不動產(chǎn)物權(quán)公示的效力分析

張子愚

摘要本文以不動產(chǎn)物權(quán)公示效力為例,試從登記本身的性質(zhì)出發(fā),區(qū)分在不同性質(zhì)條件下登記的效力如何,并就我國物權(quán)法登記制度中的個別問題進行分析和探討。

關(guān)鍵詞不動產(chǎn) 登記 事實狀態(tài) 事實行為

中圖分類號:DF521文獻標識碼:A

在我國,不動產(chǎn)物權(quán)公示的方式是登記,《物權(quán)法》第6條對此進行一般性規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當依照法律規(guī)定登記?！标P(guān)于物權(quán)登記的效力,學(xué)界有不同的看法。有的學(xué)者將登記的效力界定為“登記這一法律事實對當事人的不動產(chǎn)物權(quán)所施加的實際作用”,并概括出物權(quán)公示效力、物權(quán)變動的根據(jù)效力、權(quán)利正確性的推定效力、善意保護效力、風險警示效力和監(jiān)管效力六項具體效力①。有的學(xué)者認為登記效力包括確定力和公信力②。而在德國法上,登記的效力只有一個:公信力,其它具體的效力均源于此。具體來說,又有推定正確的效力和權(quán)利的善意取得效力③,以及轉(zhuǎn)讓效力、推定效力和善意取得效力④。日本法則認為登記效力包括公信力和推定力⑤。筆者認為,對于不動產(chǎn)物權(quán)登記效力的探討,首先需要將本文探討的效力范圍限定為物權(quán)上的效力而非其他效力,因此諸如風險警示效力、監(jiān)管效力等不作為本文探討的對象。其次需要明確的是,登記究竟屬于事實狀態(tài)還是事實行為,兩者情況下登記的效力如何,這將在下文中詳細展開。

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記之靜態(tài)效力——作為事實狀態(tài)

當不動產(chǎn)物權(quán)登記作為一種事實狀態(tài),即一切登記手續(xù)均已完成,登記事項記載于登記簿后,其達到了公示的效果,而公示的效力在于公信力,具體來說分為兩個方面,對登記權(quán)利人的推定效力以及對不確定交易第三人的善意取得效力。

(一)推定效力。

針對推定效力,鑒于登記程序必須遵循嚴格的條件,這在一定程度上保障了登記簿能夠正確地反映物權(quán)狀況?！段餀?quán)法》第16條:“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”以及第17條:“在不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿記載不一致時,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準?！边@兩個條文表明了登記是物權(quán)狀態(tài)的根據(jù),在權(quán)利狀態(tài)不明時,以登記簿為依據(jù)推定權(quán)利的歸屬及內(nèi)容。由于登記的法律狀態(tài)在多數(shù)情形下是正確的,所以第三人基于對登記的信賴而與登記權(quán)利人進行交易。

(二)善意取得效力。

如果登記的權(quán)利與實際狀態(tài)不符,善意第三人因此不能取得相應(yīng)的物權(quán)的話,對善意第三人是不公平的。故登記公信力的另一效力表現(xiàn)為善意取得,體現(xiàn)在我國《物權(quán)法》第106條:“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。” 該條旨在保護信任登記正確的善意交易者。作為一種事實狀態(tài),登記并不直接發(fā)生善意取得的效力,對一物權(quán)的登記,只有在其發(fā)生變動時才有適用善意取得的可能。所以登記的善意取得效力就是給予善意第三人一種取得物權(quán)的期待和保證。而這種期待為善意第三人通過滿足善意取得其他構(gòu)成要件而取得物權(quán)提供渠道和可能,保證則為善意第三人取得物權(quán)提供合法性解釋。而這種保證在物權(quán)變動后的登記中成為現(xiàn)實,取得物權(quán)已成為事實,這種保證為該物權(quán)變動原因繼續(xù)提供解釋,以保障物權(quán)變動這一結(jié)果不受質(zhì)疑。

