試論建筑物所有權(quán)的區(qū)分問(wèn)題

雷穎頤

[摘要]建筑物區(qū)分所有是人類由土地法向空間法轉(zhuǎn)變過(guò)程中的一種獨(dú)立的所有權(quán)類型，是各區(qū)分所有人對(duì)建筑物所享有的轉(zhuǎn)有權(quán)、共用部分持份權(quán)、成員權(quán)的總稱。對(duì)于區(qū)分所有建筑物的管理包括了對(duì)隊(duì)伍的管理和對(duì)人的管理，但前提是必須具有管理團(tuán)體和管理規(guī)約。

[關(guān)鍵詞]建筑物專有權(quán)持份權(quán)成員權(quán)

在現(xiàn)代社會(huì)，隨著工商業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展和城市化的進(jìn)程，出現(xiàn)城市土地面積的有限性和城市居民所需建筑面積的無(wú)限增加的兩難局面。為了解決這個(gè)問(wèn)題，我國(guó)推行了住宅商品化制度，從而出現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民購(gòu)買多層和高層建筑物之一單元的情形。而建筑物區(qū)分所有制度，便是在這種境況下出現(xiàn)的由平面向空間法發(fā)展過(guò)程中的尤為突顯的一種制度，它是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型。

建筑物區(qū)分所有的概念

建筑物區(qū)分所有，各國(guó)各地區(qū)的學(xué)者對(duì)于它的概念的看法，有三種觀點(diǎn)最具代表性，分別為最廣義的概念、最狹義的概念和較為廣義的概念。最廣義的認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán)指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟建筑物時(shí)，各區(qū)分所有人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)、對(duì)于建筑物共用部分所享有的共有部分持份權(quán)，以及因區(qū)分所有人之間共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱；最狹義的認(rèn)為區(qū)分所有制權(quán)是指區(qū)分建筑物專有部分所單獨(dú)構(gòu)成的所有權(quán)；較為廣義的認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)是由專有權(quán)與共同持份權(quán)組合的所有權(quán)。

上述第一種觀點(diǎn)將專有所有、共同持份權(quán)和成員權(quán)視為不可分割的一體，這更有利于解決公寓大廈住戶之間的糾紛和利益的維護(hù)。第二種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的區(qū)分所有不包括共有部分或認(rèn)定其是共同所有的一種特殊形態(tài)，其特征正好突出其缺點(diǎn)所在：認(rèn)為區(qū)分所有權(quán)僅指專有所有權(quán)，其后果是忽略和無(wú)視共用持份權(quán)的現(xiàn)實(shí)，從利益衡量和價(jià)值判斷方面來(lái)解釋，將建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋為專有所有權(quán)，對(duì)各區(qū)分所有者顯然不利。如果區(qū)分所有者僅享有專有所有權(quán)，那么他就無(wú)權(quán)使用建筑物的共用部分，無(wú)權(quán)參與建筑物之維護(hù)和修繕等活動(dòng)。由于區(qū)分所有建筑物住那部分與共有部分的不可分割性，無(wú)權(quán)使用公共用部分，必然導(dǎo)致無(wú)法使用專有部分。而區(qū)分所有權(quán)人無(wú)權(quán)參與區(qū)分所有建筑物之維護(hù)、修繕等管理活動(dòng)，則必然有區(qū)分所有人以外的人或組織管理，這樣顯然不如有區(qū)分所有人自己結(jié)成管理團(tuán)體，以自己的意思進(jìn)行管理，更能維護(hù)自身的利益。對(duì)于第三種觀點(diǎn)，我國(guó)現(xiàn)行立法存在的“城市異產(chǎn)毗鄰房屋”即指此種形態(tài)的區(qū)分所有權(quán)。該觀點(diǎn)的特點(diǎn)在于排斥區(qū)分所有權(quán)成員權(quán)、專有權(quán)和共有權(quán)的并存。在該觀點(diǎn)中，認(rèn)為成員權(quán)是種資格權(quán)，只伴隨專有權(quán)和共有權(quán)而生成，不具有共生和并存的現(xiàn)實(shí)與可行性。在立法的技術(shù)上，可經(jīng)由合同法得到解決，其法律效力導(dǎo)致區(qū)分所有關(guān)系的復(fù)雜和繁瑣。但是，忽略了成員權(quán)的認(rèn)同對(duì)于專有權(quán)和共有權(quán)的穩(wěn)定和明晰。另外，同一棟建筑物上的各區(qū)分所有人，由于各自的實(shí)際情況和意見的不同，使得要統(tǒng)一各居住者的意見頗為困難，在此情況下，就有必要使各區(qū)分所有人結(jié)成管理團(tuán)體組織，形成意見機(jī)關(guān)，尋求更為合理的管理措施和解決紛爭(zhēng)之道。由此看來(lái)，以上三種觀點(diǎn)，無(wú)論是在權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方面還是在解決糾紛方面，或是在維護(hù)區(qū)分所有人的利益方面，采用最為廣義的觀點(diǎn)更為合理。

