基于要素比例模型的房價博弈研究

陳　磊　蘇鵬殊

摘 要:房價回升是正常現(xiàn)象,文章認(rèn)為樓市見底還為時過早,要看清房價是否還會下調(diào)就要看清房價是否還有下調(diào)的空間,及房價背后的博弈。文章以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的要素比例模型為基礎(chǔ)來分析房價的構(gòu)成以及要素所有者各方的博弈。

關(guān)鍵詞:要素比例模型 房價 博弈

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2009)08-268-02

房地產(chǎn)市場的“回暖”成為業(yè)界和坊間最熱門的話題之一。國家統(tǒng)計局和各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,全國房地產(chǎn)市場成交量正逐步抬頭,大有進(jìn)一步上漲的態(tài)勢,樓市真的開始回暖了嗎?房價見底了嗎?

筆者認(rèn)為,房價回升是正常現(xiàn)象,認(rèn)為樓市見底還為時過早,要看清房價是否還會下調(diào)就要看清房價是否還有下調(diào)的空間,及房價背后的博弈,本文以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的要素比例模型為基礎(chǔ)來分析房價的構(gòu)成以及要素所有者各方的博弈。

一、勞動要素報酬

從生產(chǎn)要素角度來看,房產(chǎn)成本可大致歸納為土地、資本、勞動三種要素,根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)行業(yè)中資本是投入最多的要素(2003年房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的23.7%,2006年為22.3%),其次是土地(根據(jù)國家統(tǒng)計局規(guī)劃,到2010年建設(shè)用地占全國土地利用的3.9%,其中居民點及工礦用地占2.53%)和勞動(2000年房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)人數(shù)占就業(yè)總?cè)藬?shù)的1.4%,2002年為1.6%)。根據(jù)要素比例模型理論,房價上漲時,房產(chǎn)密集使用的資本要素報酬上漲幅度將大于使用較少的土地和勞動要素報酬上漲幅度。隨著房價上漲,三種要素按報酬上漲幅度從大到小排序為:資本、土地、勞動,這是因為房價上漲后對其密集使用資本要素的需求增長大于對其他投入要素的需求增長。房價的漲幅會介于要素報酬漲幅最高者和最低者之間。

房價漲幅高于勞動報酬使得以商品房衡量的勞動報酬實際下降,雖然房產(chǎn)成本中的勞動力并不是購買房產(chǎn)的主力,但房價的過快上漲會降低整個社會平均勞動的實際報酬。房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展增加資本回報率,吸引更多資金進(jìn)入該行業(yè)從而擴(kuò)大供給,同時使實際勞動報酬下降而降低需求。造成有房沒人住,有人沒房住的局面。通過房價收入比(城市人均居住面積乘以商品房平均售價再除以城市人均可支配收入)可以看出這種趨勢(表1)。

世界銀行研究表明,一個國家一套住房售價與家庭年收入之比為3:1至6:1時,這個家庭才具備購房能力。該標(biāo)準(zhǔn)己成為對房價和家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析的重要參數(shù)系。瑞納特(Bertnard Renaud)指出,發(fā)達(dá)國家房價收入比應(yīng)為1.8～5.5,發(fā)展中國家為4.0～6.1。我國普遍高出國際標(biāo)準(zhǔn),沿海大城市更是嚴(yán)重超標(biāo)。我國住房現(xiàn)行價格超過了家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力,房價格過高而收入過低已是不可回避的事實。雖然我國人口多,但很多房價收入比介于3~6的國家也有這眾多人口。國務(wù)院總理溫家寶作政府工作報告公布的2008年城鎮(zhèn)人均可支配收入為15781元,社科院調(diào)查問卷顯示大中城市人均居住面積為29.6平米(中位數(shù)為22.5平米);小城鎮(zhèn)人均居住面積為41.7平米(中位數(shù)為30平米),按城鎮(zhèn)人均居住面積27平米(2006年已為26平米)、具備購房能力時的房價收入比6:1計算,2008年合理的全國平均房價大概應(yīng)為3500元一平米,而中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海公布的2008年全國平均房價為4000元一平米。就是說在現(xiàn)有勞動者收入水平下,若要居民有能力購房,2008年房價至少還需下降12.5%。

