顧海波：房價還有下降空間等

顧海波：房價還有下降空間

房地產(chǎn)該如何投資?曾經(jīng)緊咬著價格追漲，后又怕暴跌被套，房地產(chǎn)市場真實的情況究竟如何?顧海波是上海地產(chǎn)界的名人，中國房地產(chǎn)界獨立思想者，他的每一次發(fā)言總會帶給人們難忘的印象。

全球失業(yè)率上升、樓市股市下跌、通貨緊縮和貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，中國經(jīng)濟(jì)的外部環(huán)境不容樂觀。世界性通貨膨脹和通貨緊縮交織，全球通貨緊縮來臨，大量前期境內(nèi)外的投機(jī)資金紛紛撤離資本市場和房地產(chǎn)市場，占權(quán)重最大的廣大中低收入老百姓的財產(chǎn)性收入萎縮，老百姓“囊中羞澀”，樓市的有支付能力需求和消費(fèi)意愿進(jìn)一步下降。

中國至少在5年內(nèi)土地和住房不會稀缺。尤其是最近降低樓市稅費(fèi)和降低貸款利率等“利好”的刺激，大量獲利豐厚的二手房涌出。

廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的住房保障制度，將大大改變對整個樓市的價格預(yù)期，稀釋樓市過高的價格，對緩解住房的供需矛盾會起到一定的效果。

這幾年，中國大量、過度的動拆遷造成供需矛盾突出，隨著市政動遷和舊區(qū)改造的完成，被動性的“剛性”動遷住房需求會減少，也會減少人為住房的需求壓力。同時隨著房價的不斷飚升，廣大老百姓的有效(有支付能力)的需求日益枯竭，樓市風(fēng)險已悄然而至。

中國的樓市總體呈現(xiàn)價跌量縮的態(tài)勢。房價從“高位放量”到“高住縮量”，從“無量空漲”到“量縮價跌”，中國、上海房價的階段性頂部似乎已經(jīng)形成。

現(xiàn)在世界平均產(chǎn)業(yè)的利潤率在5％左右，而國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)利潤率高達(dá)100％以上，貪婪是不可持續(xù)的增長觀!總體上講，由于中國房地產(chǎn)近20年來形成的泡沫，同時樓市博弈各方勢均力敵，國內(nèi)房價仍將調(diào)整。

劉淼：民企財務(wù)“過冬”術(shù)

作為北京生億行公司首席財務(wù)顧問，劉淼一帳風(fēng)行天下，先后為十幾個行業(yè)近千家的企業(yè)提供過財務(wù)代理和咨詢服務(wù)。她從老板的角度講財務(wù)，被譽(yù)為“老板財務(wù)第一人”。

企業(yè)生存要有足夠的“過冬糧食”。不管利潤如何，有現(xiàn)金流就能活下去。所以要千方百計把現(xiàn)金拿在手里，不是把錢放在別人帳上。首先，增加自有資金可以增加現(xiàn)金流，手里現(xiàn)金盡量減少應(yīng)付，增加應(yīng)收減少庫存。其次，適當(dāng)借債，但要考慮方式、成本、架構(gòu)和比例，企業(yè)財務(wù)決策者，要保持一定負(fù)債率。

中小企業(yè)家最容易犯的錯誤，是把經(jīng)營負(fù)債和金融負(fù)債混在一起，他們不愿意跟金融機(jī)構(gòu)打交道，把經(jīng)營風(fēng)險跟金融風(fēng)險融合在一起，這樣經(jīng)營有問題，一沒有貸款就不行了。

誰也不知道這個金融危機(jī)要持續(xù)多少年，要盡早“瘦身”，把成本控制下來。但老板通常會說，我想控制成本，但成本是多少不知道。因為第一原始憑證統(tǒng)計的時候，基礎(chǔ)工作不到位。兩套帳情況下不敢算成本，很多企業(yè)賴帳，甚至不做帳，成本也就算不出來。金融危機(jī)時，節(jié)約一分錢就是增加一分錢利潤，所以，一定要把成本算準(zhǔn)了，這叫苦練內(nèi)功。

機(jī)對于弱小企業(yè)也許是滅頂之災(zāi)，但對一些有眼光的企業(yè)家來講卻是機(jī)會。就像股票市場，在6000點時別進(jìn)來，而現(xiàn)在卻是好時候，也許在經(jīng)濟(jì)形勢好時，成立一個新公司要花2000萬元，現(xiàn)在收購一個公司200萬元就可以。

從財務(wù)角度看，大家掙錢的時候分幾個階段。第一階段叫產(chǎn)品利潤，企業(yè)都是通過賣看得見的產(chǎn)品賺錢。第二階段是用錢賺錢，這個階段就是通過財務(wù)高級運(yùn)作手段，比如說投資、融資可以賺錢，資本運(yùn)作可以賺錢。所以，趁著金融危機(jī)，把過去沒有時間管的事情，靜下心來管好。