上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的模式與措施

摘要:上海郊區(qū)新一輪市鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)系統(tǒng)地規(guī)劃出了市鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展模式,包括發(fā)展目標(biāo)、指導(dǎo)原則,以及市鎮(zhèn)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)體系、園區(qū)商業(yè)和大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)等。在此基礎(chǔ)上制定了推進市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要措施,如制定和完善市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃,加強政府對基礎(chǔ)性商業(yè)設(shè)施的投入,規(guī)劃建設(shè)大型現(xiàn)代體驗型消費團地等。

關(guān)鍵詞:上海郊區(qū); 新市鎮(zhèn)體系; 市鎮(zhèn)商業(yè)中心; 社區(qū)商業(yè)體系

中圖分類號:F721 文獻標(biāo)識碼:A

The Model and Measures of New Town Retailing Development in Shanghai Suburbs

SUN Yuan-xin

(Institute of World Expo Economic Research ,Shanghai University of Finance and Economics,

Shanghai 200433,China)

Abstract:This paper analyzed the situation of retailing development in Shanghai suburbs . Based on the new town system planning in Shanghai, the retailing development model of new towns was put forward, including the development goal, guideline, town-retailing center, community retailing system, park stores, and large-scale retailing facilities. Some policies that can promote the main business development of town were set down, including making and improving town retailing planning, investing the basic retailing facilitates by government, and planning the large modern consumption experiences and commercial park,etc.

Key words:Shanghai suburbs; new town system; town retailing center; community retailing systems

市鎮(zhèn)商業(yè)是城鎮(zhèn)體系建設(shè)的重要組成部分,含市鎮(zhèn)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)體系、園區(qū)商業(yè)和農(nóng)家店網(wǎng)絡(luò),以及為整個城市服務(wù)的大型商業(yè)設(shè)施等。2005年上海提出了“1966”新城鎮(zhèn)體系,即1個中心城區(qū),9個新城,約60個新市鎮(zhèn),約600個農(nóng)村新村。其中,將上海郊區(qū)現(xiàn)有的103個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng),歸并和調(diào)整為61個新市鎮(zhèn),市鎮(zhèn)商業(yè)面對新一輪調(diào)整和建設(shè)。

城市郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一種現(xiàn)象,國外大城市在發(fā)展過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)“臥城”、外圍城市、半獨立衛(wèi)星城、衛(wèi)星城、技術(shù)郊區(qū)、邊緣城市等多種形式[1][2][3]。國際大都市的郊區(qū)化存在特定規(guī)律和模式,如法國巴黎[4]。商業(yè)郊區(qū)化是城市郊區(qū)化的一個組成部分。在郊區(qū)化的過程中,商業(yè)設(shè)施布局和商業(yè)經(jīng)營存在一定的時差,即商業(yè)設(shè)施需要布局在先,當(dāng)人口集聚達到一定規(guī)模后,商業(yè)經(jīng)營才能有效展開。因此,要求人們重視前期商業(yè)布局,否則將導(dǎo)致盲目發(fā)展、布局缺陷和社會資源浪費等[5][6][7][8]。本文采用規(guī)范研究法,依據(jù)上海城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃,遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律,試提出上海郊區(qū)新

市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的思路和措施。

一、上海郊區(qū)商業(yè)的基本分析

(一)上海郊區(qū)行政區(qū)劃和人口經(jīng)濟分布

根據(jù)上?，F(xiàn)有行政區(qū)劃,上海市郊區(qū)含中心城區(qū)結(jié)合部、近郊和遠郊三個部分。2005年上海市共有19個區(qū)縣,郊區(qū)部分有11個區(qū)縣103個鎮(zhèn)3個鄉(xiāng)。其中,中心城區(qū)結(jié)合部的浦東新區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)和閔行區(qū)等,共有33個鎮(zhèn);近郊地區(qū)嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、南匯區(qū)和奉賢區(qū),共48個鎮(zhèn);遠郊地區(qū)有金山區(qū)和崇明縣,共22個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng)。2005年年末,上海郊區(qū)近郊地區(qū)和遠郊地區(qū)的常住人口、流動人口和社會消費品零售總額,分別占全市的31.4%、37.2%和26.8%。上海的流動人口主要分布在城區(qū)結(jié)合部,達267萬人,占全市的46.9%。

