土地評估中純收益的影響因素分析

白新華

摘要：收益性房地產(chǎn)總是與其他生產(chǎn)要素共同發(fā)揮作用而產(chǎn)生收益。在應(yīng)用收益還原法對估價對象估價時，作為土地估價依據(jù)的“收益”，是總收益中排除了其他生產(chǎn)要素和特殊因素作用所產(chǎn)生的收益部分，僅屬于土地本身所帶來的收益。即純收益，且這一收益是客觀收益。對于正確界定估價對象客觀純收益這個問題，目前比較一致的觀點(diǎn)就是不能盲目使用估價對象的目前實(shí)際收益作為其未來的客觀收益。

關(guān)鍵詞：土地純收益；估價

一、土地純收益評估

任何企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，都要投入一定的生產(chǎn)要素。這些各種具體形態(tài)的生產(chǎn)要素最終可以歸為3大類：勞動、資本、土地。在經(jīng)濟(jì)活動中，收益性房地產(chǎn)總是與其他生產(chǎn)要素，如貨幣資金、人力、管理等，共同發(fā)揮作用而產(chǎn)生收益。在應(yīng)用收益還原法對估價對象估價時，作為土地估價依據(jù)的“收益”。是總收益中排除了其他生產(chǎn)要素和特殊因素作用所產(chǎn)生的收益部分，僅屬于土地本身所帶來的收益，即純收益，且這一收益是客觀收益。對于正確界定估價對象客觀純收益這個問題，目前比較一致的觀點(diǎn)就是不能盲目使用估價對象的目前實(shí)際收益作為其未來的客觀收益。因此，在土地估價時純收益的影響因素分析就顯得至關(guān)重要了。

二、影響因素分析

(一)一般因素

1、土地投資的收益率與收益周期。土地收益與土地投資的收益率和周期密切相關(guān)。投資收益率是土地收益水平的一個標(biāo)簽，投資收益率越高，土地收益就越大。另外，投資收益周期也是一個很重要的因素，以房地產(chǎn)租賃為例，隨著收益年限的增加，能夠?qū)崿F(xiàn)的租金將越來越低，雖然客觀上增加了土地總體報酬，但是卻使得資金不能很快回籠，土地純收益年邊際增長量降低，甚至為零。

2、土地的供給與需求。任何市場運(yùn)作都受供求決定價格規(guī)律的支配，在地產(chǎn)流通中。土地的市場價格總是沿著土地的理論價格上下波動，同樣，導(dǎo)致土地收益波動的重要因素之一就是土地的供求關(guān)系。土地供求關(guān)系與一般商品的供求關(guān)系一樣，在自由競爭情況下，供求關(guān)系決定土地價格(收益)，土地價格(收益)影響土地供求關(guān)系。但由于土地具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性，使得土地的這種供求關(guān)系具有自身的特殊性。

3、土地用途。土地用途的變化會引起土地收益水平的較大變化。最典型的就是農(nóng)用地征用為非農(nóng)用地。目前農(nóng)地征購價格是根據(jù)土地作為農(nóng)業(yè)用地使用時創(chuàng)造的收益確定的，其轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地后，價格一般會比原來用作農(nóng)業(yè)用地的價格上漲幾倍甚至幾十倍。從各種用地的使用性質(zhì)看農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地，能使其從使用過程中直接獲得經(jīng)濟(jì)效益，因此，測算城市土地收益首先應(yīng)明確土地用途。

4、經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費(fèi)、投資水平、財政收支以及金融狀況、物價、建筑人工費(fèi)、利率、居民收入、房地產(chǎn)投資等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平速度快，預(yù)示著投資、生產(chǎn)、經(jīng)營活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲。尤其是引起地價上漲。在經(jīng)濟(jì)增長時期，投資增加，利潤增加，房地產(chǎn)市場活動趨于頻繁；頻率加快，房地產(chǎn)投資量與交易量隨之而增加，市場活躍，此時，土地投資收益相應(yīng)提高。相反，在經(jīng)濟(jì)回落或低速增長時期，對房地產(chǎn)的需求大大減少，房地產(chǎn)價格和租金下跌，投資和交易量減少，市場萎縮，企業(yè)預(yù)期利潤悲觀，投資信心不足。需求下降，土地投資收益則要降低。銀行存貸款和率降低時。會刺激投資者的投資欲望，使房地產(chǎn)的供給增加，房地產(chǎn)價格相對下降，土地收益也相對下降。房地產(chǎn)價格與一般物價之間的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價波動，表明貨幣購買力的變動，此時房地產(chǎn)價格也將隨之變動。如果物價變動的百分比等于房地產(chǎn)價格變動的百分比，則表示兩者之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系并未改變。否則說明兩者之間發(fā)生了變化，相應(yīng)的土地收益也隨之變化。隨著居民收入的增加，生活水平的提高。人們對居住和活動所需要的空間的需求也因此俱增，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，引起土地收益上升。

5、行政因素。影響土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬的變更。在我國，政府可通過制定各種政策手段來對不動產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，如通過控制土地供應(yīng)量，提高土地出讓價格及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費(fèi)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策等措施，控制房地產(chǎn)價格水平。

6、人口因素。人口因素是最主要的社會經(jīng)濟(jì)因素。人口數(shù)量和人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模等對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。隨著人口數(shù)量的增長，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價格上漲。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，家庭規(guī)模的變化，會影響住宅使用面積數(shù)額的變動，導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價格的變動。一般而言，隨著家庭平均人口的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數(shù)的需求將增加，從而會使住宅用地投資收益有上漲的趨勢。

