退房進(jìn)行時(shí)

阿　涼

退房并不是件新鮮事。好房難求，千辛萬(wàn)苦淘來(lái)的房子最終要退掉，的確是件令人難過的事情，然而買房子畢竟不是到菜市場(chǎng)買棵小菜那樣簡(jiǎn)單。需要退房的原因大致有幾種：長(zhǎng)時(shí)間拿不到產(chǎn)權(quán)證明，開發(fā)商虛假宣傳，樓盤前期宣傳效果圖和實(shí)景不符，承諾的小區(qū)配套設(shè)施不具備，開發(fā)商擅自修改設(shè)計(jì)，房屋遭遇質(zhì)量問題，面積縮水等。本文要告訴大家，買房時(shí)一來(lái)不要忘記自己還是“上帝”；二來(lái)為那些后來(lái)的“上帝”們提個(gè)醒，買房該注意些什么。

案例一：“明明說了這一塊地方有綠化，現(xiàn)在卻沒有!”郭先生去年在南城某樓盤買了一套兩居室，當(dāng)初開發(fā)商在宣傳時(shí)說在樓下會(huì)有個(gè)游泳池，收樓后發(fā)現(xiàn)，根本就沒有當(dāng)初說的游泳池，一些地方的綠化也沒有當(dāng)初宣傳的那么到位。

案例二：兩年前，劉梅在某濱海城市相中了一套高檔海景房，總房款70萬(wàn)元。房產(chǎn)公司工作人員建議劉梅可向銀行貸款，按揭買房。之后，劉梅向銀行貸款60萬(wàn)元，首付10萬(wàn)元，與房產(chǎn)公司簽訂了購(gòu)房合同，半年后，房產(chǎn)公司通知?jiǎng)⒚肥辗?。劉梅發(fā)現(xiàn)房屋的面積有誤差，超過了5％，房屋主體結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，要求公司退房。房產(chǎn)公司以種種理由推托，甚至避而不見。最后，房產(chǎn)公司終于答應(yīng)給劉梅退房。此時(shí)，距購(gòu)房時(shí)間已過去了快兩年時(shí)間，劉梅共向銀行支付了2萬(wàn)元貸款利息。她在向房產(chǎn)公司索要這筆利息款時(shí)，房產(chǎn)公司認(rèn)為，退還劉梅的房款已經(jīng)不錯(cuò)了，2萬(wàn)元的貸款利息應(yīng)由劉梅自行承擔(dān)。

案例三：2007年2月8日，李某與開發(fā)商深圳市寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》，以111萬(wàn)元購(gòu)買了寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司開發(fā)的深圳市寶安區(qū)龍華江南華府某物業(yè)，約定開發(fā)商應(yīng)于同年12月8日前交房，逾期交房超過90日，李某有權(quán)自交付期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還李某全部購(gòu)房款本息，同時(shí)支付房地產(chǎn)總價(jià)10％的違約金，合同同時(shí)就其他事宜進(jìn)行了詳細(xì)約定。同日，雙方與第三人深圳農(nóng)村商業(yè)銀行龍華支行還簽訂了《購(gòu)房擔(dān)保貸款合同》，開發(fā)商為李某擔(dān)保從第三人處貸款77萬(wàn)元購(gòu)買涉案房屋。2008年4月2日開發(fā)商向李某發(fā)送《收樓通知書》，4月9日李某以房屋質(zhì)量問題提出異議，并在《收樓意見書》中注明“不予驗(yàn)收，請(qǐng)予整改，驗(yàn)收不合格”，4月16日李某向開發(fā)商發(fā)送《退房通知書》，以房屋驗(yàn)收不合格及開發(fā)商延期交房為由要求解約退房。4月24日開發(fā)商復(fù)函稱李某所提質(zhì)量問題不足以達(dá)到退房條件，不能因此拒絕收樓。協(xié)商無(wú)果，李某以深圳市寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司為被告、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行龍華支行為第三人向深圳市寶安區(qū)法院提起訴訟。

深圳市寶安區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原被告之間簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》是雙方真實(shí)意思表示，沒有違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)全面履行。合同約定交房時(shí)間為2007年12月8日，被告于2008年4月2日才向原告發(fā)出《收樓通知書》，逾期時(shí)間已超過合同約定的90日，合同約定的解除條件已經(jīng)成立，原告可以解除合同，被告應(yīng)當(dāng)返還房款并支付利息及違約金；

律師說法

按照《商品房銷售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，只有以下情況可以退房：一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，且設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人；三是面積誤差絕對(duì)值超過3％；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；五是逾期交房達(dá)到法律規(guī)定或合同約定的條件。

退房解約有沒有時(shí)間期限?

按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條和《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)將失去。

退房需要哪些資料?如何取證?

在購(gòu)房者達(dá)到退房條件時(shí)，購(gòu)房者可先與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成的情況下，可準(zhǔn)備《商品房買賣合同》以及開發(fā)商違反法律或合同約定的證據(jù)，向合同約定的管轄單位(仲裁機(jī)關(guān)或人民法院)申請(qǐng)?zhí)幚怼?/p>

在退房糾紛中，退房者可以通過商品房買賣合同、往來(lái)函件、主管部門的文件答復(fù)、鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定等來(lái)確定開發(fā)商違法或違約的證據(jù)。

退房的司法途徑如何走?

通常情況下，商品房買賣合同中的糾紛處理方式有訴訟或仲裁兩種。

如果購(gòu)房者希望通過訴訟途徑退房，按我國(guó)《民事訴訟法》第100條的規(guī)定，起訴必須符合下列條件：(一)原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；(二)有明確的被告；(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

《民事訴訟法》第109條規(guī)定，起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。

所以，如果要走司法途徑，退房者必須與開發(fā)商簽訂有《商品房買賣合同》，起訴時(shí)在訴訟請(qǐng)求中要有解除商品房買賣合同的請(qǐng)求，并有開發(fā)商違法或違約的相關(guān)事實(shí)和證據(jù)。書寫訴狀后遞交到有管轄權(quán)的法院。

如果雙方約定的是由有關(guān)仲裁委員會(huì)裁決，退房者可向約定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書申請(qǐng)裁決。

索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)

除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外，開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面，如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房，雙方也在合同里約定了違約金，開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外，還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用，如印花稅、購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等。退房款時(shí)，采用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中，都是發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款后終止與購(gòu)房人的借款合同。此外，開發(fā)商還應(yīng)支付購(gòu)房人首付款利息。即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商同樣應(yīng)歸還購(gòu)房人月供及利息支出。若購(gòu)房者要求退房時(shí)，已居住了一段時(shí)間，這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商，購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償，若是購(gòu)房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

退房流程

按照以下程序辦理退房：首先購(gòu)房人通過掛號(hào)信、傳真或電話向開發(fā)商發(fā)出退房通知。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人，并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。至此，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購(gòu)房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。

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