(二)上海郊區(qū)各區(qū)縣的購買力指數(shù)分析

購買力指數(shù)=該地區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額的比重/該地區(qū)人口的比重。若某地區(qū)購買力指數(shù)大于1,說明該地區(qū)的商業(yè)吸引力較大,其他地區(qū)零售額流向該地區(qū);若該指數(shù)小于1,說明零售額的流出。根據(jù)2005年數(shù)據(jù),以常住人口為單位,計算得到郊區(qū)各區(qū)縣的購買力指數(shù)。在城區(qū)結(jié)合部,浦東新區(qū)的購買力指數(shù)為0.99,接近1,自身平衡。普陀區(qū)、寶山區(qū)和閔行區(qū)的購買力指數(shù)在0.63-0.80之間,顯然由于這些區(qū)靠近中心城區(qū),部分消費直接流向中心城區(qū)繁華都市商業(yè)中心。近郊地區(qū)5個區(qū)的購買力指數(shù)0.83-0.95之間,其中南匯區(qū)最高為0.95,松江區(qū)為0.83。遠郊地區(qū),金山區(qū)的購買力指數(shù)為0.80,而崇明縣的購買力指數(shù)僅為0.20。值得指出的是,在上述計算中,還涉及另外兩個影響因素:一是農(nóng)村常住人口的收入消費水平實際上要低于全市水平;二是近郊地區(qū)還有大量流動人口,每日也產(chǎn)生大量的消費。實際上,上述兩個因素的實際作用在一定程度上是相互抵充的。

(三)上海郊區(qū)各區(qū)縣的人均零售面積分析

就人均零售面積角度看,上海郊區(qū)各區(qū)縣發(fā)展不平衡。2005年部分近郊區(qū)的居民人均零售面積已經(jīng)超過全市平均數(shù),如嘉定區(qū)和松江區(qū),而2005年該兩個區(qū)的購買力指數(shù)遠小于1,這表明商業(yè)零售設(shè)施的利用率不高,商業(yè)經(jīng)營的集約化程度不高。另外,近期未來郊區(qū)居民人均零售面積有一個急劇增加的趨勢,如松江區(qū)、寶山區(qū)、南匯區(qū)和金山區(qū)等。據(jù)不完全統(tǒng)計,按現(xiàn)有商業(yè)項目的建設(shè)速度,2007年上海郊區(qū)許多區(qū)的人均商業(yè)設(shè)施將超過全市平均水平。因而,近期未來上海郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展重點,不是推進商業(yè)設(shè)施的總量建設(shè),而在于結(jié)構(gòu)調(diào)整和功能提升,以及加強商業(yè)設(shè)施相對薄弱的地區(qū),如崇明縣。

二、上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃框架

根據(jù)上海新一輪城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,郊區(qū)鎮(zhèn)和鄉(xiāng)的數(shù)量有較大縮編,從103個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng),縮編到約61個新市鎮(zhèn)。這一輪調(diào)整中被撤銷的市鎮(zhèn)大體有三種情況:一是歸并到郊區(qū)新城建設(shè)中,如原嘉定區(qū)的安亭鎮(zhèn)和南翔鎮(zhèn)并入嘉定新城范圍;二是溶入上海中心城區(qū),由鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻值?如原普陀區(qū)下屬的各鎮(zhèn),以及浦東新區(qū)下屬的部分鎮(zhèn);三是鎮(zhèn)與鎮(zhèn)合并,如金山的廊下鎮(zhèn)。

