)控股(集團(tuán))有限公司簽署收購(gòu)報(bào)告,天鴻寶業(yè)以每股10.8元的價(jià)格向首開(kāi)定向發(fā)行5.5億股股票,收購(gòu)首開(kāi)主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)。首開(kāi)作為對(duì)價(jià)的注入資產(chǎn)包括下屬?gòu)氖峦恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)的有關(guān)12家公司的股權(quán)。定向發(fā)行以后,首開(kāi)控制67.92%的股份成為天鴻寶業(yè)第一大股東。

1. 盈利能力有所提升:當(dāng)年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入72.55億元,凈利潤(rùn)3.17億元,較未注入新資產(chǎn)前均有大幅度增長(zhǎng)。通過(guò)收購(gòu),天鴻寶業(yè)與首開(kāi)集團(tuán)及其下屬子公司之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象得以基本消除,關(guān)聯(lián)交易大幅度減少。

2. 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加:項(xiàng)目?jī)?chǔ)備過(guò)少,正是天鴻寶業(yè)之前經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)虧損的主要原因。首開(kāi)注入天鴻寶業(yè)的土地儲(chǔ)備面積近300萬(wàn)平米,包括注入公司中正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以及2006年首開(kāi)集團(tuán)在北京獲取的45萬(wàn)平米的朝陽(yáng)東壩地塊和46萬(wàn)平米的廣渠路36號(hào)地塊。天鴻寶業(yè)還通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)、協(xié)議合作等形式獲取多個(gè)新增8個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,新增土地儲(chǔ)備456萬(wàn)平米。

三、2008年的天鴻寶業(yè)背影

2008年4月29日“北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司”正式變更為“北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司”,公司證券簡(jiǎn)稱將由“天鴻寶業(yè)”變更為"首開(kāi)股份”。至此,天鴻寶業(yè)從人們的視野中徹底消失。

為何定向收購(gòu)仍無(wú)法改變天鴻寶業(yè)的命運(yùn)?

1. 新資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高:2006年天鴻寶業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高,2007年首開(kāi)所注入的資產(chǎn)負(fù)債率也非常高。據(jù)初步估算,收購(gòu)的首開(kāi)下屬12家公司股份2006年末總資產(chǎn)達(dá)194.7億元,總負(fù)債達(dá)165億元(其中銀行負(fù)債98.3億元),資產(chǎn)負(fù)債率為84.7%。

2. 新資產(chǎn)盈利能力偏低:2007年,天鴻寶業(yè)共實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售毛利率約為27.24%。同期,萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)四家公司的房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率平均約42%,較天鴻寶業(yè)高出近15個(gè)百分點(diǎn)。

在天鴻寶業(yè)新收購(gòu)的項(xiàng)目之中,僅有三個(gè)項(xiàng)目的毛利率超過(guò)或接近42.4%,剩余項(xiàng)目毛利率約在23%至33%之間。整體上看,此次首開(kāi)集團(tuán)注入天鴻寶業(yè)的新資產(chǎn),普遍存在毛利率偏低的問(wèn)題。

3. 抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低: 2007年天鴻寶業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售凈利率約為4.37%,同期萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)和保利地產(chǎn)的銷售凈利率平均約為15.31%,比天鴻寶業(yè)高出近11個(gè)百分點(diǎn)。而截至2007年末,天鴻寶業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)約83%,這進(jìn)一步減弱了公司抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

由于2008年中國(guó)股市的低靡不振,全球金融危機(jī)的強(qiáng)大沖擊,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路走低,天鴻寶業(yè)已岌岌可危,不可避免地走向更名改制的道路。

四、天鴻的啟示

望著天鴻寶業(yè)漸行漸遠(yuǎn)的背影,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將何去何從?誰(shuí)將重蹈天鴻寶業(yè)的復(fù)轍?

1. 從“每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金”看房地產(chǎn)企業(yè):經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值的房地產(chǎn)企業(yè),表明資金緊張,或者是土地儲(chǔ)備過(guò)多,與之對(duì)應(yīng)的房屋銷售的速度較慢。2007年萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利均為負(fù)值,均創(chuàng)5年以來(lái)的最低值,其他企業(yè)的銷售狀況更是艱難。

2. 從“存貨周轉(zhuǎn)率”看房地產(chǎn)企業(yè):存貸周轉(zhuǎn)率偏低表明房屋銷售的速度慢,資產(chǎn)質(zhì)量不高。2007年四大上市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存貨周轉(zhuǎn)率也創(chuàng)歷年來(lái)的最低值。

3. 從土地儲(chǔ)備看房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況:

2007年各大房地產(chǎn)企業(yè)引以為豪的“土地儲(chǔ)備”,在2008年已成為這些公司最大的包袱。

4. 從房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)比例看業(yè)務(wù)發(fā)展:

5. 從天鴻寶業(yè)主營(yíng)業(yè)收入與非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的絕對(duì)數(shù)中可以看到,其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入并不理想。房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的增減是檢驗(yàn)企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)重要指標(biāo),預(yù)示企業(yè)未來(lái)的走向。

6. 房地產(chǎn)企業(yè)重組必將來(lái)臨。2008年投資者和機(jī)構(gòu)大多看空地產(chǎn)板塊,地產(chǎn)股腰斬暴跌。上市難、融資難、拿地難,更多的上市公司會(huì)虧損,從而賤賣(mài)股權(quán)、出讓土地,或者被更大的地產(chǎn)公司并購(gòu),以及和外資親密接觸來(lái)尋求解套。

在股價(jià)縮水和樓市看空的情況下,許多上市地產(chǎn)公司正通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)來(lái)尋求解套。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)重組的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。