二、不動產(chǎn)物權(quán)登記之動態(tài)效力——作為事實行為

當不動產(chǎn)物權(quán)登記作為一種事實行為時,即不動產(chǎn)物權(quán)登記行為完成時,其效力主要體現(xiàn)在物權(quán)變動中,即具有物權(quán)變動的根據(jù)效力。物權(quán)變動的基本模式,有意思主義變動模式和表示主義變動模式兩種,而表示主義變動模式又分“物權(quán)合同加公示”變動模式和“債權(quán)合同加公示”變動模式。從《物權(quán)法》的規(guī)定來看,我國既有意思主義變動模式,又有表示主義變動模式,以后者為常態(tài)。當然,我國沒有承認物權(quán)行為理論,因此采用的是“債權(quán)合同加公示”的變動模式。如果把登記置于這兩種物權(quán)變動模式中,我們可以看出,在意思主義變動模式中,登記一般產(chǎn)生對抗效力;而在“債權(quán)合同加公示”變動模式中,登記是物權(quán)變動的生效要件之一。

基于我國《物權(quán)法》中規(guī)定了不同的物權(quán)變動模式,所以不動產(chǎn)物權(quán)登記也相應(yīng)的,產(chǎn)生不同的效力。

(一)登記生效。

在此種情形下,僅僅達成物權(quán)轉(zhuǎn)讓合意并不發(fā)生物權(quán)變動的效果,只有完成了物權(quán)的登記,權(quán)利才發(fā)生變動。故此時登記效力在于使不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利發(fā)生變動,至于變動后登記的效力則屬于事實狀態(tài)下登記所產(chǎn)生的效力。我國無動產(chǎn)物權(quán)變動的基本原則采用登記生效,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)的得喪變更。具體體現(xiàn)在《物權(quán)法》第139、145、150條建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、消滅等,第187條不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立,以及第28條(因法律文書、征收決定等原因?qū)е挛餀?quán)變動)、第29條(因繼承或受遺贈取得物權(quán))和第30條(因事實行為取得物權(quán))等處分非因法律行為取得的不動產(chǎn)。有人認為非因法律行為取得不動產(chǎn)也是不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的例外。雖然上述條文所列情形下的不動產(chǎn)物權(quán)變動無需登記,但并不構(gòu)成例外。原因在于,所謂不動產(chǎn)物權(quán)登記生效這個原則針對的是法律行為所引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動。依事實行為、法律文書等原因而引起的物權(quán)變動并不適用這個原則,當然也就不能屬于例外了。至于處分因上述原因取得的物權(quán)是一種法律行為,需要適用不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的原則。

(二)登記對抗。

《物權(quán)法》第9條確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般原則,同時也存在一些例外規(guī)定。其中第129條土地承包經(jīng)營權(quán)的互換、轉(zhuǎn)讓,第158、169條地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,第155條宅基地使用權(quán)變更均是在債權(quán)合意之時成立,登記僅使其產(chǎn)生對世效力。即登記并不影響不動產(chǎn)物權(quán)的變動,但是此時物權(quán)變動的效力僅限于當事人內(nèi)部,不能對抗善意第三人。而登記使得該變動效力擴至任意第三人,而在效力擴展后登記所產(chǎn)生的效力則又是登記作為事實狀態(tài)時所產(chǎn)生的效力。

還有一種特殊情形是第20條規(guī)定的預(yù)告登記。預(yù)告登記是在物權(quán)變動條件尚未滿足時,買受人僅享有請求物權(quán)變動的請求權(quán),法律為保護這一請求權(quán)而為其進行的登記。預(yù)告登記一般適用于不動產(chǎn)的遠期買賣中。由于達成債權(quán)合意與物權(quán)變更登記之間相隔時間太長,出賣人有可能一物二賣損害買受人利益。買受人申請預(yù)告登記可以使債權(quán)形成對第三人的對抗效力,即一種物權(quán)對抗效力。這無疑是登記規(guī)則中的特殊規(guī)定。

