房地產(chǎn)調(diào)控未了局

易憲容

房地產(chǎn)市場(chǎng)是否結(jié)束周期性調(diào)整是相當(dāng)不確定的，實(shí)際市場(chǎng)可能與開發(fā)商所宣傳的差別較大。要關(guān)注房?jī)r(jià)上漲，更要關(guān)注這種房?jī)r(jià)上漲是否能夠持續(xù)，關(guān)注這種現(xiàn)象是否有一個(gè)合理的解釋。

估計(jì)誰(shuí)也沒(méi)有想到，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)存在許多不確定性的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)突然搖身一變，火爆“復(fù)蘇”了。不僅銷售量超過(guò)2007年的水平，而且房?jī)r(jià)也開始在上漲。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有60個(gè)，漲幅最大的主要是沿海城市，如溫州3.8％、廈門2.1％。1～5月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長(zhǎng)6.8％，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積21.85億平方米，同比增長(zhǎng)11.7％；房屋竣工面積1.62億平方米，同比增長(zhǎng)22.6％。全國(guó)商品房銷售面積24644萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.5％，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)26.7％。商品房銷售額11389億元，同比增長(zhǎng)45.3％。

廉價(jià)貨幣，昂貴樓市

在開始，許多人都會(huì)以為，住房銷售最的增長(zhǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)預(yù)期調(diào)整，讓房?jī)r(jià)下降把居民的住房需求釋放出來(lái)了。對(duì)此，在今年3月份的時(shí)候，全國(guó)不少地方的房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)是這樣在做，不少地方的房?jī)r(jià)是降了下來(lái)，比如在北京，不少項(xiàng)目的價(jià)格確實(shí)是下降不少。但是，隨著住房銷售增加，5月份房地產(chǎn)開發(fā)商又開始把房?jī)r(jià)漲了起來(lái)。實(shí)際上，這只是相對(duì)于住房投資者而言，如果房地產(chǎn)價(jià)格在上漲，義有便利的金融杠桿，房地產(chǎn)投資者自然會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。但是，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于住房消費(fèi)者購(gòu)買住房的收入預(yù)算線是固定的，他們的住房需求大小就在于房?jī)r(jià)高低。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，超過(guò)住房消費(fèi)者住房收入預(yù)算線，住房消費(fèi)者的需求就無(wú)法釋放。所以，要判斷的是當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資者還是消費(fèi)者，以及這兩者的比例關(guān)系如何?不過(guò)，從二手房銷售比較旺盛、銷售90平方米為主導(dǎo)的情況來(lái)看，估計(jì)當(dāng)前進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者有，但比重不會(huì)太高。2007年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者達(dá)80％。

當(dāng)然，這次房地產(chǎn)銷售快速增加與政府的房地產(chǎn)政策的累積效應(yīng)有很大的關(guān)系比如，2008年10月27日的住房按揭貸款優(yōu)惠，其幅度之大，涉及面之廣是前所未有的?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前的住房按揭優(yōu)惠利率比美國(guó)都低許多(中國(guó)是4.168％，美國(guó)是5.3％)，這自然會(huì)吸引更多居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從而又激起了房地產(chǎn)開發(fā)商增加漲價(jià)動(dòng)機(jī)。而房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)投資者及炒作者可能又開始以虛假的方式利用銀行金融杠桿進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)。從最近一些媒體報(bào)道來(lái)看，又出現(xiàn)有人利用住房按揭貸款炒作房地產(chǎn)。