在目前房價水平下與其說廣大消費(fèi)者是觀望樓市還不如說是購買力不足,一旦全社會超出能力全部貸款買房,難免中國不會爆發(fā)類似于美國的房貸危機(jī)。降低房價收入比才能切實改善廣大消費(fèi)者福利。這種背景下政府和房產(chǎn)商不應(yīng)大力托市以免推動房價上漲的又一輪多米諾效應(yīng)從而造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的隱患。

降價只是解決房產(chǎn)供需失衡問題的一個方面,2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下失業(yè)率提高,勞動報酬減少,進(jìn)一步削弱了消費(fèi)者的購房能力,因此與重慶購房“退稅”這類地方政策相比,增加就業(yè)、發(fā)展勞動密集型行業(yè)來提高勞動要素報酬從而擴(kuò)大房產(chǎn)市場的需求也不失為一個好辦法。

二、土地要素報酬

土地投入在房地產(chǎn)行業(yè)中的比例與資本要素比相差甚大,但高于勞動要素,根據(jù)要素比例理論土地要素報酬應(yīng)隨房價上漲的漲幅應(yīng)超過勞動而遠(yuǎn)低于資本。但國內(nèi)實際情況卻并非如此,據(jù)1998年統(tǒng)計資料顯示,國外一般國家的房地產(chǎn)成本構(gòu)成中,地價及稅金約占20%,建安成本約占72%,其他費(fèi)用約占8%;而國內(nèi)地價及稅費(fèi)約占40%,建安成本約占42%,其他費(fèi)用約占18%。這樣的比例難以保證房屋質(zhì)量,也導(dǎo)致不合理的資源配置,土地在房地產(chǎn)行業(yè)的暴利會使得土地要素涌入房地產(chǎn)部門,從而出現(xiàn)占用耕地、小產(chǎn)權(quán)房等問題,不利于房地產(chǎn)行業(yè)和整個社會的的長期健康發(fā)展。

圖1是歷年房屋售價及土地交易價格的變化。可見,雖是房價上漲帶動土地價格上漲,但土地要素報酬增長率卻明顯高于房價增長率,不符合要素比例模型。

土地要素在中國獲得高額回報,是因為中國的土地所有者為國家,土地財政歸政府財政收入支配。各地政府在土地二級市場形成買方壟斷,以城市發(fā)展的名義低價從農(nóng)民手中購入土地;在土地一級市場形成賣方壟斷,通過拍賣土地使用權(quán)的形式挑選買家,高價賣出土地從而獲得巨大的利益,土地出讓金已成為重要的預(yù)算外收入,與買、賣兩個環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)一起成為各地方政府重要財政收入。政府壟斷還導(dǎo)致腐敗,在中國已經(jīng)查出的腐敗案例中,很大比例與土地審批有關(guān)。房企這部分土地成本最終通過房價轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者,導(dǎo)致房價不合理地偏高。

要想樓市健康、房價合理,政府首先應(yīng)該做的就是當(dāng)讓利減稅,進(jìn)行土地制度改革。政府讓出的這部分利益就是房價可以下降的空間。然而地方政府為維持經(jīng)濟(jì)增長、相關(guān)就業(yè)和財政收入而努力促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這也是為什么樓市銷量剛剛下降,各地政府就紛紛出臺救市政策的原因。

1998年國家房地產(chǎn)市場化改革后,土地財政收入飛速增長,土地財政收支差額規(guī)模不斷擴(kuò)大,土地財政對財政收入的貢獻(xiàn)逐年上升。因此各地政府不會放任房價下跌從而影響土地財政。

與中國不同,美國土地多為私有,全部實行有償使用,可以自由買賣、出租和抵押。土地?zé)o論公私,在交易中地位、利益平等。私有土地之間買賣是私人之間的事,手續(xù)簡單。為吸引外資,美國政策允許外國人到美國購買土地。政府可以向民間征購?fù)恋?但須經(jīng)規(guī)劃許可且出于公眾利益,須進(jìn)行地價評估。若土地所有者不接受評估價格,可以到法院起訴,由法院裁定,政府不予干涉。自由的市場化的土地交易可使土地要素獲得合理的報酬,從而降低房價(表2)。

