淺談如何完善物業(yè)管理的保安服務(wù)

摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)管理在我國也迅猛發(fā)展。而物業(yè)管理的保安人員在保護(hù)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全方面起著重要的作用。文章通過對(duì)保安服務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行探討,進(jìn)一步提出了完善物業(yè)管理保安服務(wù)的建議與大家共同商榷。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;保安服務(wù);保安條款

中圖分類號(hào):D631 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1674-1145(2009)26-0200-02

物業(yè)管理中的保安服務(wù),是指物業(yè)管理者為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和物業(yè)使用的安全,而實(shí)施的必要的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng),即物業(yè)管理者應(yīng)承擔(dān)的安全保障義務(wù)。

一、保安服務(wù)的內(nèi)容

目前,我國內(nèi)地?zé)o統(tǒng)一的關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安服務(wù)的法律規(guī)定,保安條款的內(nèi)容由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在不違反法律法規(guī)的前提下自由約定。從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來看,保安的職責(zé)主要是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)區(qū)內(nèi)的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施,其目的是為了保障管理區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失,人身不受傷害,工作、生活秩序正常。結(jié)合法律、法規(guī)的規(guī)定,主要包括以下三方面的內(nèi)容:

(一)設(shè)施設(shè)備方面的保安義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要安裝必要的設(shè)施設(shè)備來保障業(yè)主的安全。如在轄區(qū)內(nèi)使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子感應(yīng)報(bào)警系統(tǒng),并在合適的公共場所安裝一定數(shù)量的攝像頭等,以加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的安全監(jiān)控。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的防火、防爆、防盜設(shè)施、電梯進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng),還要對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行動(dòng)態(tài)的檢查、保養(yǎng)與維修,使這些設(shè)備處于正常的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài),從而保護(hù)業(yè)主們的安全。在消防安全管理方面,包括定期檢查、維修消防設(shè)施和器材,設(shè)置消防安全標(biāo)志,確保消防設(shè)施和器材的完好、有效,及時(shí)清除火災(zāi)隱患,開展防火安全知識(shí)宣傳教育,保障疏通通道、安全出口暢通,并保持符合國家消防安全疏通標(biāo)志,如果當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行救助工作。

(二)在管理制度方面的保安義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理制度方面的保安義務(wù),就是要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建立起一套較為完善的管理制度,并按照這套制度來操作,保障其所轄區(qū)域處于安全的狀態(tài)。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)前,應(yīng)編制規(guī)劃形成較為完善的工作制度,做到工作標(biāo)準(zhǔn)化、操作程序化、管理制度化、服務(wù)規(guī)范化,這樣,既可以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的順利運(yùn)作,又可以保障業(yè)主的安全。此外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該依照國家的法律法規(guī),結(jié)合自身能力,制定在事故搶險(xiǎn)、醫(yī)療急救、社會(huì)救援等方面的應(yīng)急救援措施,從而在遇到緊急事件的情況下,履行其合理的對(duì)業(yè)主的保安義務(wù)。

建設(shè)部、公安部、民政部2001年《關(guān)于加強(qiáng)居民住宅區(qū)安全防范工作的協(xié)作配合切實(shí)保障居民居住安全的通知》中要求:物業(yè)管理企業(yè)自覺接受公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督指導(dǎo),貫徹“預(yù)防為主、人防、物防、技防三者相結(jié)合”的原則,要建設(shè)一套科學(xué)的安全防范管理制度。

(三)在防范、制止違法行為方面的保安義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在防范、制止違法行為方面的保安義務(wù),在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的保安義務(wù)內(nèi)容中處于核心地位。主要分為兩類:

