房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及造價(jià)工程師職能管理

黃后偉

摘要:房地產(chǎn)造價(jià)管理區(qū)別于建筑企業(yè)造價(jià)管理的最大不同是在施工過程中,主要針對(duì)進(jìn)度款、簽證、材料認(rèn)價(jià)進(jìn)行管理。采用節(jié)點(diǎn)支付進(jìn)度款,使得造價(jià)人員將更多精力用于成本的預(yù)測(cè)及造價(jià)控制方面;通過限額簽證,使得簽證可控;將材料認(rèn)價(jià)管理放到招投標(biāo)環(huán)節(jié)中,進(jìn)行事前控制,避免施工單位故意拖延或不簽認(rèn),從新的角度闡述了施工過程中的造價(jià)管理及造價(jià)工程師職能管理,并實(shí)現(xiàn)成本預(yù)測(cè)及進(jìn)度款(現(xiàn)金流)管理的可視化。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);造價(jià)管理;可視化管理;造價(jià)工程師

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)23-0187-03

1前言

如何讓房地產(chǎn)造價(jià)管理更加直觀,實(shí)現(xiàn)可視化管理,如何讓決策層更方便管理造價(jià),造價(jià)管理人員該如何做,造價(jià)工程師該如何做?這些問題常困擾房地產(chǎn)業(yè)決策層及管理人員,而這些正是筆者要在本文所要回答的問題。本文闡述的可視化管理主要是關(guān)于成本預(yù)測(cè)及進(jìn)度款(現(xiàn)金流)管理。

房地產(chǎn)造價(jià)管理及造價(jià)工程師職能管理等方面已有許多文章進(jìn)行過討論,但大多數(shù)文章都沒有關(guān)于具體操作的描述,本文內(nèi)容更側(cè)重對(duì)房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及工程師職能管理做一個(gè)系統(tǒng)的可操作性論述。

2房地產(chǎn)造價(jià)管理及造價(jià)工程師的現(xiàn)狀

納帕地產(chǎn)是一家主要從事精裝別墅項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)公司,項(xiàng)目涉及北京、昆山、武漢等地?，F(xiàn)以納帕地產(chǎn)昆山項(xiàng)目為例簡(jiǎn)要描述一下房地產(chǎn)造價(jià)工程師的現(xiàn)狀:納帕地產(chǎn)昆山項(xiàng)目設(shè)一合同預(yù)算部,經(jīng)理一名、副經(jīng)理一名,下設(shè)土建造價(jià)員3名,安裝造價(jià)員2名。造價(jià)管理的主要內(nèi)容為工程的成本預(yù)測(cè)、招標(biāo)、合同、進(jìn)度款支付、材料認(rèn)價(jià)、簽證核實(shí)、工程結(jié)算等。造價(jià)工程師的職能主要為編制工程概算并在施工過程中進(jìn)行細(xì)化,對(duì)施工單位提出的近期使用材料配合物資部進(jìn)行詢價(jià)及編制價(jià)格確認(rèn)單、按工程部簽認(rèn)的月形象進(jìn)度編制工程進(jìn)度預(yù)算書提供月進(jìn)度款支付依據(jù),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的變更進(jìn)行簽認(rèn),編制工程結(jié)算書。

3存在的問題

經(jīng)過半年多的參與,由于進(jìn)度款的支付、材料認(rèn)價(jià)、工程簽證貫穿了整個(gè)工程。這三方面歷時(shí)長(zhǎng),涉及人員廣,工作復(fù)雜繁瑣不易管理,所以,本文從這三方面進(jìn)行敘述,分析常見的問題,提出改進(jìn)的意見,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及造價(jià)工程師職能管理。