上海61個新市鎮(zhèn),按主要產(chǎn)業(yè)依托,大體可劃分為六種類型:(1)制造業(yè)服務(wù)型。圍繞上海重點產(chǎn)業(yè)基地和工業(yè)園區(qū)建設(shè)的市鎮(zhèn)。如浦東新區(qū)唐鎮(zhèn),寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)和月浦鎮(zhèn)。(2)農(nóng)業(yè)服務(wù)型。以農(nóng)業(yè)園區(qū)等為依托,發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、體驗農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易等延伸服務(wù)。如崇明向化鎮(zhèn),南匯老港鎮(zhèn)等。(3)交通樞紐型。如華漕鎮(zhèn)(上海綜合交通樞紐),青浦趙巷鎮(zhèn)和徐涇鎮(zhèn)(西郊門戶),浦東新區(qū)機場-施灣鎮(zhèn)等。(4)旅游休閑型。如青浦朱家角鎮(zhèn)、金山楓涇鎮(zhèn)等。(5)科教服務(wù)型。依托大學(xué)園區(qū)、科研院所等資源,發(fā)展高等教育、職業(yè)培訓(xùn)和科技研發(fā)等,如南匯惠南鎮(zhèn),奉賢海灣鎮(zhèn)等。(6)中心城服務(wù)延伸型。承擔(dān)中心城區(qū)人口疏導(dǎo)、外來人口承載等中心城向外延伸的居住服務(wù)功能。如嘉定江橋鎮(zhèn),青浦趙巷鎮(zhèn)等。

上海61個新市鎮(zhèn),按人口規(guī)模劃分,大體有三種類型:(1)規(guī)劃人口規(guī)模大于20萬,約有4個鎮(zhèn);(2)規(guī)劃人口規(guī)模10-20萬,約有10個鎮(zhèn)。(3)人口規(guī)模在3-6萬人。余下的大多數(shù)新市鎮(zhèn),總數(shù)約40多個。

上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)行政體系的調(diào)整,對于商業(yè)發(fā)展具有長期的影響。首先,縮編后市鎮(zhèn)的單體規(guī)模更大,若規(guī)劃恰當(dāng),有利于商業(yè)集聚和更好發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。其次,這將引起商業(yè)的重新選址定位和調(diào)整發(fā)展;還有,將促進商業(yè)與依托產(chǎn)業(yè)和交通配套設(shè)施的互動發(fā)展。

三、上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的模式

(一)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)

根據(jù)上海商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃①,上海郊區(qū)商業(yè)建設(shè)的指導(dǎo)思想為:以“城市化”引領(lǐng)郊區(qū)商業(yè)發(fā)展,合理布局,形成特色,有序建設(shè),使郊區(qū)商業(yè)成為上海商業(yè)的重要支撐和增長亮點。

“十一五”期間,上海郊區(qū)新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展主要有四個目標(biāo):(1)規(guī)劃建設(shè)和完善新市鎮(zhèn)商業(yè)中心。協(xié)調(diào)人口、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)設(shè)施、資源和環(huán)境等經(jīng)濟要素,開展市鎮(zhèn)商業(yè)中心建設(shè)的分類指導(dǎo),高起點地規(guī)劃重點區(qū)域和實施精品項目。(2)規(guī)范建設(shè)和完善社區(qū)商業(yè)體系。以構(gòu)建和諧社會為導(dǎo)向,建設(shè)形成“便利、便捷、安全”的社區(qū)生活中心和商業(yè)服務(wù)體系。(3)建設(shè)完善園區(qū)商業(yè)和若干大型商業(yè)設(shè)施。(4)建設(shè)完善“萬村千鄉(xiāng)”農(nóng)家店網(wǎng)絡(luò),構(gòu)筑以城區(qū)店為龍頭、鄉(xiāng)鎮(zhèn)店為骨干、村級店為基礎(chǔ)的農(nóng)村消費網(wǎng)絡(luò)。

在“十一五”期間,上海將努力完成20%市鎮(zhèn)商業(yè)中心的建設(shè),完成20%市鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)改造和建設(shè),即完成約12個市鎮(zhèn)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)體系的建設(shè),平均每個區(qū)縣1-2個。其中,力爭有50%成為市鎮(zhèn)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)體系的示范區(qū)。

主要遵循的原則有:集聚的原則。通過商店集聚、人流客流集聚和各種經(jīng)濟活動的集聚,產(chǎn)生集聚經(jīng)濟效益。和諧的原則。體現(xiàn)歷史文化、產(chǎn)業(yè)特色、建筑風(fēng)格、旅游景點、消費總量、商業(yè)功能和商業(yè)設(shè)施等方面的和諧。便民、利民和保障安全的原則。能夠體現(xiàn)較高的信息化、連鎖經(jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化和服務(wù)規(guī)范。