一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在防范違法行為方面的安全保障義務(wù),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主損害尚未發(fā)生前所應(yīng)盡的注意義務(wù)。主要包括:根據(jù)居民區(qū)的特點(diǎn),合理布崗,執(zhí)行門衛(wèi)值班制度,實(shí)施安保制度,對(duì)小區(qū)可疑人員進(jìn)行查問,以確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制止違法行為方面的安全保障義務(wù),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主正在遭受損害時(shí)和損害后的救助義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑以及危險(xiǎn)物品或發(fā)生治安、刑事案件和各類災(zāi)害事故時(shí),要立即報(bào)告公安機(jī)關(guān),并保護(hù)好事故現(xiàn)場,協(xié)調(diào)做好調(diào)查和援助工作。

二、完善物業(yè)管理保安服務(wù)的建議

物業(yè)管理服務(wù)雖然是以對(duì)物業(yè)的使用和管理為載體,但其基本出發(fā)點(diǎn)和歸宿是以人為中心,是為了居民的生存、方便、享受、健康、交往和成長。居住物業(yè)管理水平的提高,尤其是業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全的保障,僅僅依靠雙方之間的合同關(guān)系,單純要求物業(yè)公司提高保安服務(wù)的質(zhì)量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。需要我們從體制上加以規(guī)范和提高,減少居住物業(yè)保安服務(wù)糾紛,保障業(yè)主人身。

(一)完善居住物業(yè)服務(wù)方面的立法

物業(yè)管理事業(yè)已在全國展開,深層次地涉及居民生活的很多方面,而國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,是在房地產(chǎn)行政部門指導(dǎo)下制定的,帶有較強(qiáng)的部門利益色彩和行政管理色彩,偏重于政府部門履行監(jiān)督管理職責(zé),對(duì)違法者追究行政責(zé)任,而對(duì)業(yè)主、使用人等相關(guān)主體的合法權(quán)益遭侵犯時(shí)如何追究違法者民事責(zé)任相對(duì)缺乏。因此,建議參照我國香港和臺(tái)灣地區(qū)的做法,專設(shè)物業(yè)管理法,在時(shí)機(jī)成熟時(shí)《物業(yè)管理法》取代《物業(yè)管理?xiàng)l例》,提高立法層次。立法中應(yīng)該認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的法律本質(zhì)上是一類民事關(guān)系,物業(yè)管理中的違法行為大多都構(gòu)成民事違約,不能以追究行政責(zé)任代替追究民事責(zé)任;充分體現(xiàn)業(yè)主的意思自治,自我管理,自我監(jiān)督原則。

根據(jù)我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀及物業(yè)管理的實(shí)際情況,完善我國物業(yè)管理立法要做到:

1.要符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)要求,我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)在我國的建立和發(fā)展有著必然的聯(lián)系。舊的行政管理模式的打破,專業(yè)化、企業(yè)化和社會(huì)化的現(xiàn)代物業(yè)管理模式的形成,皆賴市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,沒有市場經(jīng)濟(jì),也就沒有現(xiàn)代物業(yè)管理,完善物業(yè)管理立法的過程中,必須堅(jiān)持社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的原則。

2.要堅(jiān)持實(shí)事求是,從實(shí)際出發(fā)。從我國國情出發(fā),從我國物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展目標(biāo)出發(fā)。內(nèi)地的物業(yè)管理是從香港借鑒來的,但是完善我國的物業(yè)管理法律,必須從我國物業(yè)管理的客觀實(shí)際出發(fā),又要考慮我國幅員遼闊,不同地區(qū)改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及物業(yè)管理的發(fā)展情況。

3.應(yīng)借鑒國外經(jīng)驗(yàn)。既要總結(jié)國內(nèi)各地物業(yè)管理立法的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),又要比較研究并借鑒香港臺(tái)灣及國外物業(yè)管理法律建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn),尋求科學(xué)的立法方法和途徑,既有利于更新我國物業(yè)管理立法,又有利于我國物業(yè)管理同國際接軌。