在這里,筆者欲對登記的對抗效力是否具有合理性進行簡單的討論。以地役權(quán)為例,A為遠眺與B簽訂地役權(quán)合同,A每年支付給B一萬元,B不建高層建筑,A的地役權(quán)并未登記。隨后B將地轉(zhuǎn)讓給C,C建高樓進而產(chǎn)生糾紛。依我國法律,地役權(quán)須經(jīng)登記方可產(chǎn)生對抗效力,即未登記雖成立物權(quán),但不具對抗第三人的效力。故A在B轉(zhuǎn)讓土地給C后,不得以地役權(quán)對抗C。地役權(quán)合同為物權(quán)合同,但由于其本身具有合同這樣一種形式,所以雖然為物權(quán)合同,但也不應(yīng)否認其債權(quán)性。故在其合同目的不能達到時,得通過解除合同予以救濟,所以A只能找B解除地役權(quán)合同,要求賠償損失,此為債權(quán)救濟方式。承認地役權(quán)的物權(quán)性,其意義主要在于可以對抗第三人,而并非像債權(quán)那樣僅能對抗合同相對人。但是地役權(quán)的設(shè)立變更,在進行設(shè)立變更登記之前,雖然已經(jīng)成立物權(quán),但是該物權(quán)并不具有對抗第三人的效力,如果遭到侵害,也不能向第三人進行求償,只能依合同目的不能要求合同相對人承擔債上的責任。故從結(jié)果上看,與將地役權(quán)合同視為債權(quán)合同與其視為物權(quán)合同沒有太大區(qū)別。如果視其為債權(quán)合同,同樣可以通過登記使債權(quán)形成對第三人的對抗效力,即一種物權(quán)對抗效力,正如預(yù)告登記制度那樣。由此可以看出,區(qū)分物權(quán)與債權(quán),其突出表現(xiàn)在是否可以對抗第三人,即具有對抗性。所以,不對抗第三人的物權(quán)與債權(quán)從效果上沒什么區(qū)別,那么登記對抗僅是貼上物權(quán)的標簽而無實際效果,其意義何在呢?所以只有全面建立物權(quán)登記生效,即登記權(quán)利人為物權(quán)人時方有對抗效力,物權(quán)登記制度才有其真正意義。

另外,只有土地私有才有可能存在土地所有權(quán)的讓渡。在我國,因為土地所有權(quán)不能通過交易進行讓渡,故在土地上設(shè)置土地承包經(jīng)營權(quán)這一用益物權(quán),未經(jīng)登記不能對抗所有人,所以僅能對抗相對人,此與債權(quán)的保護效果沒有區(qū)別。故設(shè)置土地承包經(jīng)營權(quán)為物權(quán),在土地公有的條件下,其保護效果債權(quán)就可以達到,所以無需設(shè)置其為用益物權(quán)。所以,在土地公有的情況下,我國用益物權(quán)制度與傳統(tǒng)民法中的用益物權(quán)制度是有一定區(qū)別的。

物權(quán)法構(gòu)建了物權(quán)登記制度的基本框架,確認了物權(quán)登記的推定效力以及善意取得效力,并用大量條文規(guī)定了登記在物權(quán)變動中的作用,使我國物權(quán)登記制度基本確立。通過上述分析可以看出,不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力,隨著其處于不同的狀態(tài)而截然不同。故可在此基礎(chǔ)上對物權(quán)法中關(guān)于登記制度的相關(guān)規(guī)定進一步梳理分析,不斷完善物權(quán)登記制度,發(fā)揮其最大作用。

(作者:中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟法學(xué)院08級研究生)

注釋:

①孫憲忠.論不動產(chǎn)物權(quán)登記.中國法學(xué).1996年第5期.

②李鳳章.不動產(chǎn)權(quán)利登記的效力及其限度.甘肅政法學(xué)院學(xué)報.2007年9月.

③[德]曼弗雷德·沃爾夫著,吳越、李大雪譯.物權(quán)法.法律出版社.2002年第18版

④[德]鮑爾·斯蒂爾納著,張雙根譯.德國物權(quán)法.法律出版社2004年版.

⑤[日]田山輝明著,陸慶勝譯.物權(quán)法(增訂本).法律出版社2001年版.