(二)市鎮(zhèn)商業(yè)中心的建設(shè)

市鎮(zhèn)商業(yè)中心是指商業(yè)一定程度集聚,主要配置居民和村民日常生活消費所需的商業(yè)服務(wù)行業(yè),提供各類農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應(yīng)服務(wù),服務(wù)對象為本鎮(zhèn)居民,以及附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)(工業(yè)園區(qū)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)和科教園區(qū))的商業(yè)中心。市鎮(zhèn)商業(yè)中心應(yīng)與公共服務(wù)中心、衛(wèi)生醫(yī)療中心和體育活動中心等協(xié)調(diào)發(fā)展。

市鎮(zhèn)商業(yè)中心適宜選擇在地域中心、人流集中和交通便利的位置。若有軌道交通,應(yīng)該與軌道交通站點相結(jié)合,不宜設(shè)置在大流量主要交通干道的兩側(cè)。市鎮(zhèn)商業(yè)中心的形態(tài)布局,可采用塊狀形態(tài),以小型購物中心、大賣場或百貨店為中心,配置各類商業(yè)服務(wù)設(shè)施,也可采用商業(yè)街形式。若采用商業(yè)街的形式,應(yīng)該處理好商業(yè)街和交通的關(guān)系,有條件的情況下,應(yīng)盡可能采用商業(yè)步行街的形式。另外,根據(jù)交通位置、旅游資源、外來消費偏好,配置有針對性的具有特色的商業(yè)設(shè)施。若鎮(zhèn)區(qū)人口大于20萬,市鎮(zhèn)商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心可以歸并設(shè)置,或者分開設(shè)置。若鎮(zhèn)區(qū)人口小于20萬,市鎮(zhèn)商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心一般歸并設(shè)置。不同規(guī)模市鎮(zhèn)商業(yè)中心的功能定位和設(shè)置。

(三)市鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)體系的建設(shè)

市鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)體系包括社區(qū)商業(yè)中心,居住小區(qū)商業(yè)中心和街坊商業(yè)等。不同人口規(guī)模市鎮(zhèn)商業(yè)的等級結(jié)構(gòu)、功能和業(yè)態(tài)組合。在社區(qū)商業(yè)體系中,應(yīng)加強標(biāo)準(zhǔn)化菜市場的建設(shè),即逐步實現(xiàn)菜市場的“六個化”:購物環(huán)境商場化、商品價格大眾化、主要商品品牌化、計量器具統(tǒng)一化、菜場設(shè)施人性化、管理規(guī)范統(tǒng)一化。構(gòu)建社區(qū)商業(yè)體系,應(yīng)該重視綜合配套設(shè)施和推行服務(wù)規(guī)范。應(yīng)相應(yīng)配建機動車和非機動車場(庫)。店招、店牌、燈光等形象設(shè)計宜統(tǒng)一規(guī)范設(shè)置,與社區(qū)的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。菜市場、浴場、餐飲店等對居住有影響的商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)與住宅分開設(shè)置。菜市場應(yīng)設(shè)置在運輸車輛易進出、相對獨立地段,并配有停車、卸貨場地。社區(qū)商業(yè)的網(wǎng)點應(yīng)證照齊全,合法經(jīng)營,有固定的營業(yè)場所(地),具有電子支付設(shè)施,以及良好的服務(wù)規(guī)范。

(四)園區(qū)商業(yè)和大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)

對于上海市級和區(qū)級工業(yè)園區(qū),市鎮(zhèn)商業(yè)主管部門應(yīng)與工業(yè)園區(qū)管理委員會協(xié)調(diào),建設(shè)和完善工業(yè)園區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施。工業(yè)園區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套,應(yīng)與所在市鎮(zhèn)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)體系的建設(shè)相協(xié)調(diào),避免重復(fù)建設(shè)和資源浪費。對于具有廣域性服務(wù)功能的大型商業(yè)設(shè)施,如大型購物中心、大型商品交易市場,大型品牌直銷店、物流中心等,應(yīng)該由市、區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一布局,有步驟的開發(fā)建設(shè),應(yīng)該嚴(yán)格土地審批制度,應(yīng)該開展規(guī)范的《商業(yè)影響評估》。應(yīng)該制止各市鎮(zhèn)獨立規(guī)劃、按照各自的愿望盲目開發(fā)建設(shè)的狀態(tài)。要防止郊區(qū)大型商業(yè)設(shè)施項目的盲目建設(shè)。

