次貨危機(jī)對(duì)我國住房抵押貸款市場的啟示

張文芳

中圖分類號(hào)：F832.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1673-0992(2009)02-0066-02

摘要：2006年后期美國開始爆發(fā)次貸危機(jī)，2007年至今在全球范圍內(nèi)掀起了巨大波瀾。中國在此次危機(jī)中亦受到巨大沖擊，此次次貸危機(jī)反映出，即使是在美國這樣的金融制度和信用體系健全的國家仍然會(huì)出現(xiàn)住房信貸危機(jī)；使我們不得不重新審視我國的住房信貸所存在的問題以及面臨的風(fēng)險(xiǎn)，了解如何控制和管理住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常重要。

關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；房貸市場；啟示

一、次貸危機(jī)的含義

次貸，即次級(jí)抵押貸款，是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在美國被稱為面向窮人的住房次級(jí)抵押貸款。“9.11”之后美國為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，美聯(lián)儲(chǔ)從2001年至2004年連續(xù)13次降低利率。低利率政策降低了購房者的消費(fèi)成本，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，住房市場的持續(xù)繁榮使借款者低估了潛在風(fēng)險(xiǎn)，美國人的購房熱情不斷升溫，次級(jí)抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠級(jí)貸款要求的購房者的選擇。另一方面，放貸機(jī)構(gòu)為適應(yīng)市場需要推出多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品，而競爭的加劇使貸款機(jī)構(gòu)在推廣這些產(chǎn)品時(shí)有意忽視向借款人說明風(fēng)險(xiǎn)和確認(rèn)借款人還款能力的環(huán)節(jié)，寬松的貸款資格審核成為房地產(chǎn)交易市場空前活躍的重要推動(dòng)力，但也造成貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制不到位，埋下了危機(jī)的種子。2004年開始，隨著美聯(lián)儲(chǔ)17次加息，借款人的還款成本不斷提高，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其還款能力。逾期還款和貸款違約的現(xiàn)象不斷增加。與此同時(shí)，住房市場持續(xù)降溫，無力償還房貸本息的借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價(jià)值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這必然引起人們對(duì)次級(jí)抵押貸款市場的悲觀預(yù)期，次級(jí)市場就可能發(fā)生嚴(yán)重震蕩，這就會(huì)沖擊貸款市場的資金鏈，進(jìn)而波及整個(gè)抵押貸款市場。此外，房地產(chǎn)市場價(jià)格也會(huì)因?yàn)榉课菟姓咧箵p的心理而繼續(xù)下降。兩重因素的疊加形成馬太效應(yīng)，出現(xiàn)惡性循環(huán)，加劇了次級(jí)市場危機(jī)的發(fā)生。

二、我國房貸市場的現(xiàn)狀

(一)我國房貸市場與美國危機(jī)前的房貸市場有相當(dāng)程度的相似之處

美國次級(jí)抵押貸款市場危機(jī)從目前來看好像對(duì)我國房貸市場影響不大，但眼下我國樓市過熱是不爭的事實(shí)。而美國在次貸危機(jī)爆發(fā)前幾年一直維持低利率政策而我國也不例外，流動(dòng)性過?，F(xiàn)象明顯(資產(chǎn)價(jià)格暴漲)。我國的宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市住房需求強(qiáng)勁，另外人民幣升值一部分國外熱錢流入，投機(jī)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，房價(jià)持續(xù)大幅上漲，銀行大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場那個(gè)資金供給，同時(shí)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的條件審查也有放寬的跡象。目前，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展得非常快。2007年以來，商業(yè)性購房貸款中的個(gè)人住房貸款增速呈逐月加快趨勢。雖然中國的商業(yè)銀行迫于監(jiān)管的壓力仍然要求一定的首付比例。這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但是，不容忽視的事實(shí)是隨著中國房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲，中國住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來越大了；隨著央行多次提高存貸款的利氧借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預(yù)測未來償付現(xiàn)金支出的變化。

(二)整體經(jīng)濟(jì)形勢不樂觀，加大房貸市場風(fēng)險(xiǎn)

