中國(guó)古代“樓市”

李開(kāi)周

賣(mài)房先問(wèn)親鄰

在宋朝買(mǎi)房，與元、明、清三朝一樣，都是先立契，就是簽合同，再輸錢(qián)，就是繳契稅，最后印契，就是請(qǐng)有關(guān)部門(mén)在合同上蓋章。

事實(shí)上，在買(mǎi)賣(mài)雙方簽合同之前，還有一道手續(xù)，叫做“遍問(wèn)親鄰”。即便房產(chǎn)證上注明業(yè)主是您一個(gè)，其他任何人不得共有，您也不完全擁有對(duì)那套房子的處分權(quán)。因?yàn)樗纬莻€(gè)宗法社會(huì)，在宗法社會(huì)里，個(gè)人的財(cái)產(chǎn)總有一部分屬于家庭，家庭的財(cái)產(chǎn)總有一部分屬于宗族，直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)，你的房子總有一部分屬于你的爸爸媽媽叔叔阿姨堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他們不同意你把房子賣(mài)掉，那你就不能把房子賣(mài)掉。

宋朝法律有規(guī)定：“凡典賣(mài)、倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不買(mǎi)，次問(wèn)四鄰，四鄰不要，他人并得交易?！笨梢?jiàn)賣(mài)方在賣(mài)房之前，不僅要得到家人和族人的首肯，還要得到鄰居的首肯。這種首肯不能只是口頭允許，正規(guī)的做法是“以帳取問(wèn)”，就是拿一小本子列個(gè)“問(wèn)帳”，把親戚鄰居的名字都列在上面，然后從族長(zhǎng)老太爺?shù)礁舯谕醮髬專(zhuān)屗麄儼€(gè)簽字。倘若其中一個(gè)拒簽，這房就別打算賣(mài)了。當(dāng)然，拒簽也得說(shuō)出理由，譬如說(shuō)您敗家啦，說(shuō)您賣(mài)房子有違祖訓(xùn)啦，說(shuō)您損害了他的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)啦，等等。您還別不服，如果打官司的話(huà)，這些理由一般都能得到法官大人的支持?？梢韵胂蟮玫剑粋€(gè)宋朝人不管平時(shí)有多神氣，到了賣(mài)房的時(shí)候?qū)ψ迦撕袜従佣际屈c(diǎn)頭哈腰的，以便得到他們的簽字。

過(guò)了“遍問(wèn)親鄰”這一關(guān)，買(mǎi)賣(mài)雙方就可以簽合同了。按照文件的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方要去縣衙買(mǎi)張“定貼”，起草一份合同，經(jīng)有關(guān)人員審查通過(guò)，再買(mǎi)幾份“正契”，才能正式簽訂合同。

“正契”一式四份：一份買(mǎi)方持有，一份賣(mài)方持有，一份交縣衙審批，一份留商稅院備案?！吧潭愒骸笔撬纬亩愘M(fèi)征收機(jī)構(gòu)，在京城、府城都有設(shè)置，類(lèi)似現(xiàn)在的國(guó)稅局。商稅院一般不設(shè)在縣城，契稅常常由縣衙代收。更多的時(shí)候由房牙代勞。房牙既是中介，又是擔(dān)保，既是估價(jià)師，又是登記代理人，同時(shí)還兼任稅務(wù)稽察。房牙也不能白忙活，他們得吃傭金，如果沒(méi)有特殊約定，傭金都是賣(mài)方來(lái)出。

像其他所有帝制時(shí)代一樣，宋朝也沒(méi)有房產(chǎn)證，等四份合同都蓋了章，其中一份就是買(mǎi)方對(duì)房產(chǎn)擁有所有權(quán)的合法憑據(jù)。蓋章與否，對(duì)買(mǎi)方來(lái)講很關(guān)鍵，同樣一份合同，不蓋章叫“白契”，蓋了章叫“赤契”(明清兩代改叫“紅契”)，白契在民間或許有用，拿到公堂上就等于廢紙一張了。您剛買(mǎi)了套房，還沒(méi)住進(jìn)去，就被別人給占了，這時(shí)候如果您拿著白契去告狀，法院絕對(duì)不會(huì)給您作主。不但不給您作主，還要沒(méi)收您的房子。