(二)區(qū)域因素

區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)條件。不同的區(qū)域因素對不同用途的土地收益有著不同程度的影響：對于商業(yè)用地而言，特別注重營業(yè)環(huán)境和收益狀況，繁華程度對土地收益的影響作用首當(dāng)其沖。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的集聚效益越高；且土地收益隨著距商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減變化趨勢。在這里有必要強(qiáng)調(diào)，商服繁華程度高的同一供需圈僅指一個街面；商服繁華程度低的同一供需圈可能指的是某一個商服中心或商業(yè)級別。此外一些特殊商業(yè)用地，如寫字樓，雖屬商業(yè)用地，但又與一般商場的供需圈不一樣，考慮的區(qū)域因素也不一樣；加油站的供需圈較大。區(qū)域因素調(diào)查的側(cè)重點(diǎn)是該區(qū)域的車流量、交通體系、路網(wǎng)密度等。對于住宅用地而言，人們更注重是否安全舒適、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施是否完備以及環(huán)境的優(yōu)美等方面。對于投資者而言，交通系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、郵電通訊系統(tǒng)、公共設(shè)施系統(tǒng)等有保障，會吸引更多的投資者及其持續(xù)的投資欲望，從而帶動土地收益提高。在土地評估中，別墅、高檔公寓、普通居民住宅用地的供需圈不一樣，應(yīng)該分具體住宅類型分別有側(cè)重的考慮其區(qū)域因素。對于工業(yè)用地而言，尤為關(guān)注的是交通設(shè)施和水、電等供用保證率的問題以及宗地面積的大小。不管對哪種用途的土地，城市規(guī)劃的限制都是一個重要的區(qū)域因素之一，它通過對土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件及交通管制等手段影響土地收益。

(三)個別因素

個別因素即宗地因素，是決定同一均質(zhì)地域地塊差異性的重要因素。是同一區(qū)域內(nèi)土地收益差異的重要原因。主要包括宗地區(qū)位、面積、形狀、寬度、深度、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。個別因素反映的是同一供需圈內(nèi)不同宗地的土地收益

區(qū)別，個別因素描述是否準(zhǔn)確對商業(yè)用地地價的影響尤為重要。其中尤為重要的是宗地區(qū)位因素，包括3層含義：一是整體區(qū)位，主要指城市或地區(qū)整體的政治、經(jīng)濟(jì)、文化及其自然地理位置和對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系等，它決定地價的水平，屬于區(qū)域因素的范圍。如我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，有著優(yōu)越的地理位置及海外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，其地價水平明顯高于內(nèi)陸地區(qū)。二是城市內(nèi)部的具體土地位置差異，即屬于個別因素的范圍。宗地位里因素是其土地收益能力的首要影響因素，尤其是商業(yè)用地，其經(jīng)營收益狀況對位置變化非常敏感，地價變化也明顯。三是相鄰權(quán)。相鄰權(quán)可對某一宗地收益產(chǎn)生正面影響，也可以產(chǎn)生負(fù)面影響。如待估宗地a與道路間有一塊空地，該空地的產(chǎn)權(quán)不屬于a，但可以供a使用，此時a的地價要比同類地區(qū)相似地塊但無空地的地價要高：這就是該空地對宗地a的正影響作用。又如商住綜合樓中的底層商鋪就不可以辦成歌舞廳、酒吧等娛樂場所；若宗地旁有油庫，則從安全角度出發(fā)，該地塊不可以建成飯店等。如果區(qū)位因素是城市土地收益的外部因素，那宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件則是影響土地收益最重要的內(nèi)部因素。城市的土地價值是由城市基礎(chǔ)設(shè)施的綜合價值來表現(xiàn)的。因?yàn)楝F(xiàn)代城市是眾多配套的基礎(chǔ)設(shè)施所裝備的土地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是為了滿足城市工商業(yè)生存和發(fā)展的需要。城市土地價值具有綜合性，所以大城市擁有高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，大城市土地的價值就提高。又由于城市中心擁有較高密度的基礎(chǔ)設(shè)施，故城市中心土地收益也相對較高。相反。對于中小城市或城市邊緣的地區(qū)，由于地租級差性，地產(chǎn)收益也相對較低。此外，宗地面積的適宜、形狀的規(guī)整、臨街狀況及其臨街寬度、深度的差異，諸如宗地容積率、建筑物高度、建筑密度等城市規(guī)劃因素的限制和土地使用年限長短，都直接影響土地收益的大小。

三、小結(jié)

總之，影響土地純收益的因素很多，一方面和影響土地價格的因素有類似之處。另一方面由于土地純收益和土地價格具有相對獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)范疇，土地純收益也受到某些特有的因素的影響。這些因素相互影響，并交織作用于土地質(zhì)量收益水平。首先，一般因素對土地收益總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地收益的基礎(chǔ)，區(qū)域因素對地區(qū)內(nèi)各個地塊收益水平具有決定性的作用，個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)土地收益差異的重要原因。因此在土地收益水平評估中，對其影響因素的分析以及對估價對象的描述尤為重要。土地評估人員應(yīng)該深入實(shí)地調(diào)查研究，并詳細(xì)分析它們對土地收益水平的影響機(jī)制，合理客觀地評估土地收益水平。