淺談我國民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的問題及治理對策

吳彩珍

摘 要:文章主要從三個方面分析了我國民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的存在問題,針對問題提出要強化法人財務(wù)管理意識,提升財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì),拓寬融資渠道,加強日常經(jīng)營活動的資產(chǎn)管理,完善企業(yè)財務(wù)信息系統(tǒng)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 財務(wù)管理 對策

中圖分類號:F293.33 文獻標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)08-271-02

一、民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

(一)民營房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著管理者財務(wù)管理水平落后,財務(wù)工作人員素質(zhì)不高的問題

1.在我國的民營房地產(chǎn)企業(yè)中,相當(dāng)一部分管理者文化素質(zhì)不高,不具備現(xiàn)代化的經(jīng)營管理理念。大部分民營房地產(chǎn)企業(yè)老板是從泥水工、施工員、到包工頭發(fā)展過來,都擅長節(jié)約成本,但普遍缺乏財務(wù)管理的意識。

2.民營房地產(chǎn)企業(yè)老板集權(quán)現(xiàn)象嚴重,大多數(shù)投資者也是經(jīng)營者,缺乏監(jiān)督機制,他們憑借經(jīng)驗和感覺進行管理,由于決策都沒有經(jīng)過科學(xué)而嚴格的論證,對企業(yè)財務(wù)管理的認識還停留在“記賬”、“算賬”上,普遍存在著財務(wù)不能參與經(jīng)濟活動的全過程,這勢必造成企業(yè)財務(wù)管理的無計劃和混亂。

3.由于民營房地產(chǎn)企業(yè)老板在經(jīng)營過程中,特別重視商業(yè)秘密,在財務(wù)管理方面,大多采用家族式管理模式,由親屬擔(dān)任會計、出納,出納一定由自已親人擔(dān)任,所以經(jīng)常出現(xiàn)出納人員領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)工作現(xiàn)象,一定程度上導(dǎo)致財務(wù)人員素質(zhì)不高,而房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策比較復(fù)雜,稅收政策變化快,沒有較高的財務(wù)專業(yè)水平,往往涉及很大財務(wù)風(fēng)險,每年房地產(chǎn)行業(yè)都是國家重點稽查對象,查出偷稅金額巨大,這些隱患的危害在創(chuàng)業(yè)初期尚不明顯,但一旦進入資本化、規(guī)模化經(jīng)營后,影響力就會逐步擴大,最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退與沒落。

(二)民營房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理存在著融資困難、盲目追求高端產(chǎn)品、不重視流動資金管理等問題

1.籌資活動方面:銀行融資困難,資金嚴重不足,嚴重制約企業(yè)的發(fā)展,民間融資風(fēng)險高,增大企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險。民營房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金方面存在融資困難,金融服務(wù)嚴重滯后。其原因主要有:一是企業(yè)發(fā)展過程中遇到瓶頸。民營企業(yè)特別是中小民營房地產(chǎn)企業(yè)由于在自有資金比例和財務(wù)管理規(guī)范程度上往往達不到銀行規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn),難以貸到資金,而在抵押物貸款上,中小房地產(chǎn)企業(yè)資信往往相對較差也較難取得。二是缺乏專門為民營企業(yè)貸款服務(wù)的金融中介機構(gòu)和貸款擔(dān)保機構(gòu),加上市場體系的不完善,使民營企業(yè)的貸款更加困難。

為了解決資金周轉(zhuǎn)困難,一些企業(yè)不顧成本、不惜代價,從民間高息借款,加大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)成本和財務(wù)費用,支付能力日漸脆弱,資金鏈條過緊并隨時可能出現(xiàn)斷裂,特別是房地產(chǎn)企業(yè),建設(shè)周期長,資金前期投入大,項目要取得商品房預(yù)售許可證才能預(yù)售,回籠資金。按現(xiàn)行廣東省商品房預(yù)售制度要求,一是項目要已全部繳清土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;二是工程項目進度要達到如下要求:七層以下(含七層)的商品房項目,已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂;七層以上項目已完成2/3結(jié)構(gòu)工程,如果在工程前期建設(shè)資金不充足,造成工程停工,那么后果是不堪設(shè)想。

