基于ｈｅｄｏｎｉｃ模型的景區(qū)住宅定價

李　鈺

景區(qū)住宅是將旅游景區(qū)與房地產(chǎn)住宅項目相結合,進一步挖掘了房地產(chǎn)項目的價值,比普通的房地產(chǎn)住宅項目具有更高的投資回報。同時,也為旅游業(yè)提供了配套設施,增強了景區(qū)的接待能力。

一、景區(qū)住宅的特點

隨著居民生活水平的提高,物質(zhì)生活的豐富,人們已經(jīng)不再僅僅滿足于城市的喧囂生活,而是更多地追求一種自然狀態(tài)下的生存,渴望改善居住環(huán)境。于是越來越多的人們選擇了郊外空氣清新、風景優(yōu)美、交通便捷的環(huán)境。尤其是法定假日天數(shù)的增加,使人們對周末或節(jié)假日休閑度假越來越重視。在這種需求的催生下,越來越多的樓盤開始借助名勝風景區(qū)和城市周邊的山、水、園、林作為開發(fā)的賣點,景區(qū)住宅應運而生。作為一種新興的住宅形式,景區(qū)住宅具備一些區(qū)別于普通住宅項目的特質(zhì)。

1、優(yōu)雅的環(huán)境資源。景區(qū)住宅的開發(fā)多選擇在風景名勝區(qū),風光秀麗、氣候宜人不論是作為第一居所還是第二居所,景區(qū)住宅都能夠使人們充分享受大自然的氣息和休閑娛樂設施。而普通房地產(chǎn)項目選址多考慮距市中心的距離、生活便利性等,對自然環(huán)境及休閑娛樂的要求往往不是很高。

2、定位較高。普通住宅雖有檔次之分,但都是為了滿足消費者日?；镜木幼⌒枨蠖ǖ?。而景區(qū)住宅已脫離生活必需品的行列,不以滿足人們的基本居住為目的,而是作為住宅中的奢侈品為人們的居住或休閑提供更大的選擇范圍。因此,景區(qū)住宅多以高端大盤的形式出現(xiàn),通常被冠以豪宅的稱謂。景區(qū)住宅的客戶定位也多是針對城市的高收入階層,他們經(jīng)濟狀況良好,希望擁有較高品位的住宿條件和休閑娛樂環(huán)境,傳統(tǒng)的住宅項目已不能滿足他們的需求。

3、人性化內(nèi)涵。與普通房地產(chǎn)住宅項目相比較,景區(qū)住宅具有高度的人性化內(nèi)涵。景區(qū)住宅以景觀環(huán)境和居住舒適為賣點,處處為消費者的需求考慮,倡導心情的釋放與自然屬性的回歸,使得人本主義思想也成為景觀住宅的核心價值觀。

4、先進的規(guī)劃理念。景區(qū)住宅開發(fā)的重要思想就是讓消費者能夠舒適、便利地享用周圍的旅游景觀資源。因此,住宅區(qū)的規(guī)劃也要圍繞這一開發(fā)主旨,使小區(qū)環(huán)境與周圍的景區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào),成為旅游景觀的延伸。目前,多數(shù)有實力的開發(fā)商在進行景區(qū)住宅規(guī)劃的階段都會請國際知名的園林綠化公司進行實地考察,對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境進行設計。

二、景區(qū)住宅定價模型構建及檢驗

從以上方面看來景區(qū)住宅雖屬于住宅產(chǎn)品的子類,但它與普通住宅又有著許多差別,因此,對景區(qū)住宅的定價方法應區(qū)別于普通住宅。本文采用hedonic定價模型對景區(qū)住宅進行定價。

(一)資料收集。本論文所選樣本的區(qū)域范圍為西安市曲江新區(qū)。西安曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū),以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心,是西北唯一的旅游度假區(qū),國家級文化產(chǎn)業(yè)示范基地,不僅是陜西省和西安市振興旅游的重大工程,也是未來西安城市發(fā)展的重點區(qū)域。本文中的58個樣本數(shù)據(jù)一部分來源于網(wǎng)絡,包括西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng),其余為實地調(diào)研結果。

(二)hedonic模型。根據(jù)以往的hedonic住宅定價模型以及對景區(qū)住宅類房地產(chǎn)項目的價格影響因素的分析,下文對景區(qū)住宅的特征變量歸結為以下幾點:配套設施、區(qū)域規(guī)劃、房齡、容積率、建筑類型、戶型朝向、裝修程度、景觀環(huán)境,具體內(nèi)容如表1所示。(表1)

1、模型回歸。將收集的樣本數(shù)據(jù)應用SPSS軟件進行回歸分析,采用Stepwise方法,對比線性模型、對數(shù)模型和半對數(shù)模型的擬合結果,發(fā)現(xiàn)半對數(shù)模型的R和R2最高,擬合度最好。最終選用半對數(shù)模型對特征變量進行F和T檢驗,進入模型的有配套設施、房齡、建筑類型、朝向、景觀環(huán)境五個特征變量,得到特征價格模型為:lnP=7.092+0.039×配套設施-0.046×房齡+0.497×建筑類型+0.056×朝向+0.041×景觀環(huán)境。(表2)

2、回歸結果分析。從回歸結果可以看出,配套設施增加一項,單位面積的住宅均價的對數(shù)增加0.039;房齡每增加一年,單位面積的住宅均價的對數(shù)增加0.046;建筑類型高層、小高層相對于多層,使單位面積的住宅均價的對數(shù)增加0.497,別墅相對于高層、小高層,使單位面積的住宅均價的對數(shù)增加0.497;依次類推。由模型擬合結果可以看到,進入模型的各個特征變量的符號均與預期符號一致。

三、總結

景區(qū)住宅是旅游業(yè)與住宅類房地產(chǎn)結合的產(chǎn)物,在我國仍是新生事物,其開發(fā)、運營等各方面都處于探索階段,難免出現(xiàn)實際操作缺乏相應的理論指導的現(xiàn)象。因此,對景區(qū)住宅的價格進行深入的研究,對理論發(fā)展和實際操作都具有重要的意義。

(作者單位:西安建筑科技大學管理學院)