3.1進(jìn)度款,計(jì)算繁瑣,疲于應(yīng)付,無暇其他

月進(jìn)度款公司流程為:施工單位提出形象月進(jìn)度表,工程部按照實(shí)際發(fā)生的內(nèi)容審核,然后交與相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)預(yù)算書的編制,完成月進(jìn)度款審批表。但由于施工方的完成節(jié)點(diǎn)不是完整的段,預(yù)算人員無法利用以前編制的預(yù)算書,只能重新進(jìn)行工程量計(jì)算,房地產(chǎn)涉及的施工單位很多,施工內(nèi)容也非常多,這部分工作占用了預(yù)算員的大量工作時(shí)間與精力。另外,由于每月發(fā)生的工作量,財(cái)務(wù)部也不能事先有個(gè)預(yù)判,對(duì)資金的準(zhǔn)備不能做到合理到位,不利于公司總部對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行合理分配。

3.2 簽證,歸檔簡(jiǎn)單,總量失控,無法預(yù)判

一般來講,房地產(chǎn)項(xiàng)目的變更簽證會(huì)比較多,原因多種多樣。設(shè)計(jì)圖紙不完善、市場(chǎng)的變更、客戶群意見的反饋、現(xiàn)場(chǎng)施工情況的改變等等,其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預(yù)算部現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)可,各部門簽字歸檔,結(jié)算時(shí)計(jì)算匯總。這樣的流程往往會(huì)造成施工現(xiàn)場(chǎng)不合理簽證非常多,公司高層只有在結(jié)算時(shí)才知道簽證到底花去了多少錢,常會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重超預(yù)算的情況,總部更無法對(duì)工程造價(jià)有個(gè)提前的預(yù)判,往往也就無法對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行合理的控制了。

3.3 材料認(rèn)價(jià),重復(fù)認(rèn)價(jià),工作繁雜,效果甚微

材料認(rèn)價(jià)流程一般為施工單位提出材料認(rèn)價(jià)單,工程部確認(rèn)品牌規(guī)格型號(hào)、物資部進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià),預(yù)算部確認(rèn)價(jià)格,相關(guān)部門審核簽認(rèn)?？瓷先ズ芡晟频牧鞒虨槭裁从新闊?房地產(chǎn)項(xiàng)目一般有多家施工單位在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行相似項(xiàng)目施工,為盡可能少地承擔(dān)了價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),施工單位并不是將合同中所有可能用到的材料價(jià)格一次性進(jìn)行認(rèn)價(jià),而是隨著施工過程逐步提出。當(dāng)進(jìn)行到該項(xiàng)工序,才對(duì)將要發(fā)生的材料提出材料認(rèn)價(jià)單。而每家施工單位進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間不同,使用材料的時(shí)間也不同,市場(chǎng)價(jià)格又不斷變化,所以每家提出材料單的單價(jià)不同,認(rèn)價(jià)也不同。這對(duì)物資部的詢價(jià),預(yù)算部的核價(jià)都帶來了大量重復(fù)勞動(dòng)。2008年鋼材等材料價(jià)格變動(dòng)很大,房地產(chǎn)商更多地承擔(dān)了價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

4解決方法淺探

造價(jià)管理的最根本目的是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制,所以造價(jià)管理人員應(yīng)將最主要精力放在成本預(yù)測(cè)、成本控制上而不應(yīng)在一些細(xì)枝末節(jié)上下功夫。

4.1 成本預(yù)測(cè)

成本預(yù)測(cè)應(yīng)包括項(xiàng)目成本測(cè)算及現(xiàn)金流預(yù)測(cè),重點(diǎn)在現(xiàn)金流預(yù)測(cè),所以不應(yīng)簡(jiǎn)單地按圖紙算出工程預(yù)算就算是成本預(yù)測(cè)了,那樣的預(yù)測(cè)只能給決策人員提供一個(gè)項(xiàng)目投資比采用指標(biāo)概算更準(zhǔn)確的決策支持,不能讓管理人員對(duì)成本控制有實(shí)際指導(dǎo)意義?，F(xiàn)金流預(yù)測(cè)結(jié)果準(zhǔn)確與否,決定企業(yè)決策層能否制定出更合理的資金使用計(jì)劃。

