接手“上海第一爛尾樓”潘石屹殺入大上海

顧彥平

8月23日晚，上海外灘華燈初上，“SOHO中國上海之夜”在外灘18號(hào)7層的Rouge酒吧絢麗登場。

當(dāng)晚的主角，SOHO中國董事長潘石屹還是一貫的裝扮——短短的寸頭、黑色框架眼鏡、黑色套裝、銀色領(lǐng)帶。當(dāng)他站在Rouge酒吧場外的露臺(tái)上時(shí)，黃浦江畔耀眼的東方明珠、金茂大廈、環(huán)球金融中心等滬上的繁華夜景一起成為了他的背景。當(dāng)天參加這場盛大Party的，除了主角潘石屹，其他的則是滬上知名代理行、投資公司，公司客戶以及相關(guān)媒體。

此前五天，SOHO中國剛以24.5億元的價(jià)格從摩根士丹利手中買下了上海南京西路的東海廣場一期。盡管耗時(shí)半年，實(shí)屬不易，這筆收購還是讓他看起來心情不錯(cuò)。

畢竟，這既是潘石屹的SOHO中國半年來獲得的唯一一個(gè)項(xiàng)目，也是潘石屹第一次走出北京。

肥肉不易吞

8月18日，SOHO中國一紙公告，宣布了手握重金待購一年多的潘石屹終于成功出手，拿下了位于上海南京西路的東海廣場。

東海廣場，雖坐擁繁華，卻一直以“第一爛尾樓”聞名滬上。項(xiàng)目一期曾經(jīng)六易其主，從上海社?；?、開開集團(tuán)，再到綠城集團(tuán)、摩根士丹利，并滋生出諸多糾紛。這也說明了潘石屹能吞下這塊“肥肉”，過程絕非簡單。

就在SOHO中國宣布收購該項(xiàng)目前幾天，一家名為上海天怡的房產(chǎn)公司還給潘石屹遞來了律師函，稱其對(duì)SOHO中國正在收購的東海廣場項(xiàng)目尚有權(quán)益追索，希望潘石屹審慎。等到SOHO中國正式宣布收購該項(xiàng)目后，一則標(biāo)題為《潘石屹東海廣場項(xiàng)目漏稅6億元》的新聞?dòng)肿屌耸傧萑肓酥{言中心。

“我已經(jīng)買下了房子，上海市政府也已把房產(chǎn)證辦到我們公司名下了。之前這幾家公司怎么倒手和我們沒關(guān)系?！闭f這句話時(shí)，滔石屹特意放慢了語速，對(duì)記者重復(fù)了兩遍。

“我們的律師和賣方摩根士丹利的律師同時(shí)出具了法律意見，都認(rèn)為天怡的主張和觀點(diǎn)很難得到法院的支持，并且在訴訟程序上也存在著缺陷。再說，人家(天怡公司)告的就是上海市發(fā)改委，不是我們。退一萬步講，即使天怡公司贏得了行政訴訟，告贏了政府，我們作為善意的第三方，收購這個(gè)項(xiàng)目肯定是受法律保護(hù)的。”

潘石屹似乎并不在意這個(gè)仍在糾纏的項(xiàng)目糾紛，但另一則傳聞卻讓他感覺緊張。

“8月20日有媒體報(bào)道，說我收購的新項(xiàng)目涉嫌偷稅、漏稅6億元。我看了一下文章的內(nèi)容，其實(shí)和我們沒什么大關(guān)系，就睡覺去了。但21日早上，張欣起來后，拿著黑莓手機(jī)就把還睡得迷迷糊糊的我叫了起來，說“出大事了，有人說東海廣場這個(gè)項(xiàng)目偷稅漏稅6個(gè)億”。我就說昨天已看過報(bào)道，和我們沒什么關(guān)系。‘不是，你看，英文報(bào)道的標(biāo)題是潘石屹涉嫌偷稅漏稅6億元。我一看，果然如此，我能認(rèn)識(shí)的幾個(gè)英文單詞都出現(xiàn)在標(biāo)題上了。”

