二手房買賣的陷阱如何定性

張　英　李　亭

基本案情

王某有意出售一套住房(有銀行貸款)，于2007年7月30日與買主曹某簽訂了購房協(xié)議，價格為人民30萬元。經(jīng)協(xié)商由曹某先行墊付王某欠銀行的購房貸款20萬元，待過戶后由王某還清，王某書寫了欠條。同年8月5日，曹某替王某還清20萬元的貸款，并于當日開始辦理房屋過戶手續(xù)。王某于10日在工商銀行開立放款存折并交由中介方保管，后于12日將該存折掛卡并開通網(wǎng)上銀行。20日王某得知曹某的30萬元房款已經(jīng)全部到賬，立即通過網(wǎng)上銀行將上述款項全部轉入在同一銀行的其他賬戶，并離開天津，30萬元全部用于其朋友承包的公路工程。王某被抓獲后辯解其僅僅是暫時借用房款，待工程回款后就予歸還。目前，其家屬已代為償還全部贓款。

分歧意見

第一種意見認為：該案屬于一般的民事糾紛，王某的行為不構成犯罪。

第二種意見認為：王某的行為性質應當認定為詐騙罪。

第三種意見認為：王某以非法占有為目的，秘密竊取中介方保管的房款，侵犯了他人的財產(chǎn)所有權，且數(shù)額巨大，符合盜竊罪的構成要件。

第四種意見認為：王某的行為構成合同詐騙罪。

評析意見

筆者同意第四種觀點：

(一)王某具有非法占有的主觀故意

王某利用房屋交易中的漏洞，私自將存折掛卡開通網(wǎng)上銀行，顯然是故意破壞房屋市場交易的規(guī)則；同時。王某將所有房款全部取走，離開天津返回老家，并更換自己的手機號碼。使曹某根本無法找到自己，可以推定王某明知自己的行為違法而故意實施，說明其在被害人處分財產(chǎn)前就已經(jīng)產(chǎn)生非法占有的主觀故意。王某的行為侵犯了刑法對公民私人財產(chǎn)所要保護的法益，具有顯著的社會危害性，對這種行為應當適用刑法予以評價，王某的行為已經(jīng)構成犯罪。

(二)王某的行為構成合同詐騙罪

1、合同詐騙罪是詐騙罪的一個特殊形式。因此必然符合詐騙罪的一個基本特征——被害人基于行為人的欺騙行為而產(chǎn)生錯誤認識，并基于這種錯誤認識而主動處分財產(chǎn)。結合本案來看?，F(xiàn)有證據(jù)表明王某是在履行合同過程中，就產(chǎn)生了非法占有的主觀故意，欺騙被害人曹某讓他誤以為往存折中匯款仍然是一個非常安全的行為，誘騙被害人繼續(xù)履行合同。而被害人曹某也在這種錯誤認識下。主動支付了所有房款，王某隨即就將30萬元人民幣全部轉移潛逃。因此，王某的行為符合在履行合同時，使用欺詐手段，騙取對方當事人財物的行為特征，構成合同詐騙罪。那么是否因為有合同的存在就應當認定為合同詐騙罪呢?當然不是。合同詐騙罪的犯罪客體是市場秩序，也就是說合同詐騙罪的前提是要存在市場交易行為。本案恰恰是一個房屋買賣的市場交易行為，被害人在交易中是一個房屋買賣的市場主體。購房協(xié)議符合合同詐騙罪的經(jīng)濟合同的特征。因此，應當認定為合同詐騙罪而不是詐騙罪。

2、認定王某的行為為盜竊罪的。多是認為在曹某匯款以后，王某通過秘密竊取的方式從中介保管的存折中非法占有他人財物。但是我們不能忽略的是。從王某將存折掛卡進而開通網(wǎng)上銀行之時，存折所顯示的賬戶就已經(jīng)在王某的完全控制之下。所以當曹某將30萬元購房款全部劃入賬戶時，盡管存折還在中介手中，但這30萬元已經(jīng)被王某全部非法占有了。如果認定王某的行為構成盜竊罪就會出現(xiàn)一個學理上難以解釋的困境，那就是王某如何盜竊自己“口袋”內(nèi)的錢?也就是說，王某無需盜竊自己已經(jīng)占有的錢。

3、從罪責刑相適應的原則看。王某雖然已經(jīng)犯罪既遂，但畢竟已經(jīng)將所有贓款全部退還，被害人的損失也已經(jīng)全部得到彌補。其所破壞的社會關系業(yè)已得到一定程度的修復。將其行為評價為合同詐騙罪，則應在“三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”的幅度內(nèi)量刑，符合刑罰最基本的“罪責刑相適應”原則，有利于實現(xiàn)社會和諧，使本案的法律效果和社會效果達到統(tǒng)一。