貫徹科學(xué)發(fā)展觀推動房地產(chǎn)繁榮發(fā)展

張永志

摘要：從本次席卷全球的金融風(fēng)暴對我國經(jīng)濟的影響和挑戰(zhàn)談起，依據(jù)科學(xué)發(fā)展觀的思想提出了“以人為本”的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向。以翔實的數(shù)據(jù)和市場中博弈雙方的心理分析，推導(dǎo)出房地產(chǎn)市場低迷的真正原因；根據(jù)我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)論證了該政策導(dǎo)向的正確性和必要性；最后以美國市場為鑒，強調(diào)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的根本之逢。

關(guān)鍵詞：科學(xué)發(fā)展觀；保價；房地產(chǎn)；金融風(fēng)暴

中圖分類號：F293.35

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1672—3198(2009)11-0161-01

1金融風(fēng)暴逐漸影響到我國、堅持科學(xué)發(fā)展觀。制定合理的房地產(chǎn)政策

美國金融風(fēng)暴不但影響了世界的經(jīng)濟發(fā)展，也對我國的經(jīng)濟模型提出了挑戰(zhàn)。為應(yīng)對國際金融危機對我國經(jīng)濟發(fā)展的不利影響，我們必須充分結(jié)合科學(xué)發(fā)展觀，站在社會和諧與全局統(tǒng)籌規(guī)劃的高度，科學(xué)地分析當(dāng)前國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢，采取合理的應(yīng)對措施，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的長期目標(biāo)和根本要求是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，而不是簡單的總市值增長。不能只顧眼前局部利益而忽視長遠整體利益，要做到推動房地產(chǎn)真正意義上的繁榮發(fā)展，而不是含有大量泡沫的房地產(chǎn)虛假繁榮。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要遵循市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律，只有按規(guī)律辦事，科學(xué)發(fā)展才是硬道理。在遵循客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，實事求是。進一步解放思想，勇于創(chuàng)新，才能最大程度發(fā)揮市場的作用，繁榮房地產(chǎn)市場。

保駕不保價就是圍繞“以人為本”理念提出來的。住房雖然是一種可以交易的商品，但它不僅具有商品屬性，還具有民生屬性。保駕是為了平衡整個國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，做到這一點，才能穩(wěn)住整個經(jīng)濟發(fā)展，才能穩(wěn)住社會的健康發(fā)展；而不保價更是從廣大百姓的利益出發(fā)，惠及具有剛性需求的購房者、打擊炒房客。

2房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的地位決定了“保駕不保價”政策

出口、投資、消費被喻為拉動經(jīng)濟的三駕馬車。在中國改革開放的30年歷史中，正是這三駕馬車?yán)袊?jīng)濟連續(xù)多年保持著兩位數(shù)以上的高增長。但同時也在這幾十年來的長途奔波中形成了畸形的合力作用一一以投資作為主力，出口貿(mào)易支撐外需的背后拖著長期需要刺激的內(nèi)需市場。今年以來的數(shù)據(jù)卻將另一個嚴(yán)峻的現(xiàn)實擺在面前，出口熄火、投資減速，通脹籠罩的消費雖被寄予厚望但顯示出動力不足。在出口減少的情況下，要保持經(jīng)濟的高速發(fā)展，必須靠拉動內(nèi)需、刺激消費來實現(xiàn)。

經(jīng)濟增長三駕馬車中的兩駕馬車都與房地產(chǎn)有關(guān)。一是投資，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資約占中國固定資產(chǎn)投資的25％。二是消費，房地產(chǎn)消費動輒上百萬，和財政補貼讓農(nóng)民購買家電相比，買一套房拉力要大得多，可見房地產(chǎn)已經(jīng)成為了拉動經(jīng)濟發(fā)展的馬車之一。作為一個身兼投資和消費兩大功能的產(chǎn)業(yè)，同時還能帶動50多個行業(yè)；如果能夠保證這駕馬車的動力，對我國經(jīng)濟的高速健康發(fā)展肯定是大有裨益的。但是應(yīng)該清醒的認(rèn)識到：判斷房地產(chǎn)市場繁榮與否是考察其市場規(guī)模，而市場規(guī)模取決于房價和成交量的乘積，所以保房地產(chǎn)的“駕”不能簡單的視為保房地產(chǎn)的“價”。因為根據(jù)相關(guān)部門的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)的房價已經(jīng)超出了普通百姓的支付能力。

