從朗琴園的物業(yè)變局看物業(yè)管理的糾紛及其對策

熊璐瑛　宋志勇

【摘要】 北京朗琴園的物業(yè)變局在央視《新聞?wù){(diào)查》欄目播出后備受各方關(guān)注，尤其是其引入的信托式物業(yè)管理成為業(yè)界討論的焦點?？偨Y(jié)朗琴園物業(yè)變局的全過程及其實踐效果，依據(jù)我國的《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》、《信托法》等對物業(yè)管理的糾紛及其對策作一探討。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理；糾紛；對策

北京朗琴園的物業(yè)變局在央視《新聞?wù){(diào)查》欄目播出后備受各方關(guān)注，尤其是其引入的信托式物業(yè)管理成為業(yè)界討論的焦點。本文總結(jié)朗琴園物業(yè)變局的全過程及其實踐效果，依據(jù)我國的《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》、《信托法》等對物業(yè)管理的糾紛及其對策作一探討。

一、朗琴園物業(yè)變局簡介

朗琴園是北京宣武區(qū)的一個商業(yè)住宅小區(qū)，2002年開始建設(shè)，2005年底基本全部入住，目前共有2400多戶業(yè)主，1萬多人，地面車位250多個，地下車庫共有1200個車位。

2006年3月9日，由于對朗琴園停車費調(diào)整不滿意，一些業(yè)主開車堵住了小區(qū)大門。原來的停車費是每個地上車位每月150元，每個地下車位每月300元。但2006年3月，由朗琴園開發(fā)商選聘的前期物業(yè)公司——中房恒通物業(yè)公司貼出公告，地面車位不再按月收取費用，而是按每小時2元收費，地下車庫價位由原來的每月300元，一下子提高到600元，而且還要求業(yè)主先繳兩年的停車費。業(yè)主認為是亂收費，而物業(yè)服務(wù)公司認為它不是產(chǎn)權(quán)人，跟它沒有什么直接關(guān)系，調(diào)整朗琴園停車費的是開發(fā)商——北京潤博房地產(chǎn)開發(fā)公司。堵車事件發(fā)生后，北京市宣武區(qū)政府進行了協(xié)調(diào)，最后停車費標(biāo)準(zhǔn)并沒有變，只是允許沒有地庫車證的業(yè)主進入地庫停車，按每小時2元收費。

停車費糾紛事件使大家認識到要成立業(yè)主委員會。2007年4月，經(jīng)過近一年多的努力，朗琴園的業(yè)主委員會終于成立了。但就在業(yè)主委員會成立不久，業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商為滿足朗琴園四期工程“朗琴國際”的施工需要，在未通知全體業(yè)主和業(yè)主委員會，也未獲得水務(wù)部門審批的情況下，中房恒通物業(yè)公司讓開發(fā)商擅自在朗琴園內(nèi)打了20余口深井，危及小區(qū)房屋和業(yè)主的安全。而這次事件也成為了朗琴園業(yè)主要求更換物業(yè)公司的導(dǎo)火索。2007年7月31日，北京市水務(wù)局對朗琴園的打井工程進行了調(diào)查，隨后查封了水井，并處以罰款。

2007年8月4日，朗琴園召開了業(yè)主大會，決定解聘前期物業(yè)公司，并通過招標(biāo)選聘新的物業(yè)公司。同時聘請物業(yè)管理專家舒可心為顧問，依據(jù)我國的《物權(quán)法》、《信托法》等擬定了一份《物業(yè)管理權(quán)信托合同》。

依據(jù)這份《物業(yè)管理權(quán)信托合同》招標(biāo)新物業(yè)服務(wù)公司，一共有十多家物業(yè)公司前來參與，但最后又紛紛退出。最后北京嘉浩物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。

2007年10月16日至10月19日，朗琴園小區(qū)召開了第二次業(yè)主大會，通過了解聘中房恒通物業(yè)公司，聘任新物業(yè)北京嘉浩物業(yè)管理有限公司，小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理權(quán)信托契約等議案。

2007年11月18日，業(yè)主們聘請的新物業(yè)公司——嘉浩物業(yè)公司正式入住朗琴園。電器、所有的中控室等全部都由業(yè)主收回，再交給新管家。交接比較平穩(wěn)，但前期物業(yè)公司認為朗琴園業(yè)主大會選聘的新物業(yè)公司沒有按照招標(biāo)的法定程序進行，保留上訴權(quán)利。

信托式物業(yè)管理增大了業(yè)主的權(quán)利，進一步明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的責(zé)權(quán)利關(guān)系。但該模式實施還不到5個月，由于朗琴園業(yè)主委員會對物業(yè)管理費用監(jiān)管不力，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理糾紛不斷，陷入了嚴重的經(jīng)濟危機。

二、糾紛原因探析

在這場物業(yè)變局中，各方作了不少努力和探索，但遺憾的是并沒達到預(yù)期的效果。其中有幾個問題值得我們深思。小區(qū)停車場等公共部位的使用；物業(yè)管理權(quán)的歸屬和交接；物業(yè)管理權(quán)能否信托等。

1．小區(qū)停車費的糾紛

《物權(quán)法》第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！?“ 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”第七十三條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！?“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。它包含四層含義：一是小區(qū)內(nèi)的車位，業(yè)主優(yōu)先使用；二是小區(qū)內(nèi)的車位、車庫可采取出售、附贈或者出租等方式，但須事先約定；出售、附贈給了業(yè)主的，產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主。出租的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商；三是作為出租的車位，開發(fā)商應(yīng)有調(diào)整停車費的權(quán)利；四是小區(qū)道路除市政道路外屬業(yè)主共有。因此，開發(fā)商調(diào)整停車費，只能針對其享有產(chǎn)權(quán)的車庫車位，即出租的車位。屬于業(yè)主共有的部分，如小區(qū)道路上的停車費應(yīng)由業(yè)主大會決定且停車費的收入歸業(yè)主共有。北京市宣武區(qū)政府的調(diào)節(jié)結(jié)果應(yīng)是合理的。