2008年國際國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢都非常不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整已經(jīng)在所難免。雖然上海、北京等大城市的房價(jià)有所上升，但成交量卻明顯下降，更多表現(xiàn)出有價(jià)無市的現(xiàn)狀。這種局面對(duì)于銀行、開發(fā)商而言都是相當(dāng)嚴(yán)峻的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的利益鏈條上銀行和開發(fā)商已經(jīng)完全捆綁在一起。銀行通過住房貸款來獲得長期穩(wěn)定的利息收入，開發(fā)商通過銀行貸款來回收資金，獲取高額收益。買房者是最終的承擔(dān)者。假如市場持續(xù)調(diào)整，市場成交不理想，購房者持幣觀望，那么造成的后果是大量的房產(chǎn)積壓在開發(fā)商手中，銀行的資金回收困難。更加嚴(yán)重的后果是，當(dāng)房地產(chǎn)市場整體價(jià)格下滑后，貸款購房的居民可能面臨負(fù)資產(chǎn)的困局，相當(dāng)部分的人有可能停止還貸，從而引起銀行的壞賬損失。今年以來，我國部分熱點(diǎn)城市樓盤交易量出現(xiàn)了萎縮，房價(jià)漲幅趨緩甚至下跌，房貸風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

(三)我國住房金融創(chuàng)新力度小，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力降低

目前，我國住房金融的創(chuàng)新力度沒有達(dá)到英國那樣，住房金融僅限于住房貸款、公積金貸款、住房開發(fā)貸款等傳統(tǒng)領(lǐng)域，這在一定程度上能夠降低美國次貸危機(jī)對(duì)我國金融市場的波及，但另一方面，我國的住房信貸沒有劃分優(yōu)級(jí)與次級(jí)市場，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)并不能很好的監(jiān)控和防范。這也形成了我國住房金融市場的一個(gè)致命弱點(diǎn)。也就是說，我國住房信貸市場的質(zhì)量遠(yuǎn)沒有想像的好，

等問題真正爆發(fā)出來的時(shí)候，很可能比美國次貸危機(jī)的沖擊力更大。

三、次貸危機(jī)對(duì)我國房貸市場的啟示

啟示一：住房按揭貸款并非是最安全的資產(chǎn)

房產(chǎn)的價(jià)值是隨著市場不斷變化的。當(dāng)市場向好時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)會(huì)提高抵押物的市值，誘使銀行不斷擴(kuò)大抵押信貸的規(guī)模；當(dāng)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，房價(jià)走低，銀行即使拍賣抵押物，其所得收益也不足以償還貸款。美國的次貸危機(jī)正是由于美聯(lián)儲(chǔ)的連續(xù)加息以及相伴隨的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低所致。目前，我國商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制仍不夠重視。

啟示二：放寬標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)增加貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

為了追求自身短期效益，我國商業(yè)銀行盲目擴(kuò)張住房按揭貸款，許多不符合貸款資格的人獲得了貸款；同時(shí)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得資金融通，虛構(gòu)購房者實(shí)行假按揭，貸款銀行為了獲取更多的利潤，放松了對(duì)貸款資格的審查，大大增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面。商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備可能是不足，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重又相對(duì)較低，這些使得商業(yè)銀行一旦被暴露在住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)面前時(shí)，其應(yīng)對(duì)的能力就可能會(huì)相當(dāng)脆弱。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)占有相當(dāng)?shù)谋戎兀虼?，一旦房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露，這又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場、乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的沖擊。四、完善房貸市場，預(yù)防次貸危機(jī)發(fā)生的措施

鑒于我國房貸市場的現(xiàn)狀，為了避免危機(jī)的出現(xiàn)，必須吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，從以下幾點(diǎn)著手，未雨綢繆，防患于未然：

第一，建立預(yù)警機(jī)制，控制潛在理性違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。當(dāng)市場開始不景氣的時(shí)候，或者是預(yù)測到不遠(yuǎn)的將來整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)可能受政策或其他因素的影響而出現(xiàn)蕭條的趨勢時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)減少住房抵押貸款的發(fā)放。加強(qiáng)內(nèi)部控制機(jī)制，提高住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審查申請住房抵押貸款人的資格，同時(shí)應(yīng)向借款人講明貸款利率的政策，防止借款人被迫違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