我們知道，現(xiàn)代人買(mǎi)房，買(mǎi)到的其實(shí)是居住權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、出售權(quán)、對(duì)腳下那塊土地的使用權(quán)，以及不讓鄰近物業(yè)影響我們采光之類(lèi)的相鄰權(quán)、不讓其他建筑妨礙我們出門(mén)之類(lèi)的地役權(quán)。而所有這些權(quán)利，都有一個(gè)時(shí)間限制，或者70年，或者更短，時(shí)間一到，無(wú)論您的房子有多新，都要無(wú)償?shù)厥諝w國(guó)有。而古代，秦漢唐宋元明清，除了王莽等幾位偶爾來(lái)一次產(chǎn)權(quán)改革，更多的時(shí)候，中國(guó)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有永久產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有時(shí)間限制。

出典與活賣(mài)

我有房，沒(méi)錢(qián)，想把房變成錢(qián)。怎么辦呢?不外三條路：要么出售，要么出租，要么把它押給銀行，換一筆貸款。

第四條路，叫“出典”。

宋朝初年，有位領(lǐng)導(dǎo)叫薛居正，居官清廉，掙錢(qián)不多，倒辛辛苦苦置下一片房產(chǎn)。后來(lái)他死了，老婆孩子沒(méi)錢(qián)用，就把房子讓給別人住，還約好期限，只能住五年，五年期滿(mǎn)，房子再還給他們。當(dāng)然，這五年可不是白住，對(duì)方必須先付一筆錢(qián)，夠薛家老小應(yīng)急。或許您會(huì)說(shuō)：這跟租房不是一樣嗎?絕對(duì)不一樣，您租房得掏房租，房租到了房東手里可是要不回來(lái)的；而交給薛家的這筆錢(qián)只是墊支，五年期限一到，您把房退了，錢(qián)一文不少還是您的。在這筆交易中，您實(shí)際付出的只是那筆錢(qián)五年期的存款利息，得到的卻是五年期的房產(chǎn)使用權(quán)；薛家實(shí)際付出的只是五年期的房產(chǎn)使用權(quán)，得到的卻是一筆五年期的無(wú)息貸款。在房子和錢(qián)的所有權(quán)都沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，—方暫時(shí)有房居住了，另一方暫時(shí)有錢(qián)應(yīng)急了，房不起租，錢(qián)也不生息，雙方各得其所，互惠互利。這就是出典。

除了出典，還有第五條路，叫做“活賣(mài)”。

元朝末年，有位先生叫施還，他也是有房沒(méi)錢(qián)，母親死了都無(wú)力安葬，為了盡快籌錢(qián)買(mǎi)副棺材，他把祖房賣(mài)給了一位牛公子。按照時(shí)價(jià)，他們家祖房該值幾千兩銀子，牛公子卻只給他140兩。或許您又會(huì)說(shuō)：那施還豈不太吃虧了?一點(diǎn)兒也不吃虧，因?yàn)榻灰撞](méi)結(jié)束，等這位施先生有朝一日發(fā)了大財(cái)，他還能按140兩的原價(jià)再?gòu)呐９邮掷锇炎娣抠I(mǎi)回來(lái)。在這筆交易中，施還實(shí)際付出的只是一段不定期的房產(chǎn)使用權(quán)，得到的卻是一筆不定期的無(wú)息貸款；牛公子實(shí)際付出的只是一筆活期存款的利息，得到的卻是一段不定期的房產(chǎn)使用權(quán)，雙方各得其所，互惠互利。這就是活賣(mài)。

如果有套房子是我的愛(ài)巢，我缺錢(qián)也只是暫時(shí)的，為了一時(shí)救急就把房子賣(mài)掉，再想買(mǎi)回來(lái)可就難了，即便是另買(mǎi)一套，按房?jī)r(jià)天天這么瘋漲的勁頭，誰(shuí)知要多掏多少錢(qián)才能再買(mǎi)同樣的一套房子?如果把房租出去呢，每月收那點(diǎn)兒租，羊拉屎似的，也難解燃眉之急。至于說(shuō)押給銀行，我相信銀行會(huì)貸款給我，但是利息可是很高的。要是在古代，可以出典或活賣(mài)，路子就寬多了。

有出典的，自然就有典房的?！督鹌棵贰返谝换?，原籍陽(yáng)谷縣的武大郎來(lái)到清河縣，作為流動(dòng)人口，自然沒(méi)房，而賣(mài)炊餅本小利薄，又沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房，所以就在紫石街“賃房居住”。后來(lái)與潘金蓮結(jié)婚，被原房東張大戶(hù)的老婆趕出來(lái)，“遂尋了紫石街西王皇親房子，賃內(nèi)外兩間居住”。武大郎租房，每月都要向房主交租金，如果換成典房，只需要把一筆典房款付給房主，就能按約定期限，住上十二三年，到期后，典房款一文不少還是自己的。這種房產(chǎn)交易現(xiàn)在很少見(jiàn)，而在明代，甚至到了民國(guó)，典房一直與租房并駕齊驅(qū)。唯一的缺陷，是需要押上一大筆典房款。

