房地產項目現(xiàn)場施工管理策略分析

徐　燁

摘要：結合多年的實際工作經驗，就房地產施工管理過程中的一些問題，發(fā)表了一些看法，強調了施工質量控制、協(xié)調各部門工作以及市政配套設施建設的管理。

關鍵詞：房地產項目；施工管理；思考

中圖分類號：TV7文獻標識碼：A文章編號：1672-3198(2009)14-0045-01

1注意施工階段的過程控制和管理

房地產甲方管理建設工程，應該管些什么?哪些是必須由甲方來管理的，哪些又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個方面進行管理。

1.1嚴把工程質量關

加強質量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。

1.1.1要管理好施工質量，首要的任務是按圖施工

甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規(guī)定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失I構成犯罪的，依法追究刑事責任。

1.1.2加大對隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗收

房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

1.2確保工程按期完成

在施工進度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

1.3對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

2做好個部門的協(xié)調工作

2.1充分認識協(xié)調工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。

2.2加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

2.3發(fā)揮監(jiān)理單位的技術協(xié)調作用

2.3.1明確監(jiān)理權力

甲方書面授權給監(jiān)理單位進行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監(jiān)督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監(jiān)理方是甲方重要的技術協(xié)調和行使權力代表。

2.3.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責

這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發(fā)現(xiàn)問題，甲方代表要責令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。

3重視市政工程建設和竣工驗收

3.1市政配套設施建造

市政配套是房地產項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實施難度極大，體現(xiàn)為時間要求緊、作業(yè)場地小、互相影響大，壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備，比如說天然氣工程，目前其設計與樓體施工圖設計脫節(jié)，但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業(yè)問設計圖紙的疊加，及時進行設計優(yōu)化和加強對各專業(yè)的施工組織設計的審查：是對壟斷專業(yè)隊伍的選擇慎之又慎。

3.2必須安排好竣工驗收

做好竣工驗收工作的基礎除了保證各專業(yè)工程順利完成，質量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗收和取證時間，明細由建設單位牽頭，參建各方參加的工程驗收小組，施工單位驗收整改人員的安排等。做好竣工驗收的關鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內市政配套開始施工時，就適時安排消防檢測和聯(lián)系規(guī)劃驗線；是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。

4結語

總之，在建筑施工過程中，房地產甲方的施工管理工作是一個系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內容的多樣性和繁復性進行管理。對工程中涉及到的各項專業(yè)內容從了解認識到熟悉掌握。系統(tǒng)合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)施工隊伍，理順施工中出現(xiàn)的各類矛盾，督促參與工程項目實施的各方協(xié)調工作。從而保證技術管理、質量管理，進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。