“后資本金比例下調(diào)時代”的中國房地產(chǎn)市場分析

班允浩　楊智璇

摘要:本文分析了房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)的中央政府政策預期,并對此次調(diào)整帶來的政策效果做了深入研究。筆者認為,資本金比例下調(diào)政策是解決目前中國房地產(chǎn)市場問題的“治標”之舉,在“后資本金比例下調(diào)時代”,中央政府應(yīng)從根本上解決房地產(chǎn)市場問題,治理地方政府與房企勾結(jié)的“反管制聯(lián)盟”,最后,本文提出了五點政策建議。

關(guān)鍵詞:資本金比例下調(diào); 地方政府行為; 反管制聯(lián)盟

中圖分類號:F2932

文獻標識碼:A

文章編號:1000-176X(2009)08-0101-04

2009年5月27日,國務(wù)院公布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(以下簡稱《通知》),其中,保障性住房和普通商品住房項目的資本金比例從35%調(diào)低至20%,成為此次調(diào)整幅度最大的項目。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項目資本金比例制度以來的首次調(diào)低,其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調(diào)15個百分點以后,已經(jīng)恢復到1996年的水平。針對此次的資本金比例調(diào)整,關(guān)于房地產(chǎn)市場將何去何從的預測不斷拋出,“房價上漲論”、“房價下跌論”和“觀望論”等言論和觀點各執(zhí)一詞。“后資本金比例下調(diào)時代”的中國房地產(chǎn)市場走勢如何?成為全社會的焦點所在。然而,不做深入探究資本金比例調(diào)整的現(xiàn)實背景和政策預期,妄談房價的漲跌是不負責任的,亦是缺乏說服力的。

一、房地產(chǎn)市場中的三方困境

《通知》公布前的房地產(chǎn)市場較為沉寂,雖有一季度的“小陽春”惹起微瀾,但房地產(chǎn)成交量同比仍出現(xiàn)負增長,整個市場中觀望氛圍濃重。可以說,市場中的三方——中央政府、地方政府和房地產(chǎn)商,都陷入進退維谷的尷尬境地。中央政府在“救市”與“不救市”之間徘徊。進則會推高本已脫離真實價值的房價,不利于建設(shè)“居者有其屋”的和諧社會;退則會引發(fā)整個房地產(chǎn)行業(yè)的衰退,導致大規(guī)模的銀行房地產(chǎn)信貸損失和國際房地產(chǎn)投機資金的迅速逃離,從而引起宏觀經(jīng)濟的動蕩。

地方政府在“執(zhí)行”與“不執(zhí)行”兩端游走。執(zhí)行中央政府的管制政策,則可能造成區(qū)域內(nèi)房價的快速下跌,承受房地產(chǎn)稅收收入損失,從而影響地方財政收入。同時,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和房價合理波動被視為是地方政府的主要政績指標之一,從地方政府角度考慮,房價的急速下降影響了該政績指標的健康度。另外,如果地方政府執(zhí)行中央政府的管制政策,使房地產(chǎn)商遭受利益損失,其可能受到來自于房地產(chǎn)商的,對其過往“尋租”行為的投訴,這是地方政府所不愿得到的結(jié)局。不執(zhí)行中央政府的管制政策,則會受到來自于中央政府的問責與懲罰。

房地產(chǎn)商在“降”與“扛”之間掙扎。根據(jù)經(jīng)典微觀經(jīng)濟學理論,房屋屬于奢侈品,其價格需求彈性遠大于1,降低價格會增加總體收益。理論上,房地產(chǎn)商在無法維持高價成交的前提下,會考慮降低房價,拉動房屋銷售量,從而增加其總收益。然而,諸多因素影響其無法實施降價策略。其一,地方政府對于降價的限制;其二,降價通道一旦開啟,下降慣性會引發(fā)連鎖反應(yīng),從而導致房價急速下跌;其三,前期投入巨大,無法承擔較大的降價空間。對于房地產(chǎn)商來說,“扛”不是明智之舉,卻出于無奈。由于購房者選擇觀望,即使房價微降,也無法刺激其消費,更妄談在維持較高的房價前提下,提高銷售數(shù)量。房地產(chǎn)商無法將房屋變現(xiàn),使其銀行貸款的還款和利息壓力不斷加重。

二、房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)的政府預期與政策效果分析

1房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)的政府預期

從直觀上判斷,中央政府下調(diào)房地產(chǎn)資本金比例的政策預期是比較明顯的。其一,通過下調(diào)資本金比例,降低房地產(chǎn)業(yè)融資門檻,減緩資金壓力,促進房地產(chǎn)投資增速回升,從而起到擴大內(nèi)需的作用;其二,通過大幅下調(diào)保障性住房和普通商品房的資本金比例,以期達到增加房地產(chǎn)市場供應(yīng)和穩(wěn)定房價的目的。通過簡單的計算可知,資本金比例下調(diào)后,對于保障性住房和普通商品住房項目,開發(fā)商需要的啟動資金降低了43%;對于非普通住宅和商業(yè)項目,啟動資金降低了14%,這會大大增強開發(fā)商的投資能力。從另一個角度來看,下調(diào)商品住房項目資本金比例降低了企業(yè)從銀行貸款的門檻,由于嚴禁房地產(chǎn)貸款跨地區(qū)投資,因此,區(qū)域龍頭房企將更具優(yōu)勢,受益更多。