可如何做出準(zhǔn)確的現(xiàn)金流計(jì)劃?我個(gè)人認(rèn)為還得從兩方面入手:一方面是做好施工圖預(yù)算,即項(xiàng)目成本測(cè)算,翔實(shí)的預(yù)測(cè)成本數(shù)據(jù)能對(duì)現(xiàn)金流計(jì)劃提供有力的支持;另一方面是制度的變革,當(dāng)然還需要各部門配合。制度變革體現(xiàn)在進(jìn)度款支付方式的改變,傳統(tǒng)的進(jìn)度款支付方式一般是如上文所描述的按月形象進(jìn)度進(jìn)行支付,現(xiàn)要改成按工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)度款支付。按節(jié)點(diǎn)支付工程款,我們要求預(yù)算人員的成本測(cè)算按節(jié)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算,只要施工單位完成到該節(jié)點(diǎn),由工程部驗(yàn)收簽認(rèn)后,真接按節(jié)點(diǎn)的工程預(yù)算額約定比例支付,工程完工后再結(jié)算。

這樣做及設(shè)置節(jié)點(diǎn)有幾個(gè)好處,既不必?fù)?dān)心施工單位故意拖延工程進(jìn)度,他只有完成節(jié)點(diǎn)才能拿到工程款,他比我們更關(guān)心進(jìn)度;同時(shí)造價(jià)工程師也不必再做這些繁瑣而無意義的勞動(dòng),可以節(jié)省更多精力做造價(jià)管理工作;而對(duì)公司管理層而言,對(duì)工程款支付也會(huì)心中有數(shù)。設(shè)定節(jié)點(diǎn)原則,一是時(shí)間要求:原則是不能太長(zhǎng),施工單位太久拿不到工程款,會(huì)影響實(shí)施效果;也不能太短,這樣工程款支付過于頻繁,對(duì)房地產(chǎn)公司也不利,一般應(yīng)設(shè)置成接近于月進(jìn)度款支付時(shí)間點(diǎn),這樣開發(fā)商及施工方都能接受;二是內(nèi)容要求:節(jié)點(diǎn)設(shè)置要求應(yīng)清晰明了,便于確認(rèn)。節(jié)點(diǎn)猶如里程碑,如采用基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完工,結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊?無論是誰,都能很直觀地知道進(jìn)度款將要支付的大致時(shí)間及進(jìn)度款數(shù)量,很方便領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行現(xiàn)金流分配。

在設(shè)置好工程節(jié)點(diǎn),并按節(jié)點(diǎn)完善施工圖預(yù)算,改變進(jìn)度款的支付方式這些工作做好后,還不能開形成可視化的圖表。對(duì)管理層而言也不能對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行很好的預(yù)測(cè),因?yàn)椴恢烂總€(gè)節(jié)點(diǎn)大概什么時(shí)候完成,以及在某一時(shí)間點(diǎn)上有多少工程完成節(jié)點(diǎn),這需要配合。主要是要求工程部提供按節(jié)點(diǎn)制作的時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖,這樣就可以很好地與預(yù)算部做的節(jié)點(diǎn)施工圖預(yù)算銜接上。只有將資金支付計(jì)劃置于時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖上,決策層一目了然就能看到現(xiàn)金流的使用情況,這樣才能算是可視化的造價(jià)管理。

4.2成本控制

這里講的成本控制主要是關(guān)于施工過程中的成本控制,因?yàn)檫@一部分的持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng),管理也比較復(fù)雜,管理不善對(duì)工程的影響也很大,如何對(duì)施工過程中的成本進(jìn)行控制?還應(yīng)從兩方面進(jìn)行描述:一方面是講對(duì)變更簽證的管理,一方面是對(duì)材料認(rèn)價(jià)的管理。