建筑物區(qū)分所有權(quán)的具體構(gòu)成內(nèi)容

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的最為廣義的概念，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共用部分持份權(quán)及成員權(quán)三要素構(gòu)成的特殊的所有權(quán)。在三個(gè)構(gòu)成要素中，具有主導(dǎo)性的是專有所有權(quán)，指在具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性和形成上的獨(dú)立性的專有部分上成立的所有權(quán)。專有所有權(quán)的取得和權(quán)限決定共用部分持份權(quán)和成員權(quán)的有無(wú)和權(quán)限。在不動(dòng)產(chǎn)登記上，只登記專有所有權(quán)即為設(shè)立了區(qū)分所有權(quán)，而共用部分持份權(quán)和成員權(quán)隨此發(fā)生，無(wú)需單獨(dú)登記。專有所有權(quán)在性質(zhì)上，通說(shuō)認(rèn)為是一種空間所有權(quán)；它在效力上與一般的單獨(dú)所有權(quán)無(wú)本質(zhì)區(qū)別，權(quán)利人的處分有絕對(duì)的自由度，無(wú)需他人同意，專有部分是它的客體。

隨專有所有權(quán)而產(chǎn)生的共有部分持份權(quán)，又稱共有權(quán)，它是指建筑物區(qū)分所有人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的權(quán)利。它具有從屬性、不可分割性、不可分離性。對(duì)于它的性質(zhì)，有的學(xué)者認(rèn)為是按份共有，有的學(xué)者認(rèn)為是共同共有，還有人認(rèn)為是互有(即主張其性質(zhì)為不享有分割請(qǐng)求權(quán)的特殊共同共有)。筆者認(rèn)為，該權(quán)利的性質(zhì)不能簡(jiǎn)單地定性為按份共有或是共同共有，也不能采用按照建筑物是否為縱橫分割的方式予以判定，而應(yīng)按情形具體分析。對(duì)于共有樓梯、共有的設(shè)備和附屬建筑物均應(yīng)屬于共同共有，予以共同使用；而對(duì)于建筑物共同墻體、房頂、樓梯、暖氣等則是按專有部分的份額予以分擔(dān)；對(duì)于地下停車場(chǎng)等，則是部分區(qū)分所有人所享有的專有所有權(quán)(對(duì)共用部分的專有所有權(quán))，它從屬于共有權(quán)；對(duì)基地使用權(quán)則是典型的按份共有。

對(duì)建筑物區(qū)分所有的第三個(gè)構(gòu)成要素成員權(quán)，它是指建筑物區(qū)分所有人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)力歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理之一成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是基于各區(qū)分所有人之間事實(shí)上的共同關(guān)系和團(tuán)體管理組織的要求中產(chǎn)生的。建筑物區(qū)分所有構(gòu)造的復(fù)雜性決定了它的法律關(guān)系的復(fù)合形態(tài)，而團(tuán)體關(guān)系作為體現(xiàn)建筑物整體共有的主旨，是建筑物區(qū)分所有所體現(xiàn)的幾種法律關(guān)系的首要關(guān)系，全體區(qū)分所有人基于這種首要關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利就是成員權(quán)。

在區(qū)分所有權(quán)的三個(gè)構(gòu)成要素中，專有所有權(quán)是專有所有人對(duì)其專有部分所享有的權(quán)利，雖然其中有一定的限制，但這只是為了全體區(qū)分所有人的利益而對(duì)專有所有權(quán)所加的限制；共同所有權(quán)是區(qū)分所有人對(duì)其共用部分所享有的權(quán)利，主要是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)共有而生；成員權(quán)是對(duì)全體區(qū)分所有人的共同事務(wù)所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，更多的是管理關(guān)系，具有法人的因素存在。因此，可以說(shuō)，前兩個(gè)因素是“物法性”因素，最后一個(gè)是“人法性”因素。