當(dāng)前討論的農(nóng)村土地市場化和自由流轉(zhuǎn)能在一定程度上改變中國房地產(chǎn)行業(yè)土地要素報酬過高的現(xiàn)狀,通過實現(xiàn)農(nóng)民與房企的直接談判而繞過政府這一環(huán)節(jié),減少一個環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi),減少伴隨審批權(quán)的腐敗,在一定程度上改變政府壟斷的局面。既保護(hù)農(nóng)民利益,又促使房價回落而保護(hù)購房者利益。但土地制度改革向來是中國歷史上的重大話題,即使實行也會先試點幾年,因此雖然房價在土地成本上有降價空間,但短期內(nèi)土地成本卻不會消減。然而長期看來,隨著經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展的要求不斷提高,土地市場及相關(guān)稅費(fèi)的改革是必要的。

三、資本要素報酬

勞動和土地要素的報酬已經(jīng)在房產(chǎn)成本中體現(xiàn)為工資、土地交易價格及相關(guān)稅費(fèi),所以房地產(chǎn)企業(yè)的利潤就是投入資本的報酬。我們假設(shè)房屋建設(shè)期為一年,那么第一年投入資本的報酬就表現(xiàn)為第二年的利潤,因此我們用歷年企業(yè)利潤除以上一年企業(yè)完成投資額得到資本的單位報酬,也就是企業(yè)的利潤率,并且可以計算資本報酬的增長率(表3)。

國內(nèi)資本要素報酬基本符合要素比例模型,增長高于房價。但我國房企利潤率已經(jīng)偏高,房企利潤率卻仍不斷增大,2006年已經(jīng)為10.5%,國際上房地產(chǎn)開發(fā)商正常的利潤率在6%到8%之間,而我國的開發(fā)商絕大多數(shù)處在這個水平之上。90年代初,我國房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段時很多房企利潤率在30%以上,目前仍有不少學(xué)者認(rèn)為,目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤率仍在15%以上,特別是一些大城市的開發(fā)企業(yè)利潤過高,這也是房價偏高的因素之一。這種背景下房價上漲會使資本報酬進(jìn)一步提高,吸引其他部門的資本要素流入房地產(chǎn)行業(yè),最終擴(kuò)大供給而造成大量空房積壓。只有降價才能解決問題,才能降低資本報酬的增長,從而阻止更多資本流入避免供給增加,否則過度供給會使企業(yè)自身也無法盈利。如果說8%是最起碼的合理利潤率,按2006年利潤率10.5%計算,我國房企利潤率至少還要減少2.5%,減少的這部分利潤就是房價應(yīng)該并且可以下降的空間。

從對房產(chǎn)成本中三種要素報酬的分析可以看出我國目前房價偏高,房價已高于勞動報酬所能承受的范圍,只能通過降價或提高勞動報酬的辦法解決住房空置率高的問題,按國際合理房屋收入比粗略估計,目前的全國平均房價至少每平米下降500元才能適應(yīng)當(dāng)前居民的平均收入水平;由于政府壟斷,土地要素在我國房地產(chǎn)行業(yè)中獲得超額利潤,影響房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展,土地制度及相關(guān)稅費(fèi)的改革是趨勢,但短期內(nèi)不會進(jìn)行,而未來改革后政府讓出的土地相關(guān)利益(表現(xiàn)為土地價格下降和相關(guān)稅費(fèi)下降)就是房價下降的部分空間;我國房地產(chǎn)行業(yè)資本利潤率雖然有下降趨勢,但仍然偏高,按照8%的國際標(biāo)準(zhǔn)和2006年相關(guān)數(shù)據(jù)粗略估計,我國房企利潤可以承受2.5%的下降空間。綜上所述,我國房價應(yīng)該下調(diào)并且也有下調(diào)空間,只有當(dāng)房價消除土地和資本的超額報酬并與全社會勞動報酬相適應(yīng)時,我國房地產(chǎn)行業(yè)才能獲得健康持續(xù)的發(fā)展。

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4.徐靜.房地產(chǎn)價格研究——理論與實證分析.西安建筑科技大學(xué)碩士論文

(作者單位:上海師范大學(xué)商學(xué)院,中棉集團(tuán)上海棉花有限公司 上海 200000)(責(zé)編:賈偉)