逃生露臺(tái)之爭(zhēng)

孫薇薇

高層小區(qū)建筑的消防疏散露臺(tái)具有在火險(xiǎn)等緊急情況下用于逃生的特殊功能,事關(guān)公共安全,意義重大,北京萬科星園的兩家住戶就為露臺(tái)的事較起了真,一方堅(jiān)持自家東側(cè)露臺(tái)是開發(fā)商賣給自己的普通露臺(tái);而另一方堅(jiān)持認(rèn)為是公用的消防疏散露臺(tái)。蹊蹺的是,雙方都拿出了購房合同作為證據(jù)。于是,開發(fā)商萬科企業(yè)有限公司被告上了法院。

“我在新加坡、馬來西亞等地都居住過,像這樣的鄰里糾紛,一個(gè)電話就能解決,但在這里,拖了好幾年問題還沒有解決,真是弄得心力憔悴啊?！北本┤f科星園8號(hào)樓的2901室業(yè)主張榮興無奈地對(duì)記者說。

曾經(jīng)輾轉(zhuǎn)于澳洲、新加坡、馬來西亞等國(guó)工作的香港籍公民張榮興,自從被公司派到北京工作后,漸漸開始喜歡上這個(gè)古老的城市,并決定在此安家落戶。經(jīng)過仔細(xì)的篩選,張榮興和妻子胡楠楠最終選定了位于北京市朝陽區(qū)仰山路的萬科星園,一是看中了開發(fā)商的名聲和實(shí)力,二是萬科星園頂樓帶露臺(tái)的復(fù)式房也深深吸引著他們。2004年4月30日,張榮興與萬科簽訂了商品房買賣合同,購買北京市朝陽區(qū)仰山路萬科星園8號(hào)樓2901室房屋。然而,拿到了《房屋所有權(quán)證》的張榮興夫妻還沒來得及細(xì)細(xì)品味購房的喜悅,就遭遇了一系列煩心事,而在2004年,他們肯定沒想到,這個(gè)麻煩竟然會(huì)曠日持久到2009年的夏天,依然懸而未決。

不勝其擾,樓上養(yǎng)狗樓下遭殃

就在緊鑼密鼓地裝修搬進(jìn)新屋后,張榮興夫婦很快發(fā)現(xiàn)了一個(gè)難以忍受的問題。每天清晨四五點(diǎn),正在夢(mèng)鄉(xiāng)里熟睡的張榮興總是突然被一陣陣狗的狂吠聲驚醒。緊接著,就是鄰居雜亂的腳步聲、訓(xùn)斥狗的叫罵聲漸次傳來。更讓張榮興受不了的是,由于北京經(jīng)常刮大風(fēng),于是,天花板上經(jīng)常傳來稀里嘩啦的雜物翻落聲,哪怕是三更半夜。回憶起那段時(shí)間,胡楠楠依然備感痛苦,“每天睡不好,長(zhǎng)此以往,都要神經(jīng)衰弱了。前兩年,我們有了自己的孩子,問題就更大了,讓孩子在這樣鬧騰的環(huán)境里成長(zhǎng),著實(shí)擔(dān)心啊?！?/p>

經(jīng)過摸排調(diào)查的張榮興明白了,問題出在其樓上居住的3101室業(yè)主(復(fù)式結(jié)構(gòu),張榮興2901室包括29、30兩層),對(duì)方不僅在露臺(tái)上堆放了很多瓶瓶罐罐的雜物,搭建了陽光棚,還養(yǎng)了幾只白鵝、一條大型狗。張榮興心里犯嘀咕了,自己購房合同的附圖中顯示該露臺(tái)明明是“疏散平臺(tái)”,怎么成了3101室業(yè)主自家的獨(dú)用露臺(tái)呢?

于是,張榮興前去與3101室業(yè)主溝通,卻不料對(duì)方態(tài)度強(qiáng)硬,表示31樓東側(cè)的露臺(tái)是自己買下的,有專屬使用權(quán),想干嗎就干嗎,別人管不著。同時(shí)還出示了購房合同,并聲稱自己購買時(shí)銷售人員承諾其擁有此露臺(tái)專有使用權(quán)。

這是怎么一回事呢?兩份合同針對(duì)同一露臺(tái)怎么會(huì)“說法”不一呢?難道是開發(fā)商私下與3101業(yè)主達(dá)成了協(xié)議,將屬于公共擁有的疏散平臺(tái)出售掉了?一頭霧水的張榮興只能與開發(fā)商、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司溝通,可是,這一套程序走下來,都無濟(jì)于事。2004年底,張榮興向萬科物業(yè)公司發(fā)出“最后通牒”,并要求書面給一個(gè)明確說法。

讓張榮興夫妻聊感欣慰的是,萬科物業(yè)還是“主持了公道”,于2005年1月向3101室業(yè)主發(fā)出了“關(guān)于限期打開消防露臺(tái)門鎖的函”,其中提到,根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例之規(guī)定,管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途(圖紙中說明3101東側(cè)露臺(tái)為消防疏散平臺(tái)),業(yè)主不得擅自占用。而3101堆放物品搭建陽光棚,嚴(yán)重影響到其他業(yè)主的正常生活,是對(duì)其他業(yè)主利益的侵害,而且也違反了我國(guó)的消防法。最后,萬科物業(yè)要求3101業(yè)主于2005年1月27日之前打開消防露臺(tái)門,清理堆放在露臺(tái)的雜物。松了一口氣的張榮興夫婦,以為從此耳根能清靜下來,沒想到,萬科物業(yè)發(fā)出的這封函卻如石沉大海。