那個(gè)英文報(bào)道，是一位基金經(jīng)理轉(zhuǎn)發(fā)給張欣的?！爸挥昧艘粋€(gè)晚上，東海廣場項(xiàng)目涉嫌偷稅漏稅就變成了潘石屹涉嫌偷稅，漏稅?！苯槿氲斤L(fēng)波中的潘石屹感覺有些冤。

“張欣說，得馬上公告，因?yàn)槲覀兊墓蓶|主要看英文報(bào)道。于是，我趕緊起床，然后趕緊召集公告的事情。當(dāng)天是周五，我們想利用中午12點(diǎn)半的休市時(shí)間，把澄清謠言的公告發(fā)出去。結(jié)果，由于牽涉到各方面的確認(rèn)，一直到下午4點(diǎn)才把公告發(fā)出去。你看，這么寶貴的一天，我就一直在忙乎這個(gè)公告的事情?！迸耸兕H有些無奈。

一切塵埃落定之后，潘石屹坦言，SOHO中國作為上市公司，摩根士丹利又是富有經(jīng)驗(yàn)的國際性大企業(yè)，雙方對(duì)該筆交易都十分謹(jǐn)慎。

李震曾就職于摩根士丹利旗下的商業(yè)地產(chǎn)基金GSM，并于今年3月份就職世邦魏理仕資產(chǎn)管理部，擔(dān)任購物中心管理高級(jí)經(jīng)理一職。他告訴記者，以大摩投資的經(jīng)驗(yàn)，在收購項(xiàng)目時(shí)盡職調(diào)查都做得很充分，在一定程度上應(yīng)該已經(jīng)避免了項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于大摩轉(zhuǎn)手的原因，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，該項(xiàng)目招商一直不理想，且項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用仍需要支付，所以該項(xiàng)目一直都處于虧損狀態(tài)，并且受金融危機(jī)影響，資金可能也出了問題，從而影響了其運(yùn)營。

緊緊踩在地上

潘石屹拿下東海廣場，符合他收購項(xiàng)目的一貫準(zhǔn)則，即“繁華地段”、“價(jià)格低廉”。從地理位置上看，該項(xiàng)目地處擁有“中華商業(yè)第一街”美譽(yù)的南京西路，交通十分便捷。從價(jià)格上來看，東海廣場周邊的住宅價(jià)格在6～10萬元／平方米之間，而潘石屹收購的這個(gè)寫字樓價(jià)格只有3.5萬元／平方米。

而且，大摩在2006年以約20億元的價(jià)格從綠城手上接過東海廣場后，著實(shí)花費(fèi)了一番心思對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝。在聘請(qǐng)著名國際設(shè)計(jì)公司進(jìn)行重新設(shè)計(jì)、全面升級(jí)后，2008年第三季度東海廣場項(xiàng)目終于完工。只不過此時(shí)上海寫字樓市場已經(jīng)由熱轉(zhuǎn)冷，并且與東海廣場同期上市的還有上海環(huán)球金融中心、中建大廈等高檔寫字樓，市場的競爭也增添了東海廣場的出租難度。如今的東海廣場租金水平在8元／平方米／天左右，出租率只有35％左右。

因而，坊間一直傳言，摩根士丹利年初就有意轉(zhuǎn)手東海廣場套現(xiàn)，并于今年3月份開始尋找買家，并最終與SOHO中國達(dá)成了交易。

問題是，東海廣場畢竟是大摩“吐出來的肉”，SOHO中國能順暢消化嗎?

“東海廣場地段、交通、大樓質(zhì)量都很好，這些基本條件都已經(jīng)具備，只要能把它的定位與上海的市場貼近，就一定會(huì)獲得成功?！痹谂耸倏磥恚琒OHO中國帶到東海廣場最寶貴的經(jīng)驗(yàn)是商業(yè)模式。

潘石屹用一個(gè)小故事講述了他對(duì)SOHO中國商業(yè)模式的思考。“美國總統(tǒng)林肯參加競選時(shí)，因?yàn)殚L相特別丑，一個(gè)女選民就問他，一個(gè)男人的腿長多長的時(shí)候好看?林肯說，只要夠著地的都好看。也就是說，所有男人的腿都好看，只要夠著地。我們對(duì)東海廣場的定位，就是要像男人的腿一樣。緊緊踩在地上?！迸耸僬f，前兩年東海廣場項(xiàng)目就像是懸在半空中的腿，空置率那么高，是最大的浪費(fèi)。

