擠泡沫還是繼續(xù)提振房產(chǎn)政策需要智慧

鄭　禾

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一系列顯著變化，從量價(jià)齊跌到量價(jià)回升，從土地流拍到“地王”頻出，回暖的跡象似乎在房地產(chǎn)界有了明顯的痕跡。根據(jù)7月10日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，6月份房價(jià)同比首次止跌回升，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2％。這是從2009年1月份以來房價(jià)第一次實(shí)現(xiàn)同比的正增長。

房價(jià)同比出現(xiàn)上漲，環(huán)比呈上漲態(tài)勢(shì)的城市數(shù)量也在增多。1月份僅有10個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲，而在6月份，已經(jīng)有63個(gè)城市房價(jià)實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。

“房價(jià)在2009年二季度出現(xiàn)明顯變化，北京二季度二手房價(jià)格就比一季度上漲15％，全國幾乎各大城市的一手房、二手房價(jià)格都在上漲，有些甚至已經(jīng)達(dá)到了2007年的房價(jià)最高點(diǎn)?！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉說。

回漲導(dǎo)致購房者“被迫性”消費(fèi)

與國內(nèi)其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)輕松地?cái)[脫了金融危機(jī)的影響，迅速地從半年前的哭窮進(jìn)入到資金充裕的階段。究竟是什么因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的變化?目前的變現(xiàn)究竟是房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，還是泡沫重現(xiàn)?

在胡景暉看來，這樣迅速的價(jià)格回漲并不合乎常理，從2007年底國家收緊信貸閘門后，幾乎所有開發(fā)商的資金鏈都受到了巨大影響，整個(gè)2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是在冷清、緊張的氣氛中度過。在國家整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還沒有明顯改觀的前提下，房價(jià)的突然回漲難以理解。

根據(jù)焦點(diǎn)旁地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)字地產(chǎn)頻道的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在北京市場(chǎng)，2009年上半年漲幅排名前20的樓盤，其漲幅都超過了100％，其中，漲幅徘名首位的西釣魚臺(tái)嘉園，價(jià)格從1月份均價(jià)每平方米15297元漲到現(xiàn)在的26213元，半年價(jià)格漲幅達(dá)到171％。

胡景暉表示，2009年上半年房價(jià)的上漲有需求釋放的原因，也有很多人為的原因。由于2009年年初房價(jià)普遍打折以及首次貸款利率7折等國家鼓勵(lì)購房政策的出臺(tái)，刺激了一些雙望者出手購房，釋放了一部分購房需求。

胡景暉說，在這些購房需求中，有相當(dāng)一部分是屬于被迫性消費(fèi)。在北京，2009年一些老城區(qū)開始大規(guī)模拆遷，因?yàn)椴疬w而加入購房大軍的就占到了購房者的30％以上，此外還有因子女上學(xué)、大型企業(yè)遷址等原因被迫購房的消費(fèi)者，這部分人群對(duì)價(jià)格敏感度不高，屬于即使價(jià)格高也不得不買的情況。

但在胡景暉看來，這種被迫性購房并不是推高房價(jià)的最主要原因，開發(fā)商和小業(yè)主“唱戲”才是房價(jià)推高的直接原因?，F(xiàn)在一手房開盤都會(huì)參照周邊二手房的價(jià)格，而二手房的業(yè)主也非常關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)政策變動(dòng)、所在區(qū)域環(huán)境變化以及周邊新增樓盤情況，根據(jù)這些信息對(duì)自己的房子進(jìn)行估值，盡管開發(fā)商和小業(yè)主并沒有形成聯(lián)盟，但二者卻在價(jià)格問題上互相影響，甚至已經(jīng)很默契。

胡景暉說，從資金來源上看，2009年一季度的商品房交易放量讓開發(fā)商資金回籠很快。

從我愛我家最近的業(yè)務(wù)情況來看，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者出現(xiàn)了意見分歧。

有一部分消費(fèi)者屬于追漲殺跌的群體，看到房價(jià)上漲就選擇加入購房隊(duì)伍，以免越往后價(jià)格越高，但也有一些消費(fèi)者認(rèn)為，既然2008年房價(jià)能夠下跌，今后一兩年房價(jià)也一定能夠出現(xiàn)下跌的局面。

大量信貸資金流入房地產(chǎn)行業(yè)?

