關(guān)于近期一線樓市回暖的思考

陸杭高　

摘要：隨著國家一系列貨幣政策和財(cái)政政策的作用，冰凍已久的一線樓市出現(xiàn)了回暖的跡象。但在國家宏觀經(jīng)濟(jì)沒有明顯改善以及多種因素作用下，這種回暖是否具有可持續(xù)值得思考。本文就這一問題展開分析，并得出了結(jié)論，以供相關(guān)人士參考。

關(guān)鍵詞：存量 成本 保障

0 引言

對國內(nèi)樓市來說，2008年注定是不平凡的一年。

進(jìn)入2009年，正當(dāng)業(yè)界為上海，深圳等一線樓市回暖歡呼雀躍和疑惑彷徨的時候，3月10日，萬科公布了它的2008年年報(bào)。年報(bào)的一開頭就是萬科致股東的信。在信中，萬科將未來中國住宅業(yè)的價值定位為“不在高收益率而在高成長性”。筆者認(rèn)為，這是萬科基于中國基本國情而做出的理性思考。確實(shí)，放眼當(dāng)今世界，沒有一個大國和中國一樣正經(jīng)歷著“人口多，經(jīng)濟(jì)迅速崛起”的城市化過程。但萬科對今后兩年的市場仍保留了相對保守的看法，2009年計(jì)劃新開工面積下降至403萬平方米，低于2006年水平。在新開工面積大幅度降低后，兩年后的竣工面積將隨之降低。而目前萬科手上握有200億現(xiàn)金。萬科認(rèn)為2007年的土地市場亢奮，導(dǎo)致面粉比面包貴的短暫的過度繁榮是值得警惕的，堅(jiān)持“房價過快上漲無人受益，平穩(wěn)發(fā)展才是行業(yè)之?！钡挠^點(diǎn)，并且聲稱感謝市場調(diào)整的到來。不斷反思成了萬科2008年年報(bào)的重要主題。在當(dāng)前世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)不斷惡化的情況下，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，工業(yè)增加值和消費(fèi)增速下滑明顯。作為我國支柱產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)業(yè)自然被人們寄予了厚望。許多地方政府絞盡腦汁，千方百計(jì)地想要激活房地產(chǎn)市場，帶動消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。思路是好的，但該怎么做，如何做成了一個大問題。就在十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃沒有出齊之前，業(yè)界人士和市場人士很看好房產(chǎn)業(yè)能趕上末班車，但最后一個規(guī)劃即物流振興規(guī)劃的出臺給這一美好愿望畫上了句號。是管理層認(rèn)為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚好，不需要振興？還是房產(chǎn)業(yè)振興會被某些人誤解，引起利益群體反對？或者還有別的原因？很顯然這是一個值得思考的問題。

樓市向來是利益復(fù)雜，搏弈激烈的場所。

筆者認(rèn)為，就目前來看，今后一段時間內(nèi)一線樓市將會存在成交量緩慢回升，而成交價將穩(wěn)中有降的局面。主要基于幾方面思考：

1 住宅存量巨大，去庫存有待時間

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從上海易居房地產(chǎn)研究院獲悉，該機(jī)構(gòu)預(yù)測2008年全國住宅存量約2.1億平方米，2009年住宅供應(yīng)量將延續(xù)去年趨勢，也大約為2.1億平方米。易居中國近期在對全國35個典型城市2009年供求走勢和消化周期進(jìn)行預(yù)測后認(rèn)為，根據(jù)近半年的市場平均消化能力，今年全國住宅市場的消化周期將達(dá)33.84個月，接近3年時間。預(yù)測難免有誤差，但數(shù)據(jù)充分說明了去存量的嚴(yán)峻性。隨著2007年批地高峰項(xiàng)目的入市，這種供需矛盾還存在進(jìn)一步加大的可能。但自住型需求會推動成交量緩慢回升。

近一段時間，一些城市樓市回暖正好說明了這一點(diǎn)。萬科公布的業(yè)績快報(bào)中顯示，2009年2月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積51.7萬平方米，銷售金額38.9億元，分別比08年同期增長163.4％和147.7％。2009年1-2月份，公司累計(jì)銷售面積80.2萬平方米，銷售金額60.8億元，分別比08年同期增長88.3％和77.9％。二月份銷售情況明顯比一月好轉(zhuǎn)。這些購房者中很大一部分是去年原打算買房的持幣觀望者，在房價已有所下降的情況下，購買力集中表現(xiàn)出來。也有一部分是投資者，在當(dāng)前流動性充裕的情況下，投資者開始入市。但是這種局面能否持續(xù)，留有疑問，走勢如何最終取決于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及國家可能出臺的相關(guān)政策。

