房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算

譚紅霞

房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大,建設周期長,成本核算環(huán)節(jié)多,投資風險高等特點。這就更需要精打細算,規(guī)避風險,力求以最少的成本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作,這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的。提高開發(fā)項目的成本核算質量,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務之急。如何進行成本核算,顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地、土建及設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。

2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標準不一,許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強,標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%～15%。

3.管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點,因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略

1.加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設和組織落實。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關法規(guī)和制度,還應該結合企業(yè)的實際情況、行業(yè)特點,建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度,加強和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業(yè)成本核算水平和會計信息質量的提高。同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項目應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據(jù)項目具體實際,確定分別采用集中和非集中工作方式。

2.確定成本核算對象。

對于建設一個現(xiàn)代的多功能小區(qū),其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經(jīng)濟用途、標準、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持“便于核算,利于管理”的原則。一般來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時,應結合開發(fā)工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發(fā)項目,應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象;同一開發(fā)地點、結構類型相同的群體開發(fā)項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象;對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結合經(jīng)濟責任制的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批開發(fā)的商品房中再按經(jīng)濟用途和建設標準適當分類,對區(qū)內公共建筑配套設施中屬于營業(yè)性公建設施,應單設成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。

3.設立合理的成本核算項目。

正確劃分成本項目,如:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結構,便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定:開發(fā)成本屬一級科目,在該科目下企業(yè)應根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用,特別是單筆發(fā)生的費用,應盡量合并;對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬于合同發(fā)包的,還應該按合同進行明細核算,以便隨時了解工作量進度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。

4.準確的進行成本的歸集、分配與轉結。

對于單一的房地產(chǎn)項目由于成本對象簡單,歸集成本費用就容易得多,通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復雜,成本核算對象比較細化,很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象,就需要采用一定方法和程序進行分配,再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建筑安裝工程費用,其他成本費用則需要按期進行分配,而對于間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算,然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如:大型綜合性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用;土地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細科目中分細目歸集,每月末按各成本對象的實際占地面積計算比例分攤當期所發(fā)生的費用,在分配時無需按細目分攤,若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象的建筑面積計算比例分攤。當月發(fā)生的各項成本費用,其歸集和分配程序同土地征用及拆遷補償費用。對于利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分攤;對于預付款項中若屬于預決算范圍的按合同支付的款項,應直接進入成本項目歸集,并及時取得發(fā)票;對于工程決算后欠付的款項應按標準預提,包括應付未付的商品房維修基金等。

5.重視項目竣工成本結轉核算。

已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途,采用不同的方法進行成本結轉。比如:(1)為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地。開發(fā)完成后,應將其實際成本轉入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。(2)開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地。應于開發(fā)完成投入使用時,將其實際成本結轉計入有關的房屋開發(fā)成本中。(3)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內,應當取得經(jīng)過審價后的工程決算書,這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況,按權責發(fā)生制要求計提相應的成本費用,從而結轉完工實際總成本,并計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。若屬于出租經(jīng)營的項目,則轉入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細核算。商品房的預售業(yè)務在前,竣工交付在后,工程決算若不及時完成,成本核算則不可能真實和及時,進而影響企業(yè)盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則,以各個獨立銷售單元(獨立核算對象)進行明細核算,以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉賬依據(jù)結轉銷售成本。

(作者單位:萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司)