“緊緊踩在地上”的定位，意味著SOHO中國將緊貼市場，為中國本土公司服務(wù)。目前，東海廣場的出租率只有30％左右，租客都是國際大公司。“我們會(huì)對(duì)項(xiàng)目的定位做一些調(diào)整，我們面向的公司不是世界500強(qiáng)，而是江浙500強(qiáng)?！迸耸傩χf。

事實(shí)上，以北京CBD區(qū)域?yàn)槔?，在金融危機(jī)影響下，面向國際公司，涉外公司的甲級(jí)寫字樓的空置率已經(jīng)超過了35％，但SOHO中國在北京CBD的寫字樓出租率卻一直保持在95％以上。這一數(shù)據(jù)給了潘石屹信心，“按照北京的經(jīng)驗(yàn)來看，本土中小企業(yè)的生命力是非常強(qiáng)的?！?/p>

在上海，甲級(jí)寫字樓租金最

近也一直在下降。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的《中原地產(chǎn)寫字樓月報(bào)(2009年7月)》顯示，7月上海甲級(jí)寫字樓租金為274.09元／平方米／月，下調(diào)了2.8個(gè)百分點(diǎn)。而且由于后期上市甲級(jí)寫字樓體量可觀，陸家嘴甲級(jí)寫字樓租賃價(jià)格壓力最大。日前上投摩根即以低于每平米8元的日租金預(yù)租下了上海國金中心，另外華富基金租賃匯豐大廈整層，凈日租金僅為每平米7元。

相比起寫字樓市場租金整體下滑的趨勢，東海廣場公布的日租金區(qū)間在8～12元／平方米，顯然高了。對(duì)此，潘石屹說會(huì)“隨行就市”?！拔矣袀€(gè)條件就是不能讓辦公樓空著，最大的浪費(fèi)，就是端著架子租不出去?！币拙又袊治鰩熝ㄐ劬皖A(yù)計(jì)，如果租給國內(nèi)公司，東海廣場寫字樓日租金大約在5元／平方米比較合理。

不過，在李震看來，東海廣場最大的難題是近1萬多平米的商鋪運(yùn)營問題。3年前，在收購東海廣場后，大摩曾讓旗下的商業(yè)地產(chǎn)基金GSM去考察如何運(yùn)營商鋪，當(dāng)時(shí)在GSM任職的李震參加了該次考察。

“雖然東海廣場號(hào)稱在南京西路上，但是一期位于整體規(guī)劃最東端，緊鄰銅仁路，距離南京西路有一段距離。如果做商鋪，只能做與寫字樓配套的餐飲等，想做獨(dú)立商店，還是有問題。”李震說。

事實(shí)上，SOHO中國成立以來，除了北京前門大街項(xiàng)目外，對(duì)旗下其他項(xiàng)目一直實(shí)行“開發(fā)銷售、統(tǒng)一招租，統(tǒng)一經(jīng)營”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，即把項(xiàng)目零售給眾多投資者之后，再統(tǒng)一招租，并統(tǒng)一物業(yè)管理。

“SOHO中國模式的形成原因，一是能快速回籠現(xiàn)金；二是潘石屹一直有一個(gè)觀點(diǎn)，就是要相信這些商鋪經(jīng)營者的眼光，相信他們對(duì)商圈的判斷，用他們自己的方式、資源把這個(gè)商業(yè)做好?！比珖ど搪?lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)委員會(huì)主任兼秘書長朱凌波說。

不過，東海廣場項(xiàng)目是否還會(huì)沿用北京模式，潘石屹并沒有給出定論：“目前我們還會(huì)再做一個(gè)星期的調(diào)研，了解適合上海的商業(yè)模式是什么，售價(jià)或租價(jià)是多少?，F(xiàn)在剛剛接手，不著急?！?/p>

SOHO中國

事實(shí)上，這次收購對(duì)潘石屹而言，絕非又多了一個(gè)項(xiàng)目這么簡單，很大程度上意味著手握巨大現(xiàn)金流的SOHO中國終于走出了蝸居15年之久的北京，邁出了全國擴(kuò)張的第一步。

