天津市商品住宅價(jià)格變動(dòng)實(shí)證分析

席強(qiáng)敏

摘 要:文章利用天津市1995—2006年間的數(shù)據(jù)建立了天津商品住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其影響因素的計(jì)量模型并進(jìn)行了實(shí)證分析,結(jié)果表明天津市商品住宅的價(jià)格以較快的速度上升, 沒(méi)有明顯的周期性。影響住宅實(shí)際價(jià)格的因素主要是可支配收入和利率;其中,可支配收入對(duì)住宅價(jià)格的影響作用非常顯著。

關(guān)鍵詞:住宅價(jià)格 變動(dòng) 實(shí)證分析

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)07-265-03

一、研究背景及意義

房地產(chǎn)在許多國(guó)家己是成熟的產(chǎn)業(yè),在我國(guó)則是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自20世紀(jì)80年代開(kāi)始起步,一直以高速度持續(xù)發(fā)展,已經(jīng)取得了很大的成就。房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有著舉足輕重的作用。持續(xù)健康地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),既是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的需要,也是宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要,更是維護(hù)廣大人民群眾利益的需要。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展日益引起人們的廣泛關(guān)注,越來(lái)越多的人從不同的角度來(lái)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,其中一部分人開(kāi)始關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和價(jià)格走勢(shì),研究中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)規(guī)律具有重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義:房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具體產(chǎn)業(yè),其實(shí)踐性較強(qiáng),理論的發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展起到積極的指導(dǎo)作用。從微觀層面上講,各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體都希望能夠準(zhǔn)確及時(shí)的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)及規(guī)律,從而作出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策。從宏觀層面上研究房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格趨勢(shì)及影響因素,是研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略以至研究國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的需要,為政府適時(shí)利用反周期政策調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)使其持續(xù)健康發(fā)展提供較有效的理論依據(jù)。

二、商品住宅價(jià)格變動(dòng)的影響因素

1.可支配收入。房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求所決定。如果經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退,金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)將進(jìn)行大量的改組和合并,使得市場(chǎng)上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失業(yè)以及收入的下降,收入可以代表消費(fèi)者的需求能力,對(duì)增量住房的需求也會(huì)大幅減少,存量住房的供給則會(huì)上升。供給和需求的不匹配會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的下降。相反,在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期間,伴隨著收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),人們對(duì)未來(lái)有良好的期望,房地產(chǎn)市場(chǎng)一般會(huì)出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺、價(jià)格穩(wěn)步上升的現(xiàn)象。

2.利率。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開(kāi)銀行貸款,因此,貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非常重要的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的借款能力如何,與利率有直接的關(guān)系。在供給方面,當(dāng)利率下降時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)抵押貸款將源源不斷地涌向房地產(chǎn)業(yè),并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。在需求方面,如果你自己擁有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押貸款的利息。所以,在總需求的所有組成部分中,房地產(chǎn)投資對(duì)實(shí)際利率最為敏感,貨幣緊縮或者是其他原因使利率提高時(shí),房地產(chǎn)投資將會(huì)下降很多。房地產(chǎn)投資下降,意味著房地產(chǎn)需求下降,最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。因此,房地產(chǎn)價(jià)格與利率在經(jīng)濟(jì)上呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

3.當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)。從需求方面來(lái)看,一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的需求者是來(lái)自于當(dāng)?shù)氐木用?尤其是來(lái)自于有當(dāng)?shù)貞?hù)籍的居民。一般來(lái)講,當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)越大,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求就會(huì)增多,從而會(huì)提高當(dāng)?shù)厣唐纷≌膬r(jià)格,反之則會(huì)降低商品住宅的價(jià)格。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本。從供給方面來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在抉擇時(shí)除了考慮當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策外,還有一個(gè)非常重要的因素就是開(kāi)發(fā)投資成本。開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)投資的成本來(lái)進(jìn)行抉擇,開(kāi)發(fā)投資成本低,則會(huì)加大投入,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量,降低房?jī)r(jià),反之則會(huì)提高房?jī)r(jià)。

三、天津市商品住宅價(jià)格變動(dòng)實(shí)證分析

(一)數(shù)據(jù)

分析使用的是天津市市區(qū)商品住宅市場(chǎng)1995年到2006年間12年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)。

人口N數(shù)據(jù)使用的是天津市戶(hù)籍人口數(shù)據(jù),因?yàn)樽≌袌?chǎng)具有地區(qū)性,其需求主要來(lái)源于在擁有該地區(qū)戶(hù)籍的人們。

我國(guó)使用和公布的商品零售價(jià)格指數(shù)通常是以上年價(jià)格為基準(zhǔn)的(即以上年價(jià)格為100)。分析中為了可比性,將以上年價(jià)格為100的商品零售價(jià)格指數(shù)(P)轉(zhuǎn)換為以1995年價(jià)格為100的價(jià)格指數(shù)(PI),用于表示各年的相對(duì)價(jià)格水平。

