房貸利率變化將嚴(yán)重影響樓市

據(jù)報道，目前上海多家商業(yè)銀行內(nèi)部開始流傳一則消息，即在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮30%的優(yōu)惠房貸利率可能要從2010年1月起叫停，這個政策最早有望在今年11月公布。不管消息真實性如何，從市場對此消息的反應(yīng)來看，房貸利率變化對樓市影響十分巨大。

盡管早些時候有人在忽悠，說什么最近國內(nèi)的房價上漲過快，就在于有居民的“剛性需求”，在于居民手中的錢太多。最近,市場對個人住房按揭貸款政策變化的擔(dān)心，使這種謬論不攻自破。因為，如果百姓的錢真的太多，那么他們進(jìn)入房地產(chǎn)與個人住房按揭貸款的政策根本就沒有關(guān)系。他們有錢，不用貸款，也不必關(guān)注銀行的信貸政策變化。

事實卻是，目前中國的房地產(chǎn)市場根本就不存在所謂的“剛性需求”，也不存在居民的錢太多，而是這些人過度地使用具有公共性質(zhì)的國家銀行體系，通過銀行體系的高杠桿在炒作國內(nèi)住房。一個最簡單的例子，國內(nèi)不少地方的商用住房與住宅的價格倒掛，何也？就在于兩者的信貸政策不同、銀行杠桿率不同罷了。商用住房的銀行杠桿率不高，要想炒起來不容易。

那么，個人住房按揭利率政策的調(diào)整對房市會有什么影響？筆者在今年上半年就指出，去年的美國金融危機(jī)救了中國的房地產(chǎn)市場。金融危機(jī)之后，中國政府出臺了比美國更為強(qiáng)勁的救市政策，而這些救市政策是對房地產(chǎn)市場全面的優(yōu)惠政策，從而中國的個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率比美國還要低。僅這一種優(yōu)惠就足以把國內(nèi)房價繼續(xù)推高。

目前美國的聯(lián)邦基準(zhǔn)利率為0.25%，其個人住房按揭貸款利率為5.3%，而且對借款人采取利率差異化，即不同信用者其貸款利率不同。但是，在中國，基準(zhǔn)利率（比如一年期存款利率為2.25%，一年期貸款利率為5.3%）比美國要高，而個人住房按揭貸款優(yōu)惠利率為4.158%，借款人利率還完全一樣。由此可以看出，中國的基準(zhǔn)利率比美國要高，但其個人按揭貸款利率比美國低。這就是通過政府信貸管制政策的一種財富轉(zhuǎn)移機(jī)制，通過這種機(jī)制，社會的財富由一方轉(zhuǎn)移到另一方。

這種財富轉(zhuǎn)移，誰受益最大？很明顯，是貸款購買住房的個人、房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府。優(yōu)惠貸款利率自然降低了個人購買住房的成本，更重要的是讓住房炒作者便利地進(jìn)入房地產(chǎn)市場并獲得這種優(yōu)惠收益。房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府當(dāng)然受益最大。由于優(yōu)惠利率讓購買住房者涌入市場，不僅可以讓房地產(chǎn)商的利潤得以實現(xiàn)，也可以讓其為不斷推高房價創(chuàng)造條件。當(dāng)房價被推高，土地財政也就增加了。

但是，利差縮小肯定會讓商業(yè)銀行收益水平降低。2009年國內(nèi)商業(yè)銀行的信貸天量增長，但是，今年商業(yè)銀行利潤水平還不如2008年信貸緊縮的年份。國內(nèi)銀行收益水平降低，只不過是通過政府對信貸資金的價格管制讓其收益轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)商及住房炒作者手上了。

可見，如果明年國內(nèi)個人住房按揭貸款的優(yōu)惠利率出現(xiàn)調(diào)整，這種信貸管制下的利益轉(zhuǎn)移機(jī)制就會發(fā)生變化，那么它對國內(nèi)房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生以下影響：一是如果個人住房按揭貸款利率回復(fù)到85折的水平，那么個人住房按揭貸款就得上升到4.5135%，利率增加0.3555。如果2009年底個人按揭貸款為4萬億元，其增加貸款成本為142億元。二是個人按揭貸款利率的上升不僅增加了其貸款成本，更重要的是會改變投資者對房地產(chǎn)的預(yù)期。因為這不僅意味著過度優(yōu)惠的政府房地產(chǎn)政策在改變，也意味著強(qiáng)勢的救市政策在調(diào)整，意味著隨著整個經(jīng)濟(jì)增長上行，貨幣政策會進(jìn)一步調(diào)整、利率會進(jìn)一步上升。這必然會讓有房的投資者想盡早把手中的住房脫手，讓還沒進(jìn)入的投資者在場外觀望。三是利率上升，對銀行是一個利好。利差擴(kuò)大更有利于提高其經(jīng)營業(yè)績，還可借助《個人貸款管理條例》出臺，讓整個按揭貸款利率差異化，提高個人住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入，降低潛在風(fēng)險，那種投機(jī)炒作者涌入市場的情況會改變。正是在這種情況下，整個房地產(chǎn)的需求關(guān)系將發(fā)生較大變化。

筆者一直在強(qiáng)調(diào)，個人住房按揭貸款政策是國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以繁榮的核心。2008年9月以來的住房按揭貸款已經(jīng)到了放任自由的態(tài)勢，它是導(dǎo)致今年房價快速飆升的根源。如果這種政策不調(diào)整，一定會把房地產(chǎn)的泡沫吹大。在世界歷史上，任何房地產(chǎn)市場泡沫總會破滅，而房地產(chǎn)泡沫破滅的最終結(jié)果是銀行危機(jī)及金融危機(jī)爆發(fā)。

為了避免房地產(chǎn)泡沫吹大，過度寬松的個人住房按揭貸款不可持續(xù)，調(diào)整也是必然的。因此，盡管個人住房按揭貸款利率調(diào)整消息還是傳聞，但這種傳聞會落實到信貸政策中，也將對國內(nèi)樓市造成巨大影響。最近香港房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的情況就是對此最好的說明?！?作者是中國社會科學(xué)院金融研究所研究員。)

易憲容