金融危機(jī)背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究

王軼姝

摘 要:房地產(chǎn)的銷售價(jià)格依賴于房地產(chǎn)開發(fā)成本,在金融危機(jī)背景下加強(qiáng)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。介紹有效控制房地產(chǎn)開發(fā)可控成本的方法。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;成本控制

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1672-3198(2009)18-0192-01

隨著世界金融風(fēng)暴對我國影響的深入,社會(huì)公眾對房價(jià)下調(diào)給予了很大的期望,廣大需求者繼續(xù)持幣觀望,購買行為也繼續(xù)向后推遲,這使得房地產(chǎn)市場低迷、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大的困境。房地產(chǎn)的銷售價(jià)格依賴于房地產(chǎn)開發(fā)成本,加強(qiáng)管理實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

1.1 土地成本

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地,作為稀缺資源,國家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級市場。前幾年出臺(tái)的土地儲(chǔ)備、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方面的政策的實(shí)施使地價(jià)不斷上漲;近幾年又因宏觀調(diào)控、信貸緊縮的影響,各地土地招標(biāo)拍賣掛牌市場不斷出現(xiàn)流拍的情況。開發(fā)企業(yè)應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,掌握市場數(shù)據(jù),爭取以客觀合理的價(jià)格取得土地。具體在競買過程中,應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本,做好土地可能成交價(jià)的分析工作,應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時(shí)為防范風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)預(yù)控的原則,在競拍前要為自己確定一個(gè)包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價(jià)位。分析土地可能成交價(jià)與可承受的心理價(jià)位時(shí)宜采用房地產(chǎn)估價(jià)中的土地估價(jià)方法。

1.2 建筑與安裝費(fèi)用

建筑與安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分,是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費(fèi)用之和。建筑與安裝成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。招投標(biāo)合同價(jià)管理是建筑與安裝成本控制的重點(diǎn),這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項(xiàng)目預(yù)算;然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場、建材市場的供需情況,在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià);最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競爭情況確定中標(biāo)者,并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建筑與安裝成本支出的過程。因在建設(shè)工程承包合同中規(guī)定有變更條款及工期、質(zhì)量等方面的獎(jiǎng)罰條款,所以合同造價(jià)并不就是建筑與安裝成本。

1.3 政府規(guī)制費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對象除購房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)制費(fèi)也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)制費(fèi)的管理。政府規(guī)制費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中,正處于項(xiàng)目前期,開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款,資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策,免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用,不僅能減輕資金壓力,還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.4 配套設(shè)施開發(fā)成本

配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出,即在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生,可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用,如鋼爐房、居委會(huì)、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。

1.5 間接費(fèi)用

間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、建設(shè)資金貸款利息等。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對以上五類成本的控制能力及控制效果,可分為可控成本和不可控成本。

2 控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施

2.1 努力做好房地產(chǎn)投資決策

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,決策工作是成本控制的關(guān)鍵,因?yàn)闆Q策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。投資決策成本控制的關(guān)鍵是建立成本控制目標(biāo)。決策階段的成本控制是事前控制,由于決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在決策階段就應(yīng)對項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測,建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定決策階段成本控制的關(guān)鍵。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分,是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。

2.2 做好設(shè)計(jì)階段成本控制

控制建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段對投資的影響程度達(dá) 70%—90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的標(biāo)低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施,切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施,主要是以下幾個(gè)方面:加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證;實(shí)行限額設(shè)計(jì);實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法;加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。

2.3 在企業(yè)內(nèi)部引進(jìn)競爭機(jī)制

積極引進(jìn)市場機(jī)制和競爭機(jī)制,在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo),是實(shí)現(xiàn)成本控制工作的重點(diǎn)。把競爭機(jī)制引入全過程投資控制,在相對平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包,擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明:引進(jìn)市場機(jī)制,實(shí)行工程招投標(biāo),推行公平、公正、公開競爭,是降低工程造價(jià),縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí),還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴,杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)優(yōu)選設(shè)計(jì)方案,為工程造價(jià)控制創(chuàng)造了良好的開端,同樣,施工招投標(biāo),可以選擇報(bào)價(jià)合理,施工方案先進(jìn),技術(shù)力量強(qiáng),工期短的施工企業(yè),為工程進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制打下了良好的基礎(chǔ)。另外通過公平競爭,可達(dá)到優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì),使人員、機(jī)械和材料的安排更加合理;提高了工程質(zhì)量,加快工程進(jìn)度,縮短了工期,促進(jìn)了銷售,加快了建設(shè)資金的回籠,從而達(dá)到降低工程造價(jià)的目的。

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