2．打井的糾紛

顯而易見，開發(fā)商的行為是錯誤的，前期物業(yè)服務(wù)公司也未起到監(jiān)督的義務(wù)。

3．物業(yè)管理權(quán)的歸屬和交接糾紛

《物權(quán)法》第八十一條：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！?“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！钡诎耸l：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！憋@然，物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主，且小區(qū)的物業(yè)管理不一定非要請物業(yè)服務(wù)公司不可，它有三種途徑：自行管理，即小區(qū)自治；委托給物業(yè)服務(wù)公司；委托給其他管理人。但此處未明確其他管理人的含義。一般為了實現(xiàn)專業(yè)化管理，通常采用委托給物業(yè)服務(wù)公司管理的方式。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)注意，自己只是接受業(yè)主的委托，依據(jù)委托合同向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理權(quán)本質(zhì)上屬于業(yè)主，自己本質(zhì)上是物業(yè)服務(wù)的提供者而不是管理者。

前期物業(yè)公司認為朗琴園業(yè)主大會選聘的新物業(yè)公司沒有按照招標(biāo)的法定程序進行。物業(yè)管理權(quán)本質(zhì)上屬于業(yè)主，那么“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！币罁?jù)《物權(quán)法》第七十六條：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定；且“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?并沒有要求一定要按照招標(biāo)的法定程序進行。

物業(yè)管理權(quán)本質(zhì)上屬于業(yè)主，物業(yè)管理權(quán)的交接是業(yè)主與新舊物業(yè)服務(wù)公司間的交接。這樣能夠避免新舊物業(yè)服務(wù)公司間不必要沖突，有利于新舊物業(yè)服務(wù)公司間是商業(yè)競爭。

4．物業(yè)管理權(quán)能否信托

北京朗琴園引入的信托式物業(yè)管理成為業(yè)界討論的焦點。在《物權(quán)法》、《信托法》對相關(guān)的法律概念沒有明確的解釋之前，物業(yè)管理權(quán)能否信托還存在諸多疑問。實踐證明它還有很長的路要走。

（1）物業(yè)管理權(quán)能否獨立不明確

《信托法》規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。“設(shè)立信托，必須有確定的信托財產(chǎn)，并且該信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)。”“本法所稱財產(chǎn)包括合法的財產(chǎn)權(quán)利。”

信托作為一種處分行為，其最本質(zhì)特征在于信托財產(chǎn)的獨立性。即這一財產(chǎn)要獨立于任何主體。所以作為信托財產(chǎn)的財產(chǎn)（或者財產(chǎn)權(quán)利）必須是可以轉(zhuǎn)移和讓渡的?！段餀?quán)法》規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，因此業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)（理論上也稱為成員權(quán)）組成，三者缺一不可。而作為共同管理權(quán)的“物業(yè)管理權(quán)”能否從業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中剝離出來目前沒有明確的法律解釋。

（2）物業(yè)管理權(quán)登記制度不明確

其次在物權(quán)公示方面，如何對這種“物業(yè)管理權(quán)”進行登記。《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，但對“物業(yè)管理權(quán)”如何登記，沒有明確。這個技術(shù)難關(guān)過不去，信托就有名無實了。

（3）信托的目標(biāo)和功能與物業(yè)管理的特點不符合

信托的功能在于通過受托人的專業(yè)能力為受益人的利益最大化服務(wù)，因此受托人應(yīng)該享有對信托財產(chǎn)充分的經(jīng)營管理權(quán)利。受托人要從事的大量的是法律行為（能夠?qū)е路申P(guān)系變動），而非事實行為。而物業(yè)管理的功能主要是為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，這些服務(wù)絕大多數(shù)是事實行為，不是信托功能的本質(zhì)所在。

信托的目標(biāo)主要是對信托財產(chǎn)的經(jīng)營，追求經(jīng)濟效益，而物業(yè)服務(wù)的主要目標(biāo)是為小區(qū)提供具體的服務(wù)，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。物業(yè)管理模式是將信托和物業(yè)服務(wù)規(guī)則簡單地套用在一起，實際上是混淆了兩者不同的功能和目標(biāo)。

可見，信托式物業(yè)管理作為一種制度創(chuàng)新值得關(guān)注與探討，但它不管是從理論上，還是司法實踐上還有很長的路要走。至少在目前的司法大環(huán)境中難以執(zhí)行。因此，朗琴園依據(jù)《信托法》等擬定的《物業(yè)管理權(quán)信托合同》就如同虛設(shè)，如在司法實踐中，單個業(yè)主依據(jù)物業(yè)管理權(quán)信托合同就公共權(quán)益起訴物業(yè)服務(wù)公司時，難以得到《民事訴訟法》的支持，必須承擔(dān)法院不予受理的法律風(fēng)險。

最后要說明的是：按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉出來的執(zhí)行管理機關(guān)，但絕非是凌駕于業(yè)主之上的組織，應(yīng)該還是在業(yè)主的監(jiān)督之下開展活動。在物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)，首要的關(guān)系應(yīng)該是業(yè)主自治機制問題。如果出現(xiàn)對于業(yè)主委員會的監(jiān)督的失控現(xiàn)象，后果不堪設(shè)想。

參考文獻：

[1]周筠.信托式物業(yè)管理試水朗琴園.樓市.2007，12

[2]《中華人民共和國物權(quán)法》

[3]《中華人民共和國信托法》

[4]《中華人民共和國物業(yè)管理條例》