中國(guó)房地產(chǎn)政策效用的經(jīng)濟(jì)解釋

葉　蓁　尤　荻

摘要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高，中等以下收入的人民住房困難問(wèn)題日趨嚴(yán)重；政府為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目的，相繼出臺(tái)了修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以及調(diào)整稅收兩方面的政策，然而其政策效果卻不都盡如人意。運(yùn)用租值消散原理對(duì)“經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)”作出解釋，以及創(chuàng)新性的運(yùn)用“商品屬性”對(duì)稅收調(diào)控政策作出解釋。同時(shí)。通過(guò)對(duì)比對(duì)政策制定提出建設(shè)性意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)房；稅收政策；租值消散；商品屬性

中圖分類號(hào)：F283文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2009)12-0014-03

一、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房政策之效用分析

1“經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)”的經(jīng)濟(jì)解釋

政府通過(guò)修建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，確實(shí)向市場(chǎng)提供了兩種低價(jià)住房，但為保證享用人群確實(shí)是真正貧困的人群，政府又出臺(tái)其他的配套政策。且莫論具體政策是否合理，就經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯分析，此政策必導(dǎo)致“租值消散”。所謂經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。不難看出，該政策限制了建設(shè)方的利潤(rùn)率，從而限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。而廉租房是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。事實(shí)上，這兩種政策的做法，都無(wú)異于人為限制了市場(chǎng)價(jià)格，使得這兩類房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格。

Armen A.Alchian曾說(shuō)“價(jià)格決定了市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)則”，眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家(以芝加哥學(xué)派為主)也指出，“價(jià)格準(zhǔn)則是唯一不會(huì)引起‘租值消散的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)則”。所謂“租值消散”是本應(yīng)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)租金的資產(chǎn)由于產(chǎn)權(quán)不明確，其租值(全部或部分)消失的現(xiàn)象。由此看來(lái)，政府修建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的政策，是人為地控制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，也就是在價(jià)格準(zhǔn)則以外添加了別的競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)則。具體來(lái)說(shuō)，政府的這項(xiàng)政策在兩個(gè)方面引起了租值消散。首先“經(jīng)濟(jì)房政策”在價(jià)格準(zhǔn)則以外添加了排隊(duì)準(zhǔn)則。欲購(gòu)得(或租得)房子就必須花費(fèi)時(shí)間排隊(duì)。而事實(shí)上需要廉價(jià)房子的居民不在少數(shù)，因此取得房子使用權(quán)要花很多時(shí)間排隊(duì)。第2條準(zhǔn)則：貧困準(zhǔn)則。符合貧困標(biāo)準(zhǔn)且有大量時(shí)間排隊(duì)的人才有資格買房或租房。人們把大量時(shí)間花費(fèi)于排隊(duì)，而不進(jìn)行任何生產(chǎn)，是租值消散。這部分消散的租值數(shù)目很小，又因市場(chǎng)機(jī)制自動(dòng)調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)則，使得租值消散的現(xiàn)象減到最小，因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是貧困準(zhǔn)則引起的租值消散便不可忽略不計(jì)了。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或者租用廉租房的條件之一是“足夠貧困”，貧困者提供證據(jù)證明自己貧困，政府作為監(jiān)管者審查購(gòu)房者的資格。其間，政府的監(jiān)控成本不可忽略，為了考察“貧困者”的貧困情況。政府不得不成立一個(gè)新的職能部門，用以監(jiān)督購(gòu)房申請(qǐng)者。再者由于“經(jīng)濟(jì)房”價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，于是市場(chǎng)參與者有足夠的動(dòng)機(jī)偽裝“貧困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不貧困的人通過(guò)“化妝”和讓監(jiān)督者“認(rèn)定”自己貧困兩種方法“裝貧困”，而后者便是腐敗現(xiàn)象。在“經(jīng)濟(jì)房”政策上到底因腐敗損失了多少，我們無(wú)法估計(jì)，但可以斷言，由于租值消散，“貧困者”魚目混珠，真正住上“經(jīng)濟(jì)房”的人并不都貧困，其中必有大量投機(jī)分子利用機(jī)會(huì)大盈其利。投機(jī)分子買人低價(jià)房一般選擇自住或轉(zhuǎn)賣(租)。為了防止投機(jī)分子轉(zhuǎn)賣(租)“經(jīng)濟(jì)房”的行為，政府不得不再出臺(tái)其他政策，而新政策又進(jìn)一步改變了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)準(zhǔn)則，引起新一輪的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投機(jī)分子為了逃避政府監(jiān)管，必然就要在合同上做手腳，其中最常見(jiàn)的做法是“明暗雙合同”，即買賣雙方表面上簽訂一個(gè)購(gòu)銷合同，而又私下商定，達(dá)成另一個(gè)默示合同，以達(dá)到逃避監(jiān)管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保護(hù)，合同的履約保證全靠私人信用，而不受法律保護(hù)的合同難免出現(xiàn)大量違約。大量的違約行為造成社會(huì)性的信任危機(jī)，人與人之間的信任程度進(jìn)一步惡化，必然使得訂立合同與處理合同糾紛成本大量增加，這是新政策引起的最嚴(yán)重的租值消散。