我國(guó)各城市一般只公布名義國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù),由于缺乏個(gè)人可支配收入的數(shù)據(jù),在分析時(shí)用實(shí)際國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(Y) 數(shù)據(jù)來(lái)衡量人們的收入水平。天津市實(shí)際生產(chǎn)總值(Y)數(shù)據(jù)由各年的名義生產(chǎn)總值(Yn)除以商品零售價(jià)格指數(shù)(PI,以1995年為基期)得到。

利率數(shù)據(jù)使用的是商業(yè)銀行一年期定期存款利率。對(duì)于年內(nèi)存款利率改變的年份,使用簡(jiǎn)單的時(shí)間加權(quán)平均利率代表該利率水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位投資成本(H),由統(tǒng)計(jì)年鑒中公布的房地產(chǎn)年度投資總額除以施工面積得到。

(二)實(shí)證分析

1.商品住宅名義價(jià)格趨勢(shì)分析。為了了解商品住宅名義價(jià)格的趨勢(shì),本文利用多元線(xiàn)性回歸方法對(duì)住宅名義價(jià)格(Pn)進(jìn)行了逐步回歸分析?；貧w方程為:

Pn=H0+H1t+H2t2

其中t是時(shí)間參數(shù)。在基年1995年,t值取為1,以后每年增加1。本文在逐步回歸分析中均使用以下標(biāo)準(zhǔn):F統(tǒng)計(jì)量的概率≤0.050,保留:F統(tǒng)計(jì)量的概念≥0.100,剔除。

回歸的結(jié)果見(jiàn)表1。

得到擬合方程:

Pn=2543.23-294.43t+37.04t2

逐步回歸分析的結(jié)果表明,天津市商品住宅的名義價(jià)格從1995年到1998年有緩慢下降的趨勢(shì),但從1998年開(kāi)始趨勢(shì)是上升的,而且是以與t2成比例的方式上升?；貧w擬合的t2的回歸系數(shù)為37.04,表明天津市商品住宅名義價(jià)格的上升速度還在較快地提高。

2.商品住宅實(shí)際價(jià)格趨勢(shì)分析。對(duì)商品住宅的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行同樣的回歸分析得到表2。

擬合回歸方程:

P=2469.92-297.73t+40.53t2

和名義價(jià)格一樣,實(shí)際價(jià)格在1995年至1998年也是緩慢下降,在1998年之后與t2成比例的方式上升。同時(shí)t2的回歸系數(shù)為40.53,表明住宅實(shí)際價(jià)格的上升速度也在較快地提高,但由于扣除了天津市零售價(jià)格指數(shù)緊縮的影響,其上升速度較名義價(jià)格快。

3.商品住宅價(jià)格變動(dòng)的影響因素分析。通過(guò)對(duì)商品住宅價(jià)格長(zhǎng)期均衡關(guān)系的分析,可以了解影響住宅價(jià)格的因素能否以及在多大程度上解釋價(jià)格的長(zhǎng)期變動(dòng)。根據(jù)所收集到的數(shù)據(jù),對(duì)天津市商品住宅的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行逐步回歸分析。回歸方程為:

LOG(P)=C0+C1LOG(H)+C2LOG(Y)+C3LOG(N)+C4I

回歸分析的結(jié)果見(jiàn)表3。

P=0.693+0.959log(N)-0.865LOG(H)+0.820LOG(Y)+0.037I

(0.04) (0.398)(-1.261) (3.144)(3.164)

其中括號(hào)內(nèi)的數(shù)字是t值。給定顯著水平5%,除log(y),I以外都沒(méi)有顯著性。查F分布表,得臨界值為7.85,故F=40.66>7.85,回歸方程顯著。

由于解釋變量間存在高度相關(guān),所以為了檢驗(yàn)和處理多重共線(xiàn)性,采用逐步回歸法:

對(duì)log(p)分別關(guān)于給解釋變量做最小二乘回歸得:

Log(p)=3.793+0.539log(y)

(8.282)(8.908)

R²=0.888 R²=0.877 DW=0.635 F=79.347

LOG(P)=-6.710+2.175log(H)

(-2.630) (5.712)

R²=0.765 R²=0.742 DW=1.137 F=32.62

LOG(P)=-38.123+6.664LOG(N)

(6.377) (7.693)

R²=0.855 R²=0.841 DW=0.744 F=59.186

LOG(P)=8.094-0.055I

(61.796) (-2.150)

R²=0.316 R²=0.248 DW=0.3 F=4.621

根據(jù)回歸結(jié)果,易知天津市GDP是最重要的解釋變量,所以選取第一個(gè)回歸方程為基本回歸方程。

加入LOG(N),對(duì)LOG(p)關(guān)于LOG(Y)LOG(N)做最小二乘回歸

LOG(P)=-3.142+1.098LOG(N)+0.454LOG(Y)

