基于模糊評(píng)價(jià)思想和層次分析法的住房性能綜合評(píng)價(jià)

李方文

一、緒論

住房作為一種不可或缺的生活資料，是關(guān)系人們居家、理財(cái)?shù)雀鱾€(gè)方面的寶貴固定資產(chǎn)。在實(shí)際生活中，無論是對(duì)于置業(yè)者個(gè)人來說，還是對(duì)于專業(yè)的固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，針對(duì)住房的評(píng)價(jià)都顯得極為重要。因此，無論是在個(gè)人購房時(shí)，還是專業(yè)機(jī)構(gòu)在對(duì)住房進(jìn)行性能評(píng)定時(shí)，如果可以根據(jù)確定的住房評(píng)定因素，建立一套可量化的購房行為評(píng)價(jià)體系，就可以方便、高效地對(duì)住房這一固定資產(chǎn)做出相對(duì)合理的評(píng)定。

鑒于此，本文試圖根據(jù)房地產(chǎn)住房項(xiàng)目的特點(diǎn)，運(yùn)用模糊評(píng)價(jià)思想，采用層次分析方法，建立住房綜合評(píng)價(jià)體系，并且用此系統(tǒng)對(duì)住房的綜合性能進(jìn)行可量化的評(píng)價(jià)。

二、模糊評(píng)價(jià)思想和層次分析法理論概述

模糊評(píng)價(jià)思想就是用可量化的數(shù)值表述模糊的概念。人們經(jīng)常會(huì)用到“較好”、“很漂亮”等用語，這些評(píng)價(jià)語言往往是主觀的、模糊的概念，而沒有一個(gè)具體的“量”的評(píng)價(jià)指標(biāo)。因此，要做到對(duì)一個(gè)具體住房進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)價(jià)往往比較困難。如果借鑒模糊評(píng)價(jià)思想，運(yùn)用層次分析法，通過定量分析方式把復(fù)雜的問題表示為一個(gè)有序的層次結(jié)構(gòu)，通過對(duì)比確定評(píng)價(jià)因素的相對(duì)權(quán)重，建立可量化的評(píng)價(jià)體系進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算出住房的綜合評(píng)價(jià)值，把對(duì)于住房的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果通過具體數(shù)值的形式表示，為購置住房的決策者或者住房性能評(píng)定機(jī)構(gòu)提供評(píng)判依據(jù)。

三、評(píng)價(jià)過程

(一)選取評(píng)價(jià)指標(biāo)、因素，確定其相應(yīng)權(quán)重

不同的住宅項(xiàng)目由于所處的客觀環(huán)境不同，所選取的評(píng)價(jià)指標(biāo)因素注定千差萬別，具體來講，評(píng)價(jià)因素應(yīng)該由專業(yè)的評(píng)價(jià)人員根據(jù)住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，應(yīng)該為住房項(xiàng)目的關(guān)鍵評(píng)價(jià)因素。

各個(gè)指標(biāo)因素的權(quán)重對(duì)于不同的住宅項(xiàng)目的影響各不相同，根據(jù)具體項(xiàng)目功能評(píng)價(jià)的評(píng)價(jià)體系進(jìn)行確定。

本文所選取的一級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其權(quán)重為：建筑指標(biāo)0.2；小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)0.4；周邊配套指標(biāo)0.4。

確定的二級(jí)評(píng)價(jià)因素及其權(quán)重分別為：建筑指標(biāo)：房型因素0.3、樓層因素0.3、建材因素0.1、建筑細(xì)部因素0.3；小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)：物業(yè)管理因素0.4、綠化因素0.2、設(shè)施因素0.2、人文關(guān)懷因素0.2：周邊配套指標(biāo)：交通因素0.3、休閑娛樂因素0.3、醫(yī)療因素0.2、教育因素0.2。

(二)擬定各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)、因素的分值

在確定評(píng)價(jià)因素的基礎(chǔ)上，把每一個(gè)評(píng)價(jià)因素劃分不同的等級(jí)(優(yōu)、良、中、低、差5個(gè)等級(jí))，不同的等級(jí)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的分值，優(yōu)對(duì)應(yīng)的分值為1.0，依次確定良(0.8)，中(0.6)，低C₄(0.4)，差C₅(0.2)。在實(shí)際操作中，根據(jù)評(píng)價(jià)精度的需要，評(píng)價(jià)值可以取介于集合[0，1]之間的任意數(shù)值。

采取專家評(píng)價(jià)的方法確定具體因素的數(shù)值大小，假設(shè)對(duì)于“房型因素”，一共有10個(gè)專家進(jìn)行了評(píng)價(jià)，對(duì)其評(píng)價(jià)等級(jí)為優(yōu)、良、中、低、差的人數(shù)分別為：3人、2人、3人、2人、0人，評(píng)定該等級(jí)的評(píng)價(jià)人員人數(shù)與總?cè)藬?shù)的比值即為此住房“房型因素”的分值：(0.3，0.2，0.3，0.2，0.0)。以此類推，就可以分別確定所有評(píng)價(jià)因素、指標(biāo)的評(píng)價(jià)分值。

(三)計(jì)算綜合評(píng)價(jià)值

根據(jù)咨詢專家確定的評(píng)價(jià)因素?cái)?shù)值進(jìn)行計(jì)算，本文假設(shè)選取住房項(xiàng)目1。首先，對(duì)于一級(jí)指標(biāo)建筑性因素，由專家確定如下的評(píng)價(jià)表格：

2、計(jì)算“建筑指標(biāo)”Y1值：Y1=(1.0 0.8 0.6 0.4 0.2)×A=0.774。同理，可以得出“小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)”的分值Y2，“周邊配套指標(biāo)”分值Y3。

3，根據(jù)一級(jí)指標(biāo)的權(quán)重(0.2 0.4 0.4)加權(quán)相乘計(jì)算得到該住宅項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)分值為：S=(0.2 0.4 0.4)×(Y1 Y2 Y3)^T。

據(jù)此得到住房項(xiàng)目1的綜合評(píng)定值為S，同樣的方法可以得出住房項(xiàng)目2的綜合評(píng)定值為T。比較S、T值的大小就可以直觀的看出項(xiàng)目1和項(xiàng)目2的優(yōu)劣，若S＞T，則住房1比住房2綜合性能更加優(yōu)越。

四、結(jié)論

由于住房性能由大量的內(nèi)在和外在因素影響，因此該評(píng)價(jià)方法的關(guān)鍵在于確定影響住房綜合性能的評(píng)價(jià)因素，針對(duì)這些評(píng)價(jià)因素，采用專家評(píng)估的方式賦予不同評(píng)價(jià)因素相應(yīng)的權(quán)重，然后進(jìn)行計(jì)算分析，得出綜合評(píng)價(jià)值。該法的意義就在于可以直觀地對(duì)住房的優(yōu)劣做出相對(duì)科學(xué)的評(píng)判，從而為人們的決策提供依據(jù)。