3房地產(chǎn)市場低迷的原因

據(jù)國家統(tǒng)計局11月14號的數(shù)據(jù)顯示：1～10月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5％，其中，商品住宅銷售面積下降17.0％；商品房銷售額17590億元，同比下降17.4％。其中，商品住宅銷售額下降18.2％。10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1％。增幅比1～9月提高2，9個百分點。其中，空置商品住宅6835萬平方米，同比增長18％，增幅比1～9月提高3.9個百分點。顯然，房地產(chǎn)市場已經(jīng)陷入低迷狀態(tài)，分析房價就可以幫我們解開市場低迷的秘密。

房價收入比，指的是住房價格與城市居民家庭年收入之比，按照國際經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)，合理的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比在2.6:1左右，從《中國2007年統(tǒng)計年鑒》所列數(shù)據(jù)中看出，大部分城市特別是大城市的房價一路飆升，2007年的房價收入比已經(jīng)遠遠高于1998年的房價收入比。如今中國的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比平均高達7.6:1，有的地方甚至超過10：1。房價上漲飛快，有的年份超過居民可支配收入，有的年份甚至以30％－50％的速度上漲。

房地產(chǎn)是大眾消費品，絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產(chǎn)不僅不會得到所謂的高回報，而且風(fēng)險極大。房價收入比是一種綜合性指標(biāo)，它不僅反映了房價可能過高，而且意味著消費者的支付能力有問題?？梢姡康禺a(chǎn)最大的問題是房價脫離了普通老百姓的消費水平。市場是否活躍取決于交易的多寡，而交易本身就是一種博弈。目前達成交易較少的原因在于房地產(chǎn)商的貪婪和購房者的恐懼心理。房地產(chǎn)商的貪婪決定了其追逐利益的最大化，只要有一線希望、他們都會采用“綁架政府政策”的方式來維持高房價；而老百姓空抱剛性的住房需求，卻因為擔(dān)心做一生的“房奴”而望房興嘆。只有政府利用金融和政策杠桿幫助房價回歸理性，才能夠真正刺激住房消費、從而引發(fā)下一輪的房地產(chǎn)投資，

4以美為鑒，理性對待房地產(chǎn)業(yè)

保駕不等于保價，目前樓市下降最明顯的不是房價，而是成交量。在宏觀調(diào)控剛開始見效之時，就出臺政策救市并不是對前期政策的否定，而是一種揚棄；是為了保持房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展而不是保持房價的高漲。在實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展這個更大目標(biāo)下，不能放棄房價調(diào)控這個較小的目標(biāo)。我們必須清醒地認(rèn)識到，如果為了繁榮房地產(chǎn)市場而放棄調(diào)控房價，利用政策杠桿來支持房價繼續(xù)增長保證經(jīng)濟的增長，無異于飲鴆止渴，只是把已經(jīng)顯現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險和矛盾往后推延罷了。美國次貸危機之所以發(fā)生，就是因為房價持續(xù)高漲，同時，抵押房產(chǎn)可以再抵押融資，靠資產(chǎn)虛擬部分來拉動畸形繁榮。美國的前車之鑒尤在眼前，我們切不可重蹈覆轍。

十項措施、四萬億總投資，最近國務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟、擴大內(nèi)需十項措施引起了全世界矚目。此次國務(wù)院出臺擴大內(nèi)需的政策，在房地產(chǎn)領(lǐng)域并沒有涉及商品房，而是依靠保障性住房來進行，主要就是為了將原有的“泡沫”剝離，達到真正擴大內(nèi)需的作用。由于保障性住房價格低廉。會有效地擠壓商品房市場，幫助房地產(chǎn)市場完成自我調(diào)節(jié)。同時保障性住房同樣能夠起到加大投資，刺激住房消費市場的作用。

由中央政府的政策可以看出，對于房地產(chǎn)市場正是采取的保駕不保價策略，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展，從而拉動整體經(jīng)濟的發(fā)展。各地政府也應(yīng)該圍繞科學(xué)發(fā)展觀進行解放思想討論，牢固樹立全局觀念和大局意識。努力沖破“小我”藩籬。舍小我為大我，和中央政策保證高度一致，共同應(yīng)對當(dāng)前的金融和房地產(chǎn)危機。