然而,如果將《通知》的頒布與2008年底國務(wù)院一系列政策的出臺相聯(lián)系,就會發(fā)現(xiàn)此次的房地產(chǎn)資本金比例下調(diào),即是中央政府祭出的一套組合拳,也可以稱之為“新一輪的經(jīng)濟激勵方案”。2008年11月,國務(wù)院出臺了一系列刺激房地產(chǎn)市場的政策,如減免交易環(huán)節(jié)稅收、適當松綁二套房貸政策、降低按揭貸款利率等,這些政策與此前,即2008年10月剛剛推出的“國十條”均體現(xiàn)出國家要將房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向消費型為主導的宏觀調(diào)控目的。著名學者易憲容認為,房地產(chǎn)作為擴大內(nèi)需切入點,重點應(yīng)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。政府希望通過財政支出來加強廉租屋、棚戶區(qū)住房改造、農(nóng)村居民的危房來改善弱勢居民基本居住條件。這樣,不僅可以通過政府直接財政投入增加投資及改善居民的住房條件,也可以擴大居民的住房條件來帶動居民內(nèi)需。同時,對于個人合理的自住型住房購買,政府通過信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場等鼓勵個人住房購買。因此,未來的商品房市場應(yīng)是以消費為主導的市場。這一系列刺激政策的出臺也是2009年一季度出現(xiàn)房市“小陽春”的重要因素之一。

然而,盡管諸多刺激政策的推出一定程度上起到刺激房地產(chǎn)市場需求、擴大商品房成交量的作用,但效果仍不明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示,2009年1—4月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7 290億元,同比增長49%,增幅比1—3月提高08個百分點,比2008年同期回落272個百分點。其中,商品住宅完成投資5 114億元,同比增長34%,比1—3月提高02個百分點,比2008年同期回落318個百分點。截至4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為9476,比3月份回落008點,比2008年同期回落931點。因此,在針對需求方的刺激方案收效不明顯時,中央政府適時推出了既定的針對供給方的資本金比例下調(diào)方案,通過降低房地產(chǎn)業(yè)融資門檻,促進房地產(chǎn)投資增速回升,扭轉(zhuǎn)當前房地產(chǎn)市場投資不旺、供應(yīng)減弱的局面,從而實現(xiàn)擴大內(nèi)需,保證宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長。但是,對比2008年國家推出稅收、信貸等方面優(yōu)惠政策的力度,此次針對房地產(chǎn)市場供給方的宏觀調(diào)控顯得格外謹慎。雖然,調(diào)整幅度較大——超過40%,但國務(wù)院同期公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》,決議研究開征物業(yè)稅,將爭議頗多的物業(yè)稅又提上了議事日程。誠然,根據(jù)目前中國的國情,物業(yè)稅的開征的確存在較大難度和障礙,如多稅種合并引發(fā)的一系列法律法規(guī)修訂甚至廢止;新設(shè)稅種的審批程序復雜;地方政府會損失巨額的土地出讓金等,因此,在下調(diào)房地產(chǎn)資本金比例的同時,將開征物業(yè)稅提上議事日程,其中政策的組合調(diào)控作用不言而喻,且其“信號意義”要多于“實質(zhì)意義”。

2房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)的政策效果分析

對于此次房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)的政策效果幾何,業(yè)界存在不同的聲音。持樂觀態(tài)度者認為,房地產(chǎn)資本金比例的下調(diào)有利于降低房地產(chǎn)業(yè)貸款門檻,緩解其資金壓力,刺激房地產(chǎn)投資;同時可以有效阻止房價的進一步上漲。他們的理由是,2009年一季度,房地產(chǎn)投資增速處于歷史最低水平,即使目前的商品房空置率依舊較高,但在幾年之內(nèi)也會逐漸消化。從房地產(chǎn)開發(fā)的周期來看,從獲得土地到商品房上市銷售需要2—3年,如果遲遲不能促進開發(fā)商拿地,那么一旦空置商品房逐漸消化,卻無新樓盤上市,市場上的房屋供應(yīng)量減少,將會導致房價再次上漲。因此,國務(wù)院下調(diào)房地產(chǎn)項目資本金比例有利于緩解開發(fā)商資金壓力,開發(fā)商能以較少的資金量獲取更多的貸款支持,促進其拿地和投資,這樣市場上的房源還將持續(xù)增多,并防止房價后續(xù)上漲。資本金比例13年來首次放寬是直接對開發(fā)企業(yè)的利好,有利于帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。