2005年2月,在發(fā)函無果的情況下,張榮興夫婦與萬科物業(yè)舉行了一次關(guān)于“8號(hào)樓3101露臺(tái)產(chǎn)權(quán)、使用、管理”的座談,據(jù)記者拿到的這份會(huì)議紀(jì)要上所載明,“8號(hào)樓3101露臺(tái)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸于全體業(yè)主所有,露臺(tái)的使用功能應(yīng)屬疏散露臺(tái)”。

對(duì)于3101業(yè)主稱購買時(shí),銷售人員承諾業(yè)主擁有此露臺(tái)專有使用權(quán),且在銷售合同條款中明確了該權(quán)利,萬科物業(yè)認(rèn)為,“我們采用的銷售合同為統(tǒng)一范本”,該款并無實(shí)際的意義。因?yàn)橘彿亢贤綀D中并未對(duì)此露臺(tái)的歸屬進(jìn)行圖例標(biāo)志。對(duì)此,胡楠楠向記者出示了一份購房合同附圖,并進(jìn)行了相應(yīng)解釋,雖然3101業(yè)主所說的合同條款中明確了擁有露臺(tái)專有使用權(quán),但賴以確認(rèn)的附圖中卻并不存在該露臺(tái)。

訴到法院,還我露臺(tái)共有之權(quán)利

雖然萬科物業(yè)確認(rèn)了3101東側(cè)露臺(tái)為疏散平臺(tái),但3101業(yè)主依然不買賬。這讓張榮興終于痛下決心走上法院,相信法律總會(huì)給個(gè)說法吧。2008年11月,張榮興一紙?jiān)V狀將萬科公司告上了法院,并將3101業(yè)主列為第三人,要求確認(rèn)萬科星園8號(hào)樓31層?xùn)|側(cè)露臺(tái)為全樓業(yè)主共有的疏散平臺(tái)。針對(duì)3101業(yè)主對(duì)露臺(tái)與樓梯間相通的門進(jìn)行封閉、上鎖,在疏散通道養(yǎng)大狗,要求判令被告排除妨礙,清除堆放的雜物、拆除違建房屋,還原8號(hào)樓31層?xùn)|側(cè)疏散露臺(tái)功能。

原告張榮興認(rèn)為,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定:“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。”《物權(quán)法》第70條關(guān)于“業(yè)主對(duì)建筑物的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”,涉案露臺(tái)為全樓業(yè)主共有部分,被告萬科公司無權(quán)處分、銷售。

另外,據(jù)該樓平面圖顯示,涉案露臺(tái)為“屋頂疏散平臺(tái)”,可以確定與3101戶門相鄰的露臺(tái)為消防疏散露臺(tái)。該露臺(tái)的門應(yīng)當(dāng)是疏散出口,露臺(tái)也應(yīng)當(dāng)是作為疏散平臺(tái)設(shè)計(jì)的。被告侵占消防露臺(tái)的行為侵占了原告合法的共有權(quán),危害了公共安全,根據(jù)為《消防法》第21條“任何單位、個(gè)人不得損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設(shè)施、器材,不得埋壓、圈占消火栓,不得占用防火間距,不得堵塞消防通道”。

被告萬科公司辯稱,2901室房屋頂不是疏散平臺(tái),是普通的屋頂平臺(tái),原告提交的圖紙是標(biāo)注筆誤。為了證明自己的結(jié)論,被告提交了一份中科建筑設(shè)計(jì)研究院公司《關(guān)于萬科星園8號(hào)樓工程“屋頂疏散平臺(tái)”問題的說明》:平面標(biāo)注中存在筆誤。3101業(yè)主是開發(fā)商約定的露臺(tái)使用者,雜物、違建房屋均系3101業(yè)主堆放,與被告無關(guān),所以不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為,原告張榮興提交的8號(hào)樓29層平面圖復(fù)印件標(biāo)注為“屋頂疏散平臺(tái)”,被告對(duì)該圖不予認(rèn)可,卻未提供新證據(jù),被告可以提供8號(hào)樓29層平面圖之證據(jù)卻拒絕提供,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)不利后果。至于被告提交的說明難以否認(rèn)涉案平臺(tái)為疏散平臺(tái),其辯解難以采信。原告提交的2005年2月與物業(yè)公司的會(huì)議紀(jì)要,已經(jīng)明確該露臺(tái)為疏散平臺(tái)。2009年3月,北京市朝陽區(qū)人民法院依法作出判決:原告作為8號(hào)樓業(yè)主,其對(duì)8號(hào)樓3101露臺(tái)應(yīng)享有共有權(quán),支持該訴訟請(qǐng)求。

波瀾再起,開發(fā)商提出了上訴

接到判決書的張榮興夫婦以為這場(chǎng)曠日持久的爭(zhēng)端終于走到盡頭了,沒想到,被告萬科公司竟然向北京市二中院提出了上訴,請(qǐng)求撤銷一審判決,并確認(rèn)系爭(zhēng)平臺(tái)并非疏散平臺(tái)。上訴方萬科公司認(rèn)為,一審僅僅根據(jù)一份會(huì)談紀(jì)要以及存在筆誤的銷售合同中的附圖來判定是疏散平臺(tái),太過草率。并且自己已經(jīng)提交了原制圖單位的筆誤說明,而被上訴方張榮興則對(duì)萬科公司提出的“筆誤說明”的效力表示了質(zhì)疑,認(rèn)為上訴人提供的“咨詢意見”及“說明”,沒有表明該公司的資質(zhì),也沒有經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)的核準(zhǔn),更沒有注冊(cè)建筑師的簽字及執(zhí)業(yè)印章,并不能變更原設(shè)計(jì),沒有合法效力。所以請(qǐng)求法院依法維持原判,駁回上訴請(qǐng)求。目前,張榮興夫妻正在翹首以待二審判決。