“收購東海廣場，是我們進(jìn)入上海的第一步，但絕不會(huì)是最后一步。“潘石屹坦言，此前考察上海市場已有四五年的時(shí)間，此次收購可以為公司今后大規(guī)模收購此類優(yōu)質(zhì)地段的其他項(xiàng)目做鋪墊。

雖然此次收購東海廣場投入了近25億元，但SOHO中國目前的自有現(xiàn)金在100億元以上，加上中行及招行各100億元的授信額度，潘石屹手中仍有約300億元的可用資金。顯然，東海廣場之后，潘石屹仍有足夠的籌碼去尋找和收購類似的項(xiàng)目。

盡管潘石屹表示“爛尾項(xiàng)目、已建成項(xiàng)目或者公開市場的土地”都是目標(biāo)，但實(shí)際上，潘石屹一直是房地產(chǎn)界典型的保守主義者，向來精打細(xì)算。以北京廣渠路15號(hào)地為例，據(jù)媒體報(bào)道，SOHO中國對(duì)其估值約為33億元，在激烈的拍賣中最終止步于39.4億元，最終價(jià)格高出心理底價(jià)6億多元，關(guān)鍵時(shí)刻潘石屹仍選擇了放棄，其拿地的謹(jǐn)慎尺度可見一斑。

潘石屹坦承，SOHO中國拿地的原則就是“什么便宜拿什么”。此外，無論選擇項(xiàng)目還是地，都會(huì)挑選最繁華的地段，“最繁華地段的標(biāo)志就是交通要方便，要有地鐵出口，因?yàn)槲覀円鎸?duì)的是普通白領(lǐng)能夠上班的公司?！?/p>

有傳言稱在繼東海廣場后，SOHO中國將拿下浦東陸家嘴區(qū)域?yàn)I江板塊，潘石屹對(duì)此并不表態(tài)，卻表示出了對(duì)長寧區(qū)虹橋機(jī)場板塊的濃厚興趣?！痹诮佑|中，長寧區(qū)區(qū)長對(duì)我說以后圍繞虹橋機(jī)場這一交通樞紐，長寧將把周圍的蘇州、無錫等地建成半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，這讓我很動(dòng)心。如果長寧區(qū)給我虹橋機(jī)場區(qū)域很大面積的地，我一定會(huì)考慮，就像我扎根北京CBD區(qū)域開發(fā)了15年一樣?！迸耸僭捳Z間不無玩笑。

而在目前仍不確定的市場環(huán)境中，對(duì)于未來3年的計(jì)劃，潘石屹也早已做好了謀劃?！叭绻磥硎袌鲞€像現(xiàn)在這樣瘋狂，我選擇拿地，拿項(xiàng)目就需要很多錢，我就要拼命加快已有項(xiàng)目的銷售：如果市場情況特別不好，銷售受阻，那么我們拿項(xiàng)目就會(huì)容易，我可以進(jìn)貨300億。”潘石屹希望SOHO中國一定要通過經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)調(diào)整，讓自己的伸縮空間進(jìn)退自如。

潘石屹稱，現(xiàn)在的SOHO中國進(jìn)行著新的調(diào)整和轉(zhuǎn)型?！耙皇堑赜蛏弦獢U(kuò)大，把只是個(gè)北京公司的SOHO中國，變成北京，上海甚至全國的公司：二是未來3年時(shí)間，把持有物業(yè)和銷售物業(yè)的比例調(diào)整到一個(gè)合適的比例(現(xiàn)在的SOHO中國項(xiàng)目，除了前門項(xiàng)目是持有，其它均是銷售)：三是隊(duì)伍、品牌建設(shè)要提起來?！?/p>

潘石屹并不掩蓋其全國擴(kuò)張的野心?！爸袊腉DP如果能夠平均以5％到6％的速度增長三五年，那么省會(huì)城市等二線城市都會(huì)發(fā)展起來，那時(shí)候，我們就會(huì)進(jìn)入到二線城市。那時(shí)的SOHO中國，也就變成真正的SOHO中國了?！罢f這句話時(shí)，潘石屹特意停頓了一下，意味深長。