2經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的價(jià)格調(diào)控作用失效分析

經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房向市場(chǎng)輸入了新的供給，應(yīng)當(dāng)對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到積極作用，但事實(shí)卻并非如此。也許占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不到5％的份額的“經(jīng)濟(jì)房”不會(huì)對(duì)供需關(guān)系產(chǎn)生重大影響。但若從邊際的角度看則不然。依據(jù)需求定律：價(jià)格越低需求量就越大。據(jù)此，面對(duì)同質(zhì)量的商品，在需求本身不發(fā)生變化的時(shí)候，在邊際上人們總是優(yōu)先選擇價(jià)格低的那些商品，邊際上的低價(jià)選擇，也就壓低了市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)低市場(chǎng)價(jià)格的反應(yīng)必然是需求量增大。對(duì)低價(jià)產(chǎn)品的需求量增大了，也就削減了高價(jià)產(chǎn)品的需求，據(jù)此高價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)均衡移動(dòng)，價(jià)格也應(yīng)向低價(jià)逐步靠攏。但是，本以為可以有效改變市場(chǎng)供需關(guān)系，起到調(diào)控房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度目的的“經(jīng)濟(jì)房”政策，在稅收調(diào)控政策出臺(tái)以前，并未奏效，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)額仍是一路飆升。就連上漲速度都鮮有減緩。

房地產(chǎn)是一種很特殊的商品，其經(jīng)濟(jì)學(xué)性質(zhì)很復(fù)雜，并且在大多數(shù)情況下又和普通消費(fèi)品截然不同，為此，以下本文將引入新概念——消費(fèi)屬性與資本屬性對(duì)“經(jīng)濟(jì)房”的房?jī)r(jià)調(diào)控失效加以說(shuō)明。

收入是使用物品所帶來(lái)的享受。0貨幣收入是以貨幣度量收入的尺度。商品是指可交換的物品。具有消費(fèi)屬性的商品可以為其所有者帶來(lái)當(dāng)前收入；具有資本屬性的商品可以為其所有者帶來(lái)未來(lái)收入。消費(fèi)屬性和資本屬性互斥增減，同一商品資本屬性越強(qiáng)消費(fèi)屬性越弱，反之亦然。因此后文我們只談?wù)撡Y本屬性的強(qiáng)弱，當(dāng)資本屬性強(qiáng)的時(shí)候自然隱含消費(fèi)屬性弱，反之亦然。