2.投資活動方面:缺乏科學(xué)性,沒有以市場為導(dǎo)向,盲目追求高端產(chǎn)品。民營房地產(chǎn)企業(yè)在投資中經(jīng)常表現(xiàn)出輕率和違背經(jīng)濟規(guī)律的行為,主要表現(xiàn)在企業(yè)盲目追求高端產(chǎn)品,只看到高端產(chǎn)品帶來高額利潤而忽略國家調(diào)控政策,國家在2006年5月29日,國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)(2006)37號),人稱9部委“十五條”,對“國六條”進一步細化,而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定,提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。而很多房地產(chǎn)企業(yè)在市場火熱時盲目跟風(fēng),高價拍賣土地,沒有進行市場調(diào)查,盲目追求高端產(chǎn)品,忽視房地產(chǎn)市場需求,脫離市場,勢必形成滯消或爛尾樓。

3.日常經(jīng)營活動方面:不重視流動資金管理,企業(yè)資金沉淀嚴重。民營房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動中的資金管理主要存在著:(1)為了加快回籠資金,促銷產(chǎn)品時,往往缺乏對客戶經(jīng)濟實力的調(diào)查和信用的了解,為客戶提供購房擔(dān)保,客戶無能力償還銀行貸款時,房地產(chǎn)企業(yè)要為客戶代墊歸還銀行按揭款,產(chǎn)生大量的長期應(yīng)收款掛賬,在房地產(chǎn)市場疲軟時房產(chǎn)貶值,銀行拍賣房產(chǎn)時,所得款項都不夠歸還銀行欠款,企業(yè)代墊款項便催收無門。(2)不重視日?，F(xiàn)金流量的管理,很多民營房地產(chǎn)企業(yè)缺少資金使用的中長期計劃,缺乏現(xiàn)金流量管理觀念。(3)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有建立倉庫管理制度,材料使用缺乏計劃與統(tǒng)籌,形成材料物資超儲、成品庫存積壓嚴重,而且這些不良資產(chǎn)長期掛賬,導(dǎo)致賬實不符、財務(wù)狀況虛假。

(三)民營房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著財務(wù)核算制度不健全,財務(wù)監(jiān)督控制機制薄弱

民營企業(yè)在自身財務(wù)制度建設(shè)方面存在的主要問題體現(xiàn)在:(1)由于管理者對財務(wù)管理重視不夠,財務(wù)人員素質(zhì)不高,對單位財務(wù)核算要求不高,以致造成會計資料的不夠真實和完整,財務(wù)信息失去應(yīng)有的經(jīng)濟價值。(2)內(nèi)部控制和監(jiān)督機制不完善。民營企業(yè)財務(wù)上的內(nèi)部控制要么形同虛設(shè),要么就根本沒有設(shè)置。沒有嚴格的內(nèi)部控制和審核程序,很容易造成資產(chǎn)的內(nèi)部盜用和流失。

二、完善民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策

(一)強化法人財務(wù)管理意識,聘用專業(yè)水平高的財務(wù)骨干人員,全面提高其他財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

加強民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理,必須提高企業(yè)法人的財務(wù)管理意識。一是要強化民營房地產(chǎn)企業(yè)法人法律意識,明確單位負責(zé)人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責(zé)。企業(yè)負責(zé)人的法律意識增強,不僅可以避免會計違法行為的發(fā)生,還有利于會計人員依法提供完整、真實的會計信息,為企業(yè)發(fā)展提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)。二是必須摒棄家族式財務(wù)管理,聘用專業(yè)水平高的財務(wù)骨干人員,全面提高其他財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì),建立一支專業(yè)水平強硬的財務(wù)隊伍。

(二)民營房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變觀念,切實樹立財務(wù)管理是企業(yè)管理核心的理念