2 國際經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢不明朗

席卷全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)絲毫沒有見到轉(zhuǎn)好的苗頭。世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)情況正在迅速惡化。據(jù)已經(jīng)公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明，美國，歐洲，日本以及新興市場都遭到了非常嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)打擊。我國對外出口和工業(yè)增速連續(xù)幾個月下滑，其中2月份出口同比下降25.7％，創(chuàng)1993年以來最大跌幅。對我國這樣出口和投資占GDP絕對比重的國家來說，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻性可想而知。雖然也有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明在某些方面經(jīng)濟(jì)存在好轉(zhuǎn)的跡象，但就在3月10日上午，工信部部長李毅中、人保部部長尹蔚民、商務(wù)部部長陳德銘就擴(kuò)內(nèi)需、促就業(yè)、保增長接受記者采訪時齊聲告誡“現(xiàn)在千萬不要輕言好轉(zhuǎn)?！眹鴥?nèi)經(jīng)濟(jì)走勢不明朗，而跟經(jīng)濟(jì)形勢高緊密度的樓市自然也不能脫離影響，不管是自住者還是投資者，“買漲不買跌”永遠(yuǎn)是無法抗拒的人性薄弱面，給原本“轉(zhuǎn)暖”的樓市帶來了很大的不確定性，有可能會繼續(xù)影響成交量和成交價。

3 建安成本持續(xù)下滑，加重消費(fèi)者通縮預(yù)期

主要建材價格在2008年中旬見頂以來，已經(jīng)有了明顯下滑。鋼材價格雖然在2008年末到今年2月有過小幅反彈，但很快由于下游需求不足，導(dǎo)致價格再次滑落，目前沒有止跌回升跡象。水泥價格受益4萬億投資拉動，雖然目前運(yùn)行平穩(wěn)，但受成本下降以及需求不足的影響，價格上行壓力較大。國際上，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，大宗商品價格有了大幅下跌，原油和有色金屬都跌到了相對的歷史低位，并且走勢仍然不明朗。各地土地價格下跌幅度不一致，但趨勢都基本相同。在各項(xiàng)主要成本都下跌，有的跌幅較大的情況下，市場上買方力量相對更強(qiáng)，樓價下跌預(yù)期增加。到了明，后年，這些因素都會在樓價上有所體現(xiàn)。

4 國家政策將長期扶持，保障性住房增加

不管是2006年的“國六條”還是今年的4萬億投資，在住房建設(shè)方面，管理層明顯傾向于經(jīng)濟(jì)型房產(chǎn)、保障性住房的建設(shè)。相比“國六條”，4萬億投資的這種傾向更明顯。今年兩會期間，發(fā)改委表示，2009年，中央財(cái)政將進(jìn)一步加大對民生領(lǐng)域的投入力度，安排用于教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障、就業(yè)、保障性住房、文化等與人民群眾生活直接相關(guān)的民生支出達(dá)到7285億元，增長29.4％。而中央財(cái)政安排保障性安居工程資金493億元，比上年增長171％，遠(yuǎn)比平均增幅要大。隨著今后幾年的陸續(xù)完善，使得今后城市中一部分中低收入者可以通過政府安居工程來解決住房問題，這無疑給今后樓價下行施加了壓力。隨著國力的增強(qiáng)，我國經(jīng)濟(jì)逐漸告別了靠資本積累推動的發(fā)展階段，民生問題被各級政府日益重視。在2008年房價調(diào)整之前，各地房價被一致認(rèn)為是過高的，超出了老百姓能承受的范圍。許多知名開發(fā)商也這么認(rèn)為。高房價的弊端顯而易見：一方面，作為每個人最基本的生活資料，住房是必須的，高房價只會導(dǎo)致社會財(cái)富分配的不公平，讓富者越富，貧者越貧。歐美多數(shù)發(fā)達(dá)國家在這個問題上采取了一致的態(tài)度，即住宅不僅僅是商品，也是體現(xiàn)人權(quán)和福利的保障品。中國作為在世界上影響日益增強(qiáng)的大國，這種覺醒在不斷地被人們意識到；另一方面，樓市過度火暴，房價過高，必然導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)泡沫，使得房產(chǎn)業(yè)上下游以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)脫離國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而畸形發(fā)展，也造成了財(cái)富流向的不公平。普通購房者承受了高房價，透支了買房后很長時間的消費(fèi)能力，用于其他方面的支出無疑就會減少，國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就會遭遇重重阻力，不利于經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。這也是管理層最不愿意看到的。政府的保障意愿將會堅(jiān)持很長一段時間，甚至是一個歷史階段。這種意識取向?qū)窈髽鞘械挠绊懸矊由?。但考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保增長，促就業(yè)壓力增大，財(cái)政和貨幣政策得到了罕見的放松，并會持續(xù)一段時間。今年頭兩個月的信貸投放增速明顯，顯示流動性充足，中遠(yuǎn)期通脹預(yù)期加大，使得部分持幣者選擇了購房，短期內(nèi)會推動成交量回升。

綜上所述，筆者認(rèn)為，考慮到一線城市的房價在有所回落，以及國家擴(kuò)內(nèi)需保增長的政策情況下，短期內(nèi)樓市回暖或可持續(xù)一段時間，但受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，不確定因素增加，總體樓價很難回到上升通道，下行壓力依然較大。而二、三線城市的各種反應(yīng)相對要遲緩。