在上文中提到在納帕地產(chǎn)預(yù)算部沒能很完善地處理好這些問題,顯得有些被動(dòng)。談到對(duì)變更簽證的管理,好多公司的預(yù)算部門都是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的情況只是做一個(gè)記錄,因?yàn)樽兏蛔兏?需不需要簽證都是工程部的事情,好像與預(yù)算部沒太大關(guān)系,只要確認(rèn)其確實(shí)存在并將發(fā)生的金額在竣工結(jié)算時(shí)匯總到結(jié)算書中就行了。預(yù)算部如想最終控制好施工成本,必須做好變更簽證這一塊。因此,當(dāng)每份簽證單發(fā)生后,由相關(guān)預(yù)算員做好簽證金額計(jì)算并對(duì)同一項(xiàng)目進(jìn)行累計(jì)。如累計(jì)額超過一數(shù)額,則預(yù)算部上報(bào)公司管理層,由管理層招集工程部,設(shè)計(jì)部、預(yù)算部等相關(guān)部門進(jìn)行討論。看是否是設(shè)計(jì)上出了問題,是否要重新設(shè)計(jì),還是工程部管理上出了問題,或是現(xiàn)場(chǎng)情況特殊。通過更改設(shè)計(jì)或改善現(xiàn)場(chǎng)管理使得簽證費(fèi)用可控,而不是讓簽證管理流于形式。

另一部分是關(guān)于材料認(rèn)價(jià)的管理,事前控制要比事中及事后控制容易得多,所以對(duì)材料認(rèn)價(jià)的管理應(yīng)放到招投標(biāo)環(huán)節(jié)中去。如何在招投標(biāo)環(huán)節(jié)對(duì)合同中所涉及的主要材料進(jìn)行管理,涉及到多部門配合及合同文本的重新設(shè)計(jì),如它要求設(shè)計(jì)部門在圖紙出來后同時(shí)列出工程主要材料規(guī)格、型號(hào)等技術(shù)要求,工程部根據(jù)工程實(shí)際情況確定品牌,并將之附入招標(biāo)文件中讓施工單位在同一技術(shù)要求及品牌下對(duì)各材料分別認(rèn)價(jià)。同時(shí),材料部進(jìn)行詢價(jià),其結(jié)果用于與最終中標(biāo)單位各種主要材料價(jià)格簽認(rèn),這樣主動(dòng)權(quán)在業(yè)主方,如在施工過程中認(rèn)價(jià),價(jià)格如對(duì)施工單位不太有利他就會(huì)拖延或不簽認(rèn),這樣會(huì)造成認(rèn)價(jià)難度有時(shí)還會(huì)影響整個(gè)工程的施工進(jìn)度,主動(dòng)權(quán)在施工單位。

5造價(jià)工程師職能管理

從造價(jià)管理的角度來看,造價(jià)工程師最重要職能是配合管理人員對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制,還是從進(jìn)度款、材料認(rèn)價(jià)、工程變更簽證三方面進(jìn)行描述。

5.1進(jìn)度款

進(jìn)度款支付如要達(dá)到造價(jià)控制的目的,這就要造價(jià)人員能按與工程部協(xié)調(diào)的各個(gè)施工節(jié)點(diǎn)并做好節(jié)點(diǎn)概算,不必要求精確。因在施工前的時(shí)間會(huì)很短,既要確定施工節(jié)點(diǎn),又要將各結(jié)點(diǎn)的工程造價(jià)計(jì)算出來,工作量不小。為給造價(jià)人員合理的時(shí)間分配,不必將整個(gè)工程的施工節(jié)點(diǎn)預(yù)算造價(jià)計(jì)算出來。此間,工作重點(diǎn)是在節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)定,并完成時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖,匹配好節(jié)點(diǎn)概算后,決策人員對(duì)現(xiàn)金流就有了感性的認(rèn)識(shí)。隨著招投標(biāo)進(jìn)行,在每項(xiàng)目合同簽定后,造價(jià)人員只須根據(jù)中標(biāo)單位投標(biāo)文件中確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃重新規(guī)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間點(diǎn),并將合同中商定的每個(gè)節(jié)點(diǎn)的合同金額標(biāo)注在時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖上,替換掉以前的節(jié)點(diǎn)概算內(nèi)容,這樣工程款的實(shí)際支付就顯得更加明晰。如果施工單位的進(jìn)度提前或推后,這時(shí)要求工程部在施工單位每完成一節(jié)點(diǎn)時(shí)就調(diào)整一次時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃,使得后續(xù)的節(jié)點(diǎn)進(jìn)度相對(duì)準(zhǔn)確,決策層就能一目了然下一期的現(xiàn)金流計(jì)劃。造價(jià)人員結(jié)合合同,按工程部節(jié)點(diǎn)核定單,直接填寫進(jìn)度款報(bào)審表就完成進(jìn)度款審核的內(nèi)容了,簡(jiǎn)單、易操作。