據(jù)此定義，房地產(chǎn)產(chǎn)品確實(shí)具有雙重屬性。買房者擁有房地產(chǎn)產(chǎn)品的長(zhǎng)期使用權(quán)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)品可以為他們帶來(lái)長(zhǎng)期內(nèi)的持續(xù)收入。由此可見(jiàn)，按照我們的定義房地產(chǎn)產(chǎn)品在買賣市場(chǎng)上具有很強(qiáng)的資本屬性。而租房者只擁有房地產(chǎn)產(chǎn)品的短期使用權(quán)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)品之為他們帶來(lái)短期收入，甚至可以說(shuō)是當(dāng)前收入。因此，按照我們定義房地產(chǎn)產(chǎn)品在租賃市場(chǎng)上資本屬性較弱。供需理論分析較適合那些消費(fèi)屬性強(qiáng)的商品(后文簡(jiǎn)稱消費(fèi)品)，而對(duì)資本屬性強(qiáng)的商品(后文簡(jiǎn)稱資本品)卻不那么適合。若用供需理論分析資本屬性極強(qiáng)的房地產(chǎn)買賣價(jià)格，局限條件非常復(fù)雜，極易出錯(cuò)。就上文提及的分析而言，就忽略了許多不可忽略的因素，因而出了錯(cuò)誤。事實(shí)上，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給無(wú)益于價(jià)格調(diào)控。若要使用需求定律分析現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，首先必須搞清楚何謂價(jià)、何謂量。而上文的分析，我們只是籠統(tǒng)地提及了房地產(chǎn)價(jià)格，而沒(méi)有深入理解什么因素構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格。于是看似正確的分析，變得不可靠?？此票乜善鹦У恼弑阋膊豢煽苛?。張五常這樣定義價(jià)格：“價(jià)是一個(gè)消費(fèi)者對(duì)某物品在邊際上所愿意付出的最高代價(jià)”。Irving Fisher這樣描述資本價(jià)值：“資本價(jià)值是未來(lái)收入的折現(xiàn)”。在市場(chǎng)上，具有資本屬性的商品不斷吸收新的市場(chǎng)預(yù)期，不斷形

成新的資本價(jià)格。

價(jià)格是取得收入所不得不付出的最高代價(jià)。貨幣收入測(cè)度了收入，而價(jià)格又是貨幣收入的其中一種表現(xiàn)形式：測(cè)度是相對(duì)的，因此貨幣收入也是相對(duì)的。房屋租價(jià)的意義是享受住房所不得不放棄的其他商品的最高價(jià)值。也就是說(shuō)：在固定預(yù)算約束下，每多購(gòu)買一單位房地產(chǎn)產(chǎn)品，不得不放棄消費(fèi)一定數(shù)量的“其他商品”。房屋租價(jià)完全取決于那組“其他商品”的價(jià)值。如果購(gòu)買一處房地產(chǎn)產(chǎn)品我們可以長(zhǎng)期居住，也可以長(zhǎng)期出租，根據(jù)以上分析，出租得來(lái)的租金測(cè)度了租房者不得不放棄的其他商品享受，而從另一個(gè)角度看，租金也測(cè)度了出租者可享受的其他商品。進(jìn)一步講。房地產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格是預(yù)期可以獲得的其他商品享受的折現(xiàn)。我們稱房地產(chǎn)產(chǎn)品的這部分價(jià)值為資本品的基礎(chǔ)價(jià)值。

