地產(chǎn)“小陽春”為何消失？

尹伯成

5月份以來,樓市“小陽春”現(xiàn)象大多消失,只在局部城市延續(xù)。以北京和上海兩地來看,情勢則為鮮明對比:

北京地區(qū)在5月份前13天內(nèi)日均銷售套數(shù)出現(xiàn)了直線下跌,環(huán)比4月同期下降48%。不過,上海地區(qū)則走了兩波行情,總體上呈“V”型,5月3日前,成交量下滑23%,而在4日至10日,環(huán)比前一周交易則大幅增加21%,并在今年單周的商品住宅交易中,第二次突破50萬平方米大關(guān)。

這種冷熱不均的樓市,是否各有成因?而上海樓市能否獨(dú)自將“小陽春”轉(zhuǎn)變成“大燥熱”?

南北存在差異

“小陽春”實(shí)際上就是地產(chǎn)商在“看空”的情況下,為去庫存所做的降價,并重新刺激了購買方的消費(fèi)欲望。不過,一直占據(jù)主動地位的地產(chǎn)商們,并不愿意就此被買方牽制,于是重又抬高房價,這樣買賣雙方又進(jìn)入博弈。不過,同樣是再推房價,北京地產(chǎn)商的壓力要大過上海地區(qū),因?yàn)榍罢呖罩寐蔬h(yuǎn)比后者高。

北京商品房空置率達(dá)16.64%,而上海則為15.77%,更何況4月份上海的新房供應(yīng)和銷售比例已達(dá)到1:1.5。因此,在不同的樓盤空置率下,北京地區(qū)與上海地區(qū)在房產(chǎn)抬價上,收到的效果顯然不一。結(jié)果就是,上海地區(qū)的“小陽春”仍可以延續(xù),而北京地區(qū)暫?！靶￡柎骸?。

價位應(yīng)再下浮

上海樓市的持續(xù)性上位,被認(rèn)為是剛性需求拉動,但這種命題成立的前提是不存在價格過度彈性。

前兩個月的全國性“小陽春”的主要消費(fèi)動機(jī)是住房改善型需求。受去年年底的整體經(jīng)濟(jì)影響,改善型剛性需求被壓抑,這就必然會在地產(chǎn)商們“去庫存”戰(zhàn)略所做的降價中,集體找到釋放通道。不過當(dāng)房價被再次推上去以后,勢必令新一波需求出現(xiàn)左右為難的局面,而5月上海樓市不同于北京地區(qū),實(shí)際上就是得益于求大于供。但是,上海樓市的價格如果再進(jìn)一步上揚(yáng),買方就未必“買賬”。

現(xiàn)在包括上海地區(qū)在內(nèi)的全國樓市價格,并不是2008年的水平,而是2007年高漲期的價格,市場并未對其調(diào)整到位,“小陽春”應(yīng)視為一次下調(diào)后的小幅震蕩。那么,合理的調(diào)整位又在哪里?應(yīng)該在現(xiàn)有基礎(chǔ)下再減去5%～10%。

勝敗在6月

以上海地區(qū)來分析,6月及以后的半年中又將出現(xiàn)什么情況?上海樓市演變將與2006年相似。高位攀到6月后出現(xiàn)回落,直到第四季度好轉(zhuǎn)。主要原因就是,宏觀經(jīng)濟(jì)還在掙扎,樓市不可能出現(xiàn)2007年的繁榮,另外在2008年底出現(xiàn)超跌后,2009年屬于恢復(fù)期增長,必然要走波動。關(guān)于樓市價格,則要看成交量,此消彼漲,此跌彼降。

至于其他城市,樓市演變規(guī)律也大致相同。

* 作者系復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中心主任