找房款

今天買(mǎi)東西，“找”是找零的意思。過(guò)去賣(mài)東西，標(biāo)價(jià)100，人給80，一咬牙，賣(mài)了。隨后又覺(jué)得虧，喊住買(mǎi)家，讓他再掏20。這種行為在清朝也叫“找”，不過(guò)不是找零，而是找要。就是賣(mài)方向買(mǎi)方追討一部分貨款，以補(bǔ)足商品價(jià)值。《康熙字典》中“找”的釋義即補(bǔ)不足也。

康熙六十年(1721)，江蘇省武進(jìn)縣居民劉文龍以7兩紋銀的價(jià)格賣(mài)了一畝八分地，8年后，劉某說(shuō)“原價(jià)輕淺”，又委托中介向買(mǎi)主“找”了1兩紋銀。

又咸豐元年(1851)六月，浙江省山陰縣居民高宗華以18塊大洋的價(jià)格賣(mài)了六分地。3個(gè)月后，高某說(shuō)“契內(nèi)價(jià)銀不足”，又委托中介向買(mǎi)主“找”了7塊大洋。

明清兩代和民國(guó)時(shí)期江南地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)交易記錄，“找”這個(gè)字在契約里簡(jiǎn)直俯拾皆是。說(shuō)明賣(mài)方在交易完成后再次索要價(jià)款的現(xiàn)象很普遍。

如果在今天，買(mǎi)虧了也好，占便宜了也罷，我猜您都不會(huì)去找賣(mài)方索還一部分房款(除非那房存在質(zhì)量問(wèn)題)，當(dāng)然更加不可能再給賣(mài)方加錢(qián)——法院也不會(huì)支持任何人在交易完成后再加收價(jià)款。而清朝政府明文規(guī)定，允許賣(mài)方“憑中公估找貼一次”，也就是說(shuō)，即便雙方已經(jīng)過(guò)了戶(hù)，只要后來(lái)的市場(chǎng)價(jià)高于原來(lái)的交易價(jià)，賣(mài)方就還可以再讓買(mǎi)方掏一次錢(qián)。這條法律很變態(tài)，不過(guò)它可以抑制炒房，假如當(dāng)時(shí)就流行炒房的話(huà)。

帝制時(shí)代的廉租房

古時(shí)也有廉租房，但都是民間性質(zhì)的。

唐宋時(shí)期，廉租房主要來(lái)源于寺觀。寺觀的土地是政府劃撥的，建房的資金是信民捐獻(xiàn)的，歷年的房產(chǎn)維護(hù)費(fèi)用可以從香火錢(qián)里沖銷(xiāo)，僧尼和道士既沒(méi)有任何投資，理論上也不以營(yíng)利為目的，再加上宗教本身普度眾生的信仰要求，當(dāng)然有提供廉租房的義務(wù)。唐憲宗元和年間，白居易進(jìn)京趕考，前后兩個(gè)月，就一直租居在一個(gè)叫華陽(yáng)觀的道觀里，因?yàn)槟抢锓孔獗阋恕Ｋ纬男翖壖?，早年赴金?guó)中都燕京應(yīng)試，為了省錢(qián)，住的是現(xiàn)在北京的憫忠寺。

明清時(shí)期，寺觀在居住方面的社會(huì)保障功能更加明顯。《儒林外史》里，匡超人他們村遭了火災(zāi)，一村人沒(méi)地方住，在新房子建好之前，全靠村南頭的寺廟遮風(fēng)擋雨。這還是農(nóng)村的小寺廟，大都市的廟宇常有上千間的客房，供應(yīng)試的士子、出門(mén)的商旅以及遭了天災(zāi)的百姓臨時(shí)租住。

除了寺觀，明清兩代又多了個(gè)廉租房的來(lái)源，那就是會(huì)館。會(huì)館是異鄉(xiāng)人在客地建的聚會(huì)場(chǎng)所，凡是像樣的會(huì)館，都有戲臺(tái)、議事廳，以及客房，客房是為旅居在外沒(méi)有住處的同鄉(xiāng)們準(zhǔn)備的，租金非常便宜。順治十八年建于北京的漳州會(huì)館，福建人來(lái)租，每月只收租金三文。就在這一年，大清朝開(kāi)科取士，各地進(jìn)京應(yīng)試的太多，致使京城房?jī)r(jià)暴漲，如果不是會(huì)館的廉租房撐著，那年北京城一多半的房客都得露宿街頭。