而在此之外，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格中還包含了一個(gè)“投機(jī)價(jià)值”。我們之前提到，在不確定性市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)參與者無(wú)法準(zhǔn)確知道資本品能夠?yàn)槠鋷?lái)的未來(lái)收入。取而代之，他們根據(jù)手頭信息做出預(yù)期，并根據(jù)預(yù)期信息，形成自己心中的估價(jià)。而市場(chǎng)中有無(wú)數(shù)參與者同時(shí)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格做出預(yù)期，有的參與者對(duì)資本品的預(yù)期價(jià)格高于資本品的市價(jià)，有的則低于市價(jià)，這個(gè)預(yù)期差異形成了資本品市場(chǎng)交易動(dòng)機(jī)——對(duì)同一項(xiàng)資本品估價(jià)高的市場(chǎng)參與者有足夠動(dòng)機(jī)買人資本品，而估價(jià)低的參與者也有足夠動(dòng)機(jī)賣出資本品。我們說(shuō)，市場(chǎng)參與者根據(jù)手頭擁有的信息做出預(yù)期，因此參與者對(duì)資本品價(jià)值的預(yù)期也是隨時(shí)變動(dòng)的。如果一個(gè)本來(lái)對(duì)某項(xiàng)資本品估價(jià)很高的市場(chǎng)參與者由于信息變化，與其該項(xiàng)資本品在未來(lái)將會(huì)跌價(jià)，那么它也有足夠動(dòng)機(jī)賣出手中的資本品，我們稱這種行為為投機(jī)行為。若某項(xiàng)資本品未來(lái)價(jià)值很不確定，那么市場(chǎng)中針對(duì)該項(xiàng)資本品的投機(jī)行為就會(huì)十分活躍。據(jù)此，我們定義資本品由于信息的不確定性而具有的那部分價(jià)值為投機(jī)價(jià)值。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策之效用分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的投機(jī)行為目的是為了獲得盈利，而經(jīng)濟(jì)學(xué)中盈利的概念不同于財(cái)務(wù)學(xué)中的利潤(rùn)。在財(cái)務(wù)學(xué)中，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)被定義為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去主營(yíng)業(yè)務(wù)成本之后的余額。而在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，Armen A.Alehian如是定義成本：“在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，成本指的是選擇的最高代價(jià)。”根據(jù)我們上文對(duì)收入的討論，不難看出在貨幣測(cè)度下，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的收入和成本總是相等的。那么經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的盈利是什么呢?Milton Friedman在《Price Theory》中把盈利解釋為合同外收入。張五常在《供給的行為》一書中將盈利比喻為“無(wú)主孤魂”，并說(shuō)盈利是意外的收入?！笨磥?lái)，盈利總是以市場(chǎng)中出現(xiàn)不確定性事件為前提的。那么我們把盈利定義為，市場(chǎng)中出現(xiàn)不確定性事件，所引起的收入變動(dòng)。如果我們用貨幣度量盈利則是貨幣盈利。貨幣盈利可正可負(fù)。如若市場(chǎng)上出現(xiàn)對(duì)某投資者不利的不確定性事件，造成其收入減少，則此時(shí)貨幣盈利為負(fù)數(shù)，這就是通常所說(shuō)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的情形。政府出臺(tái)稅收政策無(wú)益于直接削減了投機(jī)者預(yù)期中的盈利(每單位的盈利，均被扣除了一個(gè)固定的比例)，就算對(duì)投機(jī)者有利的不確定性事件發(fā)生，為投機(jī)者帶來(lái)盈利，也必須上繳其中一部分。這樣一來(lái)。投機(jī)者在投機(jī)以前對(duì)投機(jī)行為盈利數(shù)額的預(yù)期自然也就減少了。

三、結(jié)論與建議

至此，本文從多方面解釋了第一階段“經(jīng)濟(jì)房”調(diào)控政策失靈，和第二階段稅收調(diào)控政策有效的緣由，筆者據(jù)此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)行進(jìn)一步分析，旨在為相關(guān)政策的制定和完善提出建設(shè)性意見(jiàn)。政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控政策，最大的目的在于使得低收入的住房困難人群能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”。對(duì)于這一點(diǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)該盡力不干擾市場(chǎng)價(jià)格體系，使得租值消散減到最小。因此筆者倡導(dǎo)對(duì)貧困者的直接資金補(bǔ)助(直接轉(zhuǎn)移支付)政策。

純粹的直接資金補(bǔ)助政策沒(méi)有干擾到市場(chǎng)價(jià)格體系，因此，前文分析的由于價(jià)格準(zhǔn)則被改變而產(chǎn)生的租值消散問(wèn)題都不存在。但似乎直接資金補(bǔ)助政策仍在“價(jià)格準(zhǔn)則”之外添加了一條“貧困準(zhǔn)則”，但這個(gè)政策引起的租值消散比較小。因?yàn)榫屯豁?xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，價(jià)格仍然是判定其競(jìng)購(gòu)者勝負(fù)的唯一準(zhǔn)則；并且政府用于直接補(bǔ)助政策的資金多來(lái)源于稅收，而稅收制度采用累進(jìn)稅制，也就是說(shuō)越富有的人繳稅越多，用富人的錢補(bǔ)助窮人，可以被認(rèn)為是富人購(gòu)買了一項(xiàng)增進(jìn)社會(huì)和諧平安的產(chǎn)品。就社會(huì)整體而言是創(chuàng)造價(jià)值的。

責(zé)任編輯王建國(guó)