首先,是財務(wù)部門應(yīng)從房地產(chǎn)項目前期進行籌劃及分析項目是否可行,參與新投資項目、資產(chǎn)重組項目的風(fēng)險、成本與收益等論證考核評價工作,從財務(wù)管理角度提出改善投資管理,提出合并、轉(zhuǎn)讓、終止、撤銷、清理出售等建議,為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供決策參考。其次,不相容職務(wù)相分離制度合理設(shè)置財務(wù)會計及相關(guān)工作崗位,明確職責(zé)權(quán)限,形成相制衡機制。對授權(quán)批準(zhǔn)、業(yè)務(wù)經(jīng)辦、會計記錄、財產(chǎn)保管、稽核檢查等職務(wù)要有專人負責(zé),不可兼職。如:有權(quán)批準(zhǔn)采購的人員不能直接從事采購業(yè)務(wù),從事采購業(yè)務(wù)的人員不得從事入庫業(yè)務(wù)。另外,民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立合理科學(xué)的財務(wù)控制制度。例如,凡投資性支出和非經(jīng)常性大額貨幣資金支出須由業(yè)主(或董事長)或其授權(quán)指定的專人簽字審批;其余日常貨幣資金支出由分管財務(wù)副總或其授權(quán)指定的專人簽字審批。財務(wù)人員要參與制定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營計劃,把好資金支付審查關(guān)。

(三)強化信用觀念,提高信用等級,拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)存在著建設(shè)周期長、前期投資大,在發(fā)展過程中:一方面必須強化信用觀念,主動提高自身信用等級,做到誠實守信,規(guī)范經(jīng)營;另一方面要積極拓寬融資渠道,可以加強與大企業(yè)的聯(lián)系,借助大企業(yè)的信用為其擔(dān)保,獲得銀行貸款。

(四)加強日常經(jīng)營活動的資產(chǎn)管理

首先要加強應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)一般都采取分期收款銷售方式,所以從一開始就需要嚴格把關(guān),把某些收款條件規(guī)定清楚,防止客戶在事后故意拖延或不配合銀行提供按揭貸款資料。如果應(yīng)收款已經(jīng)發(fā)生,企業(yè)就需要制定嚴格的回收政策。其次要加強存貨管理。不良的存貨狀態(tài)是消散企業(yè)資金的一個嚴重威脅,每多花一塊錢用于存貨,就等于少花一塊錢用于生產(chǎn)。在發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務(wù)后,必須立即入賬,加強成本控制。企業(yè)從原材料的采購到產(chǎn)品的最終售出,要采取有效的成本控制方法對比“產(chǎn)出”和“投入”成本增減與收益增減的關(guān)系,以確定最有利于提高效益的成本控制方法,對每一種儲存在庫的產(chǎn)品,應(yīng)盡量需要尋求理想的存貨余額。

(五)完善企業(yè)財務(wù)信息系統(tǒng),設(shè)置獨立的內(nèi)審機構(gòu)

隨著民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的日趨復(fù)雜,從單一的建房到建設(shè)配套學(xué)校、酒店、商場、旅游、物業(yè)等,一方面需要利用網(wǎng)絡(luò)建立完善的財務(wù)信息系統(tǒng),以支持財務(wù)控制系統(tǒng)的高效運行。通過網(wǎng)絡(luò)可以把客戶檔案資料資源共享,提高各部門的工作效率,使管理者隨時掌握客觀信息,從而將財務(wù)控制科學(xué)地滲透到組織管理的各個層次以及生產(chǎn)業(yè)務(wù)的全過程和各個經(jīng)營環(huán)節(jié),并將各層次、各過程、各環(huán)節(jié)的財務(wù)控制有機地結(jié)合起來。通過網(wǎng)絡(luò)可以降低信息不對稱程度,使企業(yè)股東及時了解企業(yè)經(jīng)營情況,便于股東參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營決策,在一定程度上減少經(jīng)營者違背股東利益的行為。另一方面,要求民營企業(yè)設(shè)置獨立的內(nèi)部審計機構(gòu),建立內(nèi)部審計制度,加強審計監(jiān)督,以提高財務(wù)信息的真實性。

參考文獻:

1.彭亞丹.淺談民營企業(yè)財務(wù)管理問題及對策[J].現(xiàn)代企業(yè)文化,2008(29)

2.鄒杰.民營企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策[J].2009(5)

3.付春雨.金融危機下的民營企業(yè)財務(wù)管理[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2009(2)

4.張萬霞.加強民營企業(yè)財務(wù)管理的思路[J].山西財稅,2008(11)

(作者單位:廣東萬象實業(yè)集團有限公司 廣東湛江 524043)

(責(zé)編:賈偉)