珠三角物流地產的存量轉移引發(fā)新需求

逸　云

珠江三角洲外貿形勢不容樂觀，進出口貿易額仍在下滑，國家的各種經濟刺激政策、市場上各種利好消息，使得珠三角物流地產格局正在發(fā)生變化。

鑒于當前業(yè)界對于珠三角地區(qū)工業(yè)地產和物流地產市場的擔心，仲量聯行認為：由于珠三角地區(qū)的經濟以出口為主導，因而難免受全球經濟危機影響，但是隨著流動資產的增加以及股票市場的再度活躍，有跡象顯示珠三角工業(yè)地產和物流地產市場正在改善；與此同時，大規(guī)模的基礎設施建設及對住宅投資的優(yōu)惠政策將有助維持工業(yè)地產市場的穩(wěn)定，從長遠來看可以刺激工業(yè)地產和物流地產的市場需求。

投資氣氛逐漸緩和

當前中國的經濟狀況非常嚴峻，經濟增長同比出現較大回落。但是從部分主要指標增長來看，中國最近的整體投資氣氛已出現一定程度的升溫。中國制造業(yè)采購經理人指數(PMI)至2009年5月連續(xù)6個月取得增長，并連續(xù)3個月保持在50點以上，顯示制造商正在恢復信心。

仲量聯行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出：“有跡象顯示中國經濟正在復蘇，投資市場反應積極。經濟要持續(xù)復蘇，當然有賴穩(wěn)定及不斷提高的經濟數據支持，然而，投資者與租戶的需求增加也有助穩(wěn)定中國房地產市場，并因此帶動其它經濟領域，如工業(yè)地產市場的發(fā)展?！?/p>

目前廣州正在謀求更大范圍的城市布局，拓展城市影響力。最近出臺的《珠三角地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》重點提出將廣州和佛山合并成一個更大的城市體系。仲量聯行廣州董事總經理吳仲豪表示：“珠三角地區(qū)的發(fā)展大方向是提升價值鏈。珠三角各城市正逐步向先進制造業(yè)、高科技以及其它服務行業(yè)轉型，這將帶動對寫字樓和產業(yè)園的需求。未來，廣州和深圳的寫字樓和產業(yè)園供應，將為有意在華南地區(qū)捕捉商業(yè)發(fā)展機會的租戶提供很好的選擇?！惫I(yè)地產和物流地產將會在這種形勢下，得到更多的投資機會和發(fā)展空間。

由于華南地區(qū)的商業(yè)機會不斷增長，加上毗鄰香港的優(yōu)勢，近年來，不少跨國企業(yè)在廣州、深圳設立華南地區(qū)總部。受金融危機影響，投資者和租戶趨向謹慎，最近市場有所放緩。此外，不少在廣州、深圳的國內企業(yè)于2009年上半年有升級的租務需求，利用租金下調的機會，紛紛搬遷至高端園區(qū)。這些企業(yè)主要來自受全球金融危機影響較小的通訊業(yè)和能源業(yè)。

鐘德堯總結：“明顯地，經濟放緩將影響珠三角地區(qū)的短期前景。然而，由于珠三角地區(qū)的長遠基調維持穩(wěn)健，預料將為物業(yè)投資者、開發(fā)商和租戶帶來巨大商機?！币虼宋覀兣袛?，珠江三角洲物流地產前景光明。存量需求的轉移

回顧2009年上半年深圳的工業(yè)地產市場，廠房倉儲物業(yè)受到了經濟波動的強烈影響。DTZ戴德梁行房地產顧問(深圳)有限公司的研究結果顯示，自2008年下半年世界金融危機爆發(fā)以來，深圳的廠房倉儲物業(yè)市場一方面經歷著劇烈的經濟波動；另一方面，工業(yè)發(fā)展面臨著產業(yè)結構調整，因而對相關廠房倉儲物業(yè)的需求急速減少。

2009年第二季度以來國內經濟出現了持續(xù)好轉的跡象，深圳本地的工業(yè)生產也開始止跌回穩(wěn)。1月至5月深圳全市規(guī)模以上工業(yè)增加值1137.43億元，比上年同期增長3，5％，比前4個月提高1.5個百分點。工業(yè)地產市場的情況也因此得以改善，市場表現較年初有明顯的改善。然而使市場活躍起來的主要因素不是新增市場需求，而是來源于存量需求的轉移，即一部分企業(yè)出于減少租金、控制成本的考慮從高端廠房搬遷到租金較低的低端廠房。但是，由于整體經濟運行依然低迷，廠房市場新增需求仍然不足，全市廠房物業(yè)的整體空置率仍然高企，尤其在供應量較多的特區(qū)外，企業(yè)對廠房物業(yè)租金的承受能力持續(xù)走低。

內資第三方物流表現突出

倉儲類物業(yè)也面臨著空置率上升和租金下滑的問題，但是不同于需求普遍減少的廠房，倉儲物流類物業(yè)需求因檔次和用途的不同而呈現出不同的狀況：一方面，更多的企業(yè)出于節(jié)省成本的考慮，選擇從高標準的倉儲物業(yè)搬遷到租金較低的普通物業(yè)，因而造成需求向低端倉儲物業(yè)轉移的局面。另一方面，國際物流配送非常明顯地受到出口減少，出口監(jiān)管倉及保稅倉的市場需求出現明顯下滑：而市域配送物流以及國內貿易的快速增長卻成為了穩(wěn)定倉儲物業(yè)市場的重要因素。

從需求企業(yè)來看，進入第二季度以后，倉儲物業(yè)市場在內資第三方物流企業(yè)快速發(fā)展的支撐下，需求有了明顯的回升。主要服務于電子、家電、快速消費品等行業(yè)的區(qū)域配送和國內貿易企業(yè)，由于受到外圍經濟環(huán)境的波動影響不深，仍然積極擴充業(yè)務，并且這種類型的企業(yè)在租金承受能力方面也開始超過外資企業(yè)。

增值配套成為新途徑

目前不少的物流企業(yè)已經不滿足于只提供普通倉儲業(yè)務的物流園區(qū)或倉儲物業(yè)，市場上就應運而生了一些提供全方位配套和增值服務的物流園區(qū)。這些擁有增值服務的先進業(yè)務模式較傳統的單一倉儲模式更受到企業(yè)的追捧。例如，位于梅林的華南國際物流中心由于擁有深圳市唯一的“深港物流綠色通道”，將通關原來四道手續(xù)簡化為兩道，實現了“無障礙通關”，一系列與進出口相配套的增值服務和項目本身的區(qū)位優(yōu)勢，已經吸引了DHL、MOL、裕賀、八達倉等數十家知名物流企業(yè)相繼進駐，而該項目的空置率即使在金融危機的影響下也沒有明顯的上升，租金水平也達到同類型倉儲物業(yè)中的較高水平。