房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制研究

鄭　昕

摘要:房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本特點(diǎn),從決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工五個(gè)階段,分別進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)成本;控制

受2008年的全球金融風(fēng)暴影響,我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)急速回落,國內(nèi)股市暴跌,房市成交量急劇萎縮,此時(shí)如何提高企業(yè)的生存和發(fā)展能力,成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫問題。因此,降低成本、提高企業(yè)成本管理水平就顯示出它的重要性。

一、 投資決策階段的成本控制

由于房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)額大,建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多,一旦項(xiàng)目決策失誤,銷路不暢,將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓,使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部市場環(huán)境經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)意想不到的不利變化,主要表現(xiàn)為:第一,房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策、財(cái)政政策和稅收政策。就金融政策而言,實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本,影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售,從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需的成本費(fèi)用。第二,嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲,誘發(fā)建材價(jià)格上漲,工程造價(jià)跟著上漲。第三,貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第四,房地產(chǎn)供求形勢的變化。現(xiàn)在的情況是供過于求,銷售難度增加,促銷成本加大。

開發(fā)項(xiàng)目的成敗往往決定一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展,立項(xiàng)及其前期工作就顯得至關(guān)重要了,因此,企業(yè)應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研,對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷,及時(shí)提供、反饋給管理層以作決策參考;保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)成本管理環(huán)境的了解,爭取優(yōu)惠政策、處理好有關(guān)政策性問題。組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證,按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算,把握投資決策,合理配置資源,做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。

二、 設(shè)計(jì)階段的成本控制

研究表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度約65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)程度為25—35%,施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5—10%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。

1.根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率

項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間,充分利用好土地資源,并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀,提高土地利用率。

2.實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度

建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制,以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競選,從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位;在設(shè)計(jì)時(shí),可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。

3.做好設(shè)計(jì)方案評(píng)審

公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門,制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù),對設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析,向建筑師提出建議,使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化,并對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

有關(guān)人員對方案進(jìn)行評(píng)比、選擇、優(yōu)化應(yīng)側(cè)重設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性和建筑布置的合理性。由于市場發(fā)展變化速度很快,加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較長,建成產(chǎn)品對市場的適應(yīng)滯后性,對建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前。從市場需求特征來看,建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。設(shè)計(jì)方案要充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶對使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營等活動(dòng)的特點(diǎn)與習(xí)慣,合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局,建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高、還應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營造、平均分配景觀、人車分流等因素。

三、招投標(biāo)和合同簽訂階段的成本控制

公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開始,所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。合同管理到位,所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理,則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。

1.招投標(biāo)階段

根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃,通過市場調(diào)查分析,建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫,為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí),應(yīng)明確招標(biāo)原則,界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款。

招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多,有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面,加強(qiáng)對投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力,避免魚目混珠擾亂投標(biāo)環(huán)境,給招標(biāo)帶來難度,甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方面,加強(qiáng)對標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制,避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。

2.合同簽訂階段

合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé),確保洽商簽證質(zhì)量,杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時(shí)間,或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排,要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一,避免合同管理與資金管理脫節(jié)。

加強(qiáng)對違約、索賠條款的審查,強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性,加強(qiáng)預(yù)見性,盡量減少索賠案的發(fā)生,以免索賠額過大引起投資失控。

四、施工階段的成本控制

第一,加強(qiáng)監(jiān)控,加強(qiáng)預(yù)算審查,嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理,安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的,但應(yīng)明確操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí),讓施工單位明晰該操作體系,以便于協(xié)作配合,提高工作效率,為結(jié)算打好基礎(chǔ)。

第二,自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場行情,在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下,盡量選用市場供應(yīng)充足、價(jià)格相對低廉的材料。如大型機(jī)電設(shè)備(電梯、空調(diào)等)、外立面裝飾材料(外墻漆、飾面磚等)等一些對項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接、直觀的,同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。

第三,處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系,質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場定位聯(lián)系起來,研究目標(biāo)市場對某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。

第四,保證工程進(jìn)度。

五、竣工結(jié)算階段的成本控制

結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是:“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)按如下幾方面進(jìn)行控制:(1)嚴(yán)格核對合同條款,防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問題,防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。(2)檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記,確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全,是否按圖施工。(3)落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證,檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序.是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn),并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證,防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。(4)按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。(5)嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格,禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。(6)嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序,計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。

應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對照,凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定,合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用,認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度,確保結(jié)算質(zhì)量。

隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢,要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法,才能給企業(yè)帶來的效益,促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展,順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。

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