(-0.144)(0.318)(1.659)

R²=0.889 R²=0.864 DW=0.623 F=36.159

可以看出,加入LOG(N)后,影響了LOG(Y)系數(shù)的顯著性,所以在模型中略去LOG(N)

加入LOG(H),對(duì)LOG(P)關(guān)于LOG(Y) LOG(H)做最小二乘回歸

LOG(P)=8.502-0.935LOG(H)+0.745LOG(Y)

(-0.998) (3.457)

R²=0.899 R²=0.877 DW=0.840 F=40.154

可以看出,加入LOG(H)后,R²雖然有略微增長(zhǎng),但是LOG(H)的系數(shù)不顯著,應(yīng)該略去

加入I,對(duì)LOG(P)關(guān)于LOG(Y)I做最小二乘回歸

LOG(P)=2.394+0.704LOG(Y)-0.037I

(4.360) (10.407)(3.193)

R²=0.948 R²=0.936 DW=1.102 F=81.257

可以看出,加入I以后,擬合優(yōu)度均有非常明顯的增加,而且參數(shù)估計(jì)值的符號(hào)也正確,并且沒(méi)有影響系數(shù)的顯著性,所以在模型中保留I.

綜上所述,得到LOG(P)關(guān)于LOG(Y)和I的回歸方程

LOG(P)=2.394+0.704LOG(Y)-0.037I

(4.361) (10.407)(3.193)

該模型中系數(shù)顯著且符號(hào)正確,雖然各解釋變量間仍存在高度線(xiàn)性關(guān)系,但并沒(méi)有造成不利后果,所以該模型是較好的住宅價(jià)格變動(dòng)方程。

(三)實(shí)證分析結(jié)果

本文利用價(jià)格分析模型對(duì)天津市商品住宅價(jià)格進(jìn)行了實(shí)證分析,結(jié)果主要包括:

1.對(duì)價(jià)格趨勢(shì)的分析表明:天津市商品住宅價(jià)格的總趨勢(shì)是上升,而且是以與t2成比例的方式上升,沒(méi)有明顯的周期性;二次擬合曲線(xiàn)中,t2的回歸系數(shù)遠(yuǎn)大于0,表明天津市商品住宅價(jià)格的上升速度還在較快地提高。

2.對(duì)住宅實(shí)際價(jià)格變動(dòng)影響因素分析的逐步回歸模型中使用的預(yù)測(cè)變量有LOG(H)、LOG(N)、LOG(Y)以及I。經(jīng)過(guò)計(jì)量模型和顯著性檢驗(yàn)之后,最終LOG(Y)和I被保留,而LOG(H)和LOG(N)被剔除。這表明,天津市實(shí)際生產(chǎn)總值和利率對(duì)住宅價(jià)格有著顯著的影響,而人口數(shù)和房地產(chǎn)單位投資成本的影響作用則不明顯,或者已通過(guò)前述兩個(gè)變量間接體現(xiàn)出來(lái)。所以對(duì)于天津市的商品住宅價(jià)格,其變動(dòng)的主要影響因素有兩個(gè):可支配收入和利率。在這兩個(gè)主要影響因素中,可支配收入對(duì)住宅價(jià)格的貢獻(xiàn)最大,其每增加1%,住宅價(jià)格就上漲0.704%;其次,存款利率的下調(diào)對(duì)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的貢獻(xiàn)也不小,而存款利率的下調(diào)則會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格的上漲,即存款利率每下調(diào)1%, 住宅價(jià)格會(huì)就上漲0.037%。

本文所做的實(shí)證分析還存在一定的片面性,有待深入。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策變化,實(shí)證分析模型本身需要進(jìn)行不斷修正,另外12年的時(shí)間序列數(shù)據(jù)對(duì)實(shí)證分析而言是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的, 需要進(jìn)一步收集數(shù)據(jù),以提高實(shí)證分析的有效度。

四、建議

本文的實(shí)證分析表明,城鎮(zhèn)居民收入水平的提高是房?jī)r(jià)上漲的主要影響因素之一,這說(shuō)明隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平的提高,房?jī)r(jià)上漲有其必然性和合理性。但是,為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,保障低收入群體的住房需求,我們認(rèn)為政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控也是必要的, 而且是可以做到的。其次,政府可以借助于利率杠桿來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。上文的分析表明,存款利率對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)的。這可能正好說(shuō)明,由于在1995-2006年間存款利率整體來(lái)看是下調(diào)的,目前階段的利率水平盡管比2003年(最低)時(shí)有所提高,但仍然偏低, 居民會(huì)傾向于持有房地產(chǎn)而不愿到銀行存款,從而增加了對(duì)住房的需求,對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起推波助瀾的作用。所以,如果政府使用利率手段來(lái)調(diào)控商品房?jī)r(jià)格,效果應(yīng)該會(huì)比較理想。

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(作者單位:南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所 天津 300000)(責(zé)編:賈偉)