與2008年頻繁流拍的土地市場(chǎng)相比，2009年2季度也出現(xiàn)變化。

統(tǒng)計(jì)顯示，2009年4月份，全國土地市場(chǎng)住宅用地成交量首超2008年同期水平，近1／3住宅用地溢價(jià)成交。到了5月份，全國60個(gè)重點(diǎn)城市共嘭狡土地553宗，同比增加73％。廣州、北京、上海、重慶、深圳等大城市不斷出現(xiàn)新的地王。

在北京，一季度還哭窮的開發(fā)商突然之間就變的出手闊綽，一周之內(nèi)連續(xù)誕生了兩個(gè)地王。

經(jīng)歷了廣渠路地王誕生過程的潘石屹對(duì)地價(jià)的上漲并沒有樂觀的態(tài)度。用他的話講，北京土地市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

“現(xiàn)在，市場(chǎng)上的確錢很多，很難流入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去，就都集中在土地和股票市場(chǎng)上來了。”潘石屹說。

從廣渠路15號(hào)地的拍賣過程看，參與的11家公司都是中國公司，沒有一家境外公司參加。潘石屹認(rèn)為，這個(gè)現(xiàn)象多少均折射出全球資金對(duì)中國、對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些看法，說明他們對(duì)這種拿地的舉動(dòng)并不看好。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，2009年上半年的房價(jià)回漲是非理性的，可能會(huì)導(dǎo)致今后兩年樓市出現(xiàn)暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。

在楊少鋒看來，2009年上半年之所以會(huì)出現(xiàn)房價(jià)上漲的局面，最根本的原因還在于信貸資金的流向。

楊少鋒提供的數(shù)據(jù)顯示，僅2009年一季度人民幣信貸資金新增4.6萬億，而2008年全年才4.9萬億，這么大的信貸資金增長有可能流向房地產(chǎn)行業(yè)。

楊少鋒說，這就直接導(dǎo)致原本缺錢的開發(fā)商很快就不再有資金壓力，而沒有了資金壓力的開發(fā)商自然沒有降價(jià)銷售的動(dòng)力?，F(xiàn)在很多樓盤已經(jīng)開始捂盤惜售。

與此同時(shí)，上市的開發(fā)商也在從股市上加速融資，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前10余家上市房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從股市融資超過300億元。

那么，為什么這些原本不應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金都流入了這個(gè)行業(yè)?

楊少鋒說，這些新增信貸資金并非直接進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，而是通過數(shù)個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)了這個(gè)行業(yè)。盡管銀行對(duì)信貸資金流向都有—定的監(jiān)控，但實(shí)際上并不能完全跟蹤到流向。

“幫扶”措施緩解開發(fā)商資金壓力

除了資金流向，國家政策似乎也在幫著開發(fā)商緩解資金壓力。

2009年5月27日，國務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35％調(diào)低至20％。這是開發(fā)商自由資金比例13年來的首次下調(diào)。

此外，地方政府明里暗里的“幫扶”開發(fā)商的政策措施頻繁出臺(tái)，客觀上都在緩解著開發(fā)商的資金壓力。

“為什么在房價(jià)依然高位的時(shí)候會(huì)降低開發(fā)商自由資金比例?”楊少鋒說，這說明政府目前最大的壓力在于就業(yè)壓力，而不是百姓購房壓力。

開發(fā)商有了資金支持，就可以放手去買地、建房，一旦一個(gè)樓盤開始建造運(yùn)轉(zhuǎn)，水泥、鋼筋、裝修等房地產(chǎn)上下游行業(yè)就能夠被帶動(dòng)，大量的就業(yè)機(jī)會(huì)也就被創(chuàng)造出來。房地產(chǎn)行業(yè)的這種聯(lián)動(dòng)效應(yīng)正是緩解當(dāng)前就業(yè)壓力的好方式。

但是，以這種方式推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀也是眾多業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)心之處。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果任由房價(jià)這樣上漲，很快房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求就會(huì)被擠出，投機(jī)需求將占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

北京大學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究所所長陳國強(qiáng)說，2009年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲需要引起各方面關(guān)注，但還不能說目前整個(gè)市場(chǎng)就出現(xiàn)了泡沫。

陳國強(qiáng)表示，2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)是交易量的恢復(fù)，有些城市上半年的交易量相當(dāng)于2008年全年。消費(fèi)者的信電、在增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資也在增長，但整體投資水平依然偏低，差不多是近10年的最低的水平，說明多數(shù)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)依然比較審慎。

在陳國強(qiáng)看來，2009年一季度是剛性需求在支撐市場(chǎng)，二季度則是改善性需求、投資性需求進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)了價(jià)格的上漲。住宅市場(chǎng)回暖比較明顯，但商業(yè)地產(chǎn)依然低迷。

陳國強(qiáng)表示，政府也在關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，相關(guān)政策也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。目前看來，個(gè)別城市、少數(shù)樓盤可能有出現(xiàn)泡沫的跡象，但大多數(shù)城市還沒有這樣的問題，需要各方面繼續(xù)關(guān)注整體市場(chǎng)情況。也有不少專家認(rèn)為，面對(duì)樓市出現(xiàn)的若干變化，需要政府掌握平衡，未來相關(guān)政策既要能激發(fā)市場(chǎng)活力，又要防止出現(xiàn)泡沫。