5.2簽證

為保證與簽證管理步調(diào)一致,這就要求造價(jià)人員做好基礎(chǔ)工作,不單單是現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)簽字就完事了。要求每一份變更簽證下來后,即刻完成工程變理費(fèi)用單,對(duì)同一工程項(xiàng)目進(jìn)行累計(jì),達(dá)到一限額時(shí)(由造價(jià)管理人員定,如假定為5 000元),做好分析表,上報(bào)上層管理人員。由管理人員根據(jù)具體情況召開各相關(guān)部門碰頭會(huì),決定修改設(shè)計(jì)或重新組織現(xiàn)場(chǎng)管理等。

5.3材料認(rèn)價(jià)

如要達(dá)到上文中描述的材料管理要求的話,造價(jià)人員要多做部門間聯(lián)系紐帶作用。材料認(rèn)價(jià)的工作涉及多部門,如公司管理層將材料核價(jià)權(quán)交給造價(jià)部門,由造價(jià)人員敦促設(shè)計(jì)部門在圖紙出來時(shí),相應(yīng)提出工程所需主要材料的技術(shù)要求,規(guī)格型號(hào),由工程部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)及公司相關(guān)要求提出材料的品質(zhì)要求、品牌并放入到招標(biāo)文件中,同時(shí)由物資部進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)。造價(jià)人員要在這三部門間多穿插溝通,取得物資部門詢價(jià)資料后,交由招投標(biāo)負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位進(jìn)行主要材料價(jià)格談判核定。

6結(jié)論與總結(jié)

近幾年房地產(chǎn)業(yè)的篷勃發(fā)展,全國(guó)涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)商及造價(jià)管理從業(yè)人員,造價(jià)管理涉及的范圍很大。我參照施工過程中影響造價(jià)最大的三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)可視化管理及造價(jià)工程師職能管理進(jìn)行論述,希望能給同行們起到些啟發(fā),將文中有益的部分運(yùn)用到工作實(shí)踐中去,讓房地產(chǎn)造價(jià)變得更易于管理。

在多年運(yùn)營(yíng)過程中,各地產(chǎn)商都已形成一套相對(duì)完整的造價(jià)管理體系,盡管會(huì)有相對(duì)不完善的地方,但大家都已習(xí)慣并認(rèn)可了這種制度。如要完成房地產(chǎn)造價(jià)管理體系方面的改變,則需從管理層面及制度上進(jìn)行改進(jìn),這會(huì)增加一些部門額外工作量。變革涉及的相關(guān)方如不積級(jí)配合,就會(huì)對(duì)整個(gè)造價(jià)管理效果造成非常大的影響,甚至?xí)乖靸r(jià)管理變革流于形式。所以要實(shí)現(xiàn)目標(biāo),需要公司決策層的挺力支持,進(jìn)行一系列從上而下的變革,并形成一套造價(jià)管理制度,約束項(xiàng)目相關(guān)方之間能形成密切的配合,這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)造價(jià)可視化管理及造價(jià)工程師職能有效管理。