第二，建立和完善國家信用體系，減少惡意違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。由于我國缺乏一個(gè)完善的社會(huì)信用系統(tǒng)，銀行很難知道借款人的信用情況，使得很多信用條件很差的人獲

得了貸款，大大增加了貸款的惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。

第三，完善擔(dān)保和抵押制度。住房信貸與其他信貸不同，由于個(gè)人存在較多的不確定因素，因此，在發(fā)放住房貸款時(shí)，用抵押、擔(dān)保作為還款保證顯得十分重要。在這次的次貸危機(jī)中，美國的住房抵押貸款的擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)危機(jī)的緩解起到了非常重要的作用，分散了發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，銀行自身要加強(qiáng)對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)的管理。截至2007年國內(nèi)有91％的購房者是通過貸款買房的，而銀行在發(fā)放貸款時(shí)要嚴(yán)格審查貸款人的收入、資產(chǎn)狀況，不能經(jīng)不住利益的誘惑，放低對(duì)借款人的要求，防止出現(xiàn)放低首付要求甚至零首付情況的出現(xiàn)。銀行的觀念要改變，不能總是把住房抵押貸款當(dāng)作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)是具有周期性的行業(yè)，其價(jià)值是隨著市場的供需狀況不斷變化的，在市場繁榮時(shí)期，房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著不斷上升，但一旦市場發(fā)生扭轉(zhuǎn)則最終損失的還是銀行自身。另外，銀行還可以通過資產(chǎn)證券化來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)證券化的本質(zhì)上無法消除風(fēng)險(xiǎn)，只能把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他的投資者，鑒于我國的商業(yè)移行在國民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的作用，因此為了避免房貸風(fēng)險(xiǎn)過于集中在銀行體系內(nèi)部，可以加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程，但是一定要吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，選擇較為優(yōu)良的銀行資產(chǎn)進(jìn)行證券化，避免道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

第五，政府部門也要從外部加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管并且提高自身對(duì)危機(jī)的處理能力。房價(jià)是住房抵押貸款發(fā)放的數(shù)量和規(guī)模的重要因素，政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房價(jià)的監(jiān)控。鑒于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢，一方面嚴(yán)厲打擊國內(nèi)那些投機(jī)房產(chǎn)行業(yè)投機(jī)商，可以通過稅收等手段抑制他們囤積住房，控制房產(chǎn)價(jià)格；另一方面政府部門還可以通過建立一些機(jī)制來統(tǒng)計(jì)和公布那些真實(shí)的住房需求(通過一些獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰的手段，如對(duì)購房者減免相關(guān)方面的稅收)和每一時(shí)期的房產(chǎn)市場供給數(shù)量(包括新開工的和二手房)，使信息更加透明化，對(duì)房價(jià)起到指導(dǎo)作用。政府的監(jiān)管部門對(duì)從事住房信貸的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，推進(jìn)合約的標(biāo)準(zhǔn)化，抽查發(fā)放貸款的質(zhì)量，限定借貸標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督金融機(jī)構(gòu)要向借款人充分披露金融產(chǎn)品的信息，使借款人的知情權(quán)，選擇權(quán)得到切實(shí)的保障。金融市場的風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)無刻不存在，政府部門一旦遇到金融危機(jī)的爆發(fā)時(shí)必須有強(qiáng)有力的措施來緩解其影響。

在世界經(jīng)濟(jì)一體化的前提下，美國的次貸危機(jī)已經(jīng)蔓延到了許多國家，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)秩序產(chǎn)生了極大的破壞作用，導(dǎo)致全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)衰退、股市暴跌、金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)等嚴(yán)重后果。當(dāng)前，我國的房貸市場已經(jīng)出現(xiàn)了美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)之前的某些特征，如果任由其發(fā)展下去極有可能引發(fā)中國金融市場危機(jī)。因此我國的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、銀行體系、房地產(chǎn)開發(fā)商等應(yīng)該理性的面對(duì)當(dāng)前的形勢，吸取美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好應(yīng)對(duì)措施，確保我國的房貸市場能夠穩(wěn)定健康發(fā)展。