這些民營(yíng)的廉租房無(wú)需房客寫(xiě)申請(qǐng)，無(wú)需民政局開(kāi)證明，也無(wú)需一層3L--層的資格審查。并且好進(jìn)也好出。問(wèn)題是，民營(yíng)廉租房現(xiàn)在好像行不通，拿到開(kāi)發(fā)權(quán)的地產(chǎn)商正嫌暴利不夠呢，傻瓜才提供民營(yíng)廉租房。

后唐的樓市調(diào)控

從2001-2005年，全國(guó)房?jī)r(jià)以8.95％的平均增幅一路狂漲，中央政府出面阻止，先出臺(tái)了一“國(guó)八條”，沒(méi)擋?。挥殖雠_(tái)了一“國(guó)六條”，還是沒(méi)擋住。到2007年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市，房?jī)r(jià)同比上漲7，1％，就有樂(lè)觀的領(lǐng)導(dǎo)站出來(lái)向大伙報(bào)喜了：漲幅已經(jīng)回落了嘛。但只要您還沒(méi)完全變傻，就會(huì)明白漲幅回落是怎么回事兒。

房?jī)r(jià)暴漲的局面之所以沒(méi)有改觀，倒不是因?yàn)槟切┱卟缓茫且驗(yàn)闆](méi)有被貫徹落實(shí)。比方說(shuō)，中央一向限制開(kāi)發(fā)商囤積土地，而從2001年到2007年8月份，全國(guó)開(kāi)發(fā)商購(gòu)置了21.62億平方米的土地，實(shí)際僅開(kāi)發(fā)12.96億平方米，約40％的土地被囤積了。如果近7年來(lái)國(guó)家提供給開(kāi)發(fā)商的土地只要完全開(kāi)發(fā)，就能讓50％的城鎮(zhèn)居民喬遷新居，哪還有什么供不應(yīng)求的破事兒?既然供不應(yīng)求的局面不會(huì)出現(xiàn)，那么居高不下的房?jī)r(jià)也就缺乏支撐了。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)居高不下究竟在多大程度上是因?yàn)檎{(diào)控政策沒(méi)能落實(shí)，還需要仔細(xì)算算，譬如將人口增長(zhǎng)、通貨膨脹、媒體誤導(dǎo)、炒家操控以及購(gòu)房者喜歡裝胖的心思都考慮進(jìn)去，大多數(shù)影響因素都難以量化，想為樓市建一完整的數(shù)學(xué)模型，不會(huì)比讓地方政府打壓房?jī)r(jià)更容易。

我倒發(fā)現(xiàn)，后唐時(shí)期的樓市完全可以拿來(lái)模擬調(diào)控政策貫徹落實(shí)后的理想狀態(tài)。后唐莊宗李存勖頒布過(guò)一道敕令：“其空閑有主之地，仍限半年，本主須自修蓋，如過(guò)限不見(jiàn)屋宇，亦許他人占射?！焙筇泼髯诶钏迷匆灿蓄?lèi)似規(guī)定：“諸色人等置到田地，并限三個(gè)月內(nèi)修筑蓋造，須見(jiàn)次第?！边@兩條很像我們國(guó)土部的《閑置土地處置辦法》，只不過(guò)我們規(guī)定的閑置時(shí)限是兩年，后唐規(guī)定的閑置時(shí)限是半年和三個(gè)月。

我們通過(guò)禁止捂地來(lái)打壓房?jī)r(jià)，沒(méi)戲；后唐通過(guò)禁止捂地來(lái)平衡供需，卻收到了打壓房?jī)r(jià)的奇效。還記得盛唐時(shí)期，有個(gè)馬周在長(zhǎng)安購(gòu)買(mǎi)房基一畝，花了銅錢(qián)200萬(wàn)；而在后唐的首都洛陽(yáng)，“連店基地，每畝價(jià)錢(qián)七千”，房?jī)r(jià)下降了將近300倍。

跟現(xiàn)在的調(diào)控手段相比，后唐那兩條規(guī)定毫不新鮮，憑什么就能把房?jī)r(jià)打壓下去呢?我能找到的解釋是，后唐地方政府不靠賣(mài)地吃飯，所以對(duì)高房?jī)r(jià)不感興趣；那時(shí)也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商，還不存在官員和開(kāi)發(fā)商之間那種或明或暗的利益鏈。

(摘自《金陵晚報(bào)》)