四、推進市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要措施

(一)制定和完善市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃

2007年上海將完成61個新市鎮(zhèn)和586個居民新村的城鎮(zhèn)規(guī)劃。在此基礎(chǔ)上,市鎮(zhèn)政府應(yīng)制定相應(yīng)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃可以適度超前,但應(yīng)與市鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模相協(xié)調(diào),應(yīng)防止商業(yè)房地產(chǎn)的盲目建設(shè)。在市鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)劃中,應(yīng)對建筑風(fēng)格、店招、色彩、綠化、行道樹、交通、人流動線、主要商家等,有全面的構(gòu)想,并分步推進。

(二)加強政府對基礎(chǔ)性商業(yè)設(shè)施的投入

基礎(chǔ)型商業(yè)是指不能完全通過市場行為進行配置與調(diào)節(jié),但是必須設(shè)置的業(yè)態(tài)業(yè)種,如菜市場、大眾餐飲、大眾理發(fā)、大眾沐浴、維修、廢品回收等。市鎮(zhèn)政府應(yīng)將這些商業(yè)設(shè)施,納入公共服務(wù)體系加以建設(shè),擁有或控制這些商業(yè)設(shè)施的產(chǎn)權(quán),確保居民基本需求。上海市政府應(yīng)面向郊區(qū)城鎮(zhèn)實施“商業(yè)實事”項目,如推進“標(biāo)準(zhǔn)化菜市場”的建設(shè)。通過標(biāo)準(zhǔn)化菜市場的建設(shè),將菜市場的標(biāo)準(zhǔn)化管理、衛(wèi)生要求、商品品牌和連鎖經(jīng)營,向郊區(qū)城鎮(zhèn)拓展。有條件的市鎮(zhèn),可拓展建設(shè)生鮮食品超市,為市鎮(zhèn)居民提供更為便捷、規(guī)范和安全的消費服務(wù)。

(三)梳理和監(jiān)控郊區(qū)大型商業(yè)項目

應(yīng)加強對上海郊區(qū)的五大類大型商業(yè)設(shè)施項目的梳理、監(jiān)控和管理,即郊區(qū)大型商業(yè)設(shè)施項目(購物中心、品牌直銷店、旅游休閑區(qū));大型商品交易市場;大型屠宰場;大型物流園區(qū);廢舊物品分揀場等。對于郊區(qū)大型商業(yè)項目的建設(shè),上海市區(qū)(縣)兩級政府主管部門,要聯(lián)手監(jiān)督管理。要建立動態(tài)的管理系統(tǒng),及時統(tǒng)計和監(jiān)測上海郊區(qū)大型商業(yè)項目的建設(shè)和經(jīng)營情況,防治盲目發(fā)展和重復(fù)建設(shè)。

(四)策劃建設(shè)大型現(xiàn)代體驗型消費團地

上海郊區(qū)商業(yè)還應(yīng)該具有為全市和長江三角洲消費者提供郊外休閑消費的功能。為了吸引外來客流和外來消費,同時為上海市民提供休閑娛樂的新場所,在上海西南或西北通向浙江和江蘇的交通干線樞紐點,或者未來與杭州大橋、崇明隧道相連的交通樞紐點,結(jié)合上海虹橋綜合交通樞紐的建設(shè),策劃建設(shè)大型現(xiàn)代體驗型消費團地,集大型娛樂設(shè)施、品牌直銷、旅游、文化體驗、現(xiàn)代藝術(shù)、影劇院為一體的消費團地。

注釋:

① 上海市經(jīng)濟委員會.上海各區(qū)縣“十一五”商業(yè)規(guī)劃匯編[R].上海市經(jīng)濟委員會編印,2005.

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(責(zé)任編輯:孫桂珍)