建筑物區(qū)分所有的法律關(guān)系

前面已說(shuō)過(guò)，建筑物區(qū)分所有的法律關(guān)系是一種復(fù)合形態(tài)的法律關(guān)系，筆者認(rèn)為這種復(fù)合型的法律關(guān)系應(yīng)該體現(xiàn)為區(qū)域所有關(guān)系及其派生的相鄰關(guān)系、共有關(guān)系、團(tuán)體關(guān)系這樣四種關(guān)系。這里，區(qū)域所有關(guān)系是指基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分產(chǎn)生的關(guān)系，解決的是特定的區(qū)分所有人對(duì)其應(yīng)有部分的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系是各區(qū)分所有人因其專有部分的權(quán)利在其相互之間形成的延伸，沒有專有關(guān)系就不會(huì)有相鄰關(guān)系。這種相鄰關(guān)系是一種平面與立體相互交錯(cuò)的相鄰關(guān)系，屬于民法中相鄰關(guān)系的一種，居住于同一棟建筑物上的各區(qū)分所有人，因其專有部分相互鄰接，彼此之間的用地面緊密地堆砌于同一棟建筑物上，故他們之間除發(fā)生前后左右的平面相鄰關(guān)系外，還同時(shí)發(fā)生立體的相鄰關(guān)系。共有關(guān)系則是區(qū)分所有人對(duì)于建筑物共用部分共有的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)定各區(qū)分所有人使用維護(hù)的規(guī)則，使各共有人均衡地

受益。而建筑物區(qū)分所有的團(tuán)體關(guān)系，是四種關(guān)系中最為重要的關(guān)系，它是建筑物區(qū)分所有人為處理共同事務(wù)，圓滿解決區(qū)分所有建筑物的管理問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題不是團(tuán)體關(guān)系的主要內(nèi)容，它的主要內(nèi)容是指全體建筑物區(qū)分所有人作為一個(gè)團(tuán)體，享有建筑物的總體權(quán)利，承擔(dān)總體義務(wù)，而建筑物的管理問(wèn)題，只是這個(gè)總的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一部分。

我國(guó)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法規(guī)定

在我國(guó)，民法理論與學(xué)說(shuō)關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，直至上世紀(jì)90年代雖有所涉及，還是處于裹足不前的狀態(tài)，更不用說(shuō)在立法上的完善規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)中，最早是1989年12月21日的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》和1992年6月15日《公有住宅售后維護(hù)管理暫行辦法》，以及零散分布在其他的規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定對(duì)此做了簡(jiǎn)單的規(guī)定。為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》等法律的規(guī)定，2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)了《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，這無(wú)疑是進(jìn)一步為處理建筑物區(qū)分所有權(quán)問(wèn)題提供了依據(jù)。但是，不管是原來(lái)的管理規(guī)定、暫行辦法，還是新出爐的司法解釋，均在使用中很不方便。事實(shí)上，區(qū)分建筑物的這種立體相鄰關(guān)系是較平面相鄰關(guān)系更為復(fù)雜更為重要的一類相鄰關(guān)系，且有別于一般相鄰關(guān)系的顯著特征。而區(qū)分建筑物中的共有也是不同于一般共有的，它的主體是具有復(fù)合型身份的區(qū)分所有人，客體包括法定共有權(quán)部分和規(guī)約共有部分，最重要的是區(qū)分共有權(quán)的變動(dòng)取決于專有權(quán)的變動(dòng)而且共有權(quán)人不得對(duì)標(biāo)的請(qǐng)求分割。

基于以上理由，筆者認(rèn)為，我國(guó)急需制定《中華人民共和國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法》，對(duì)多層和高層建筑物的區(qū)分所有法律關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)一的、專門的調(diào)整。根據(jù)我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)的現(xiàn)狀、特點(diǎn)及存在的問(wèn)題，參考我國(guó)現(xiàn)有的相關(guān)立法，借鑒各國(guó)的立法經(jīng)驗(yàn)以及我國(guó)香港地區(qū)已經(jīng)頒布的《建筑物管理法》。我國(guó)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法主要應(yīng)涉及對(duì)區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)、基地權(quán)的規(guī)定，以及對(duì)區(qū)分所有建筑物的重建問(wèn)題、區(qū)分所有人的法律責(zé)任和程序問(wèn)題、區(qū)分所有建筑物的管理問(wèn)題等進(jìn)行規(guī)定，這是我國(guó)目前一項(xiàng)刻不容緩的重要立法任務(wù)。(作者單位：西安航空技術(shù)高等?？茖W(xué)校)