(二)加強(qiáng)保安力度

首先可以改變保安服務(wù)的模式進(jìn)行專業(yè)化管理。物業(yè)管理者接管后,只負(fù)責(zé)整個(gè)住宅小區(qū)的整體管理,可以將管理內(nèi)容細(xì)化為一項(xiàng)項(xiàng)具體業(yè)務(wù),保安可以由專業(yè)的服務(wù)公司具體承擔(dān)。如以合同的方式,雇用保安服務(wù)公司提供24小時(shí)保安員進(jìn)行看更及巡邏服務(wù)。其次利用高科技設(shè)備提高保安服務(wù)的質(zhì)量,實(shí)行專人負(fù)責(zé)制。

(三)建立科學(xué)的保安服務(wù)制度

物業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)制訂一套全面、嚴(yán)格的保安服務(wù)制度,對(duì)各種工作流程都作明確的規(guī)定,并對(duì)外公示。此外,必須對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行完整記錄與保存,這既是保安服務(wù)規(guī)范化的具體體現(xiàn),也為日后追溯責(zé)任留下了最重要的證據(jù)。比如安全巡邏記錄、設(shè)備檢修記錄、小區(qū)進(jìn)出口登記、大物件放行登記、突發(fā)事件處理記錄、監(jiān)控錄像帶等,都應(yīng)該系統(tǒng)整理,妥善保存。一旦發(fā)生糾紛,在判斷物業(yè)管理者有沒有履行安全保障義務(wù)的時(shí)候,這些就成了認(rèn)定事實(shí)的最基本依據(jù)。

(四)完善保安服務(wù)與商業(yè)保險(xiǎn)間的結(jié)合

保安服務(wù)與商業(yè)保險(xiǎn)的結(jié)合是在制度層面上完善對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)的保護(hù)和救濟(jì),同時(shí)也可減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安責(zé)任,如我國臺(tái)灣地區(qū)對(duì)從事物業(yè)管理的保全公司在保險(xiǎn)方面明確規(guī)定了必須的保險(xiǎn)金額;香港地區(qū)亦將購買適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。在物業(yè)公司收取的保安費(fèi)中加入一定份額的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi),購買第三者責(zé)任險(xiǎn)或公眾責(zé)任保險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)等,由業(yè)主自愿選擇是否參與,對(duì)業(yè)主選擇含保險(xiǎn)內(nèi)容的保安收費(fèi)的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一辦理保險(xiǎn)。

如果物業(yè)管理者盡到了應(yīng)盡的保護(hù)義務(wù),而業(yè)主仍然有損害,這種情況下應(yīng)著重考慮如何補(bǔ)償業(yè)主的損害。在美國,為了使業(yè)主和租戶放心,物業(yè)管理者往往在物業(yè)保險(xiǎn)上作較多投入。美國現(xiàn)代房屋保險(xiǎn)主要有產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)和房屋保險(xiǎn)。其中,產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),保險(xiǎn)費(fèi)通常按投保物業(yè)的價(jià)值確定,一般為物業(yè)價(jià)值的0.075%。鑒于此,筆者認(rèn)為我國的物業(yè)管理者也可考慮這一做法,充分利用社會(huì)的物業(yè)保險(xiǎn)功能,由整個(gè)社會(huì)來共同承擔(dān)來自第三人的客觀風(fēng)險(xiǎn),建立健全的社會(huì)補(bǔ)償機(jī)制。

三、結(jié)語

總之,鑒于我國保安服務(wù)的現(xiàn)狀,迫切需要立足物業(yè)保安的實(shí)際,借鑒國外及香港、臺(tái)灣地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),完善法律法規(guī),做到既有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,又能切實(shí)保障業(yè)主的權(quán)利,構(gòu)建安全、健康、便利、舒適、和諧的物業(yè)管理環(huán)境。

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作者簡介:馮詩斌(1969- ),男,廣西博白人,廣西華清園物業(yè)管理有限公司(原廣西建工集團(tuán)二建公司物業(yè)管理公司)法人代表,總經(jīng)理,兼廣西壯府建工物業(yè)服務(wù)有限公司總顧問,工程師,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理。