最近房地產(chǎn)銷售突然間增長(zhǎng)，也與政府的托市有關(guān)。政府這種托市，一是表現(xiàn)為對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦闹苯友a(bǔ)貼，并把這種補(bǔ)貼政策限定在當(dāng)年有效，過(guò)了2009年就不可獲得這種補(bǔ)貼。在這方面，沿海的一線城市表現(xiàn)特別突出，如西安、長(zhǎng)沙、南京、杭州、天津等；二是表現(xiàn)為間接補(bǔ)貼上，比如購(gòu)買住房上戶口，把戶口作為一種交易附帶產(chǎn)品：三是表現(xiàn)地方政府加大城市拆遷的力度，從而使得城市居民的被動(dòng)性住房需求迅速增加。比如，北京不僅拆遷規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且加大拆遷補(bǔ)貼的力度，從而為這些被動(dòng)性住房需求的居民輕易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)需求立即放大。比如，今年1～5月份，北京市拆遷住房1.7萬(wàn)多套，而這些住房高補(bǔ)貼，從而讓這種城市住房被動(dòng)需求迅速放大；四是放寬房地產(chǎn)開發(fā)商土地出讓金的繳款期限，甚至房地產(chǎn)開發(fā)違約也免于地方政府追究。土地出讓金繳款期限一放松，房地產(chǎn)開發(fā)商又如魚得水，可以用這些資金把住房持有在手上更久，以便讓房?jī)r(jià)上漲?？梢蚤_發(fā)更多的項(xiàng)目等；五是還有其他特殊原因讓其住房需求突然增長(zhǎng)。面對(duì)國(guó)外大量資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房，2006年央行出臺(tái)了171號(hào)文件嚴(yán)格限制外資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與炒作。但是，該政策在2008年為廣東與北京市政府所化解，放開境外居民進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)開始松動(dòng)，香港等投資者又開始進(jìn)入北京及深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而香港的投資者進(jìn)入自然會(huì)帶動(dòng)內(nèi)地房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)。一些地方的房?jī)r(jià)就在這種情況下迅速推高。

可以說(shuō)，最近國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量的增長(zhǎng)，最為重要的是近幾個(gè)月來(lái)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性超高速增長(zhǎng)。商業(yè)銀行為了增加信貸增長(zhǎng)的市場(chǎng)份額，就會(huì)讓大量的信貸進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而根本上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力，也為房地產(chǎn)開發(fā)商提高房?jī)r(jià)創(chuàng)造了條件；另一方面，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，許多企業(yè)從銀行體系獲得流動(dòng)性之后，會(huì)把這些流動(dòng)性進(jìn)入股市與樓市。對(duì)此，盡管監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)信貸資金流向哪里有嚴(yán)格的要求，但是企業(yè)要讓資金流向房地產(chǎn)是比較容易的。

短期井噴是利益集團(tuán)合謀

筆者要問(wèn)的是，這種房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲能夠持續(xù)多久，它是一種真實(shí)住房消贊需求釋放，還是一種短期炒作?為什么不少地方房地產(chǎn)的銷售能夠在短期突然增加?

從上面分析可以看到，這里有房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)價(jià)格調(diào)整釋放居民住房消費(fèi)的部分需求，而且這種住房消費(fèi)需求的釋放就在于房地產(chǎn)商價(jià)格調(diào)整程度。如果房地產(chǎn)商的住房?jī)r(jià)格調(diào)整越深，那么這種住房消費(fèi)需求釋放程度就越大。反之，如果房地產(chǎn)商住房?jī)r(jià)格調(diào)整小，盡管也有住房消費(fèi)需求釋放，似這種需求是十分有限的。

從目前房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)主要表現(xiàn)在二手房、中小套型住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房上。這種現(xiàn)象說(shuō)明了什么呢?一是早些時(shí)候進(jìn)入的投資者看到房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面價(jià)格向下調(diào)整，因此他們會(huì)借著這種房地產(chǎn)銷售價(jià)格的反彈以最快方式逃出房地產(chǎn)市場(chǎng)，以免深度套牢。因此，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。比如深圳不少早幾年進(jìn)入的投資者紛紛出貨，以便在這波房?jī)r(jià)上漲中解套。

二是住房銷售以中小套型為主，而這些中小套型的住房銷售都是在價(jià)格全面下調(diào)的情況下增加銷售的。這說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)開始形成。既然是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售本質(zhì)上的變化將改變?nèi)涨皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房?jī)r(jià)的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。

三是早些時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，希望把這兩者全面分開。但實(shí)際上是不可能的，當(dāng)房地產(chǎn)保障部分快速增長(zhǎng)時(shí)，特別是政府安居工程全面落實(shí)時(shí)，它對(duì)房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面向下調(diào)整。

同時(shí)也應(yīng)該看到，個(gè)人住房按揭貸款是衡量房地產(chǎn)是否繁榮的重要指標(biāo)。2009年1～5月，隨著政府采取大力度的個(gè)人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，個(gè)人住房按揭貸款比2008年要好，而且5月份增長(zhǎng)特別快，在此，電并不意味著完全復(fù)蘇，因?yàn)?，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上自賣自買成風(fēng)、假按揭成風(fēng)，以及各商業(yè)銀行都在盡力擴(kuò)大個(gè)人住房按揭貸款市場(chǎng)的份額。如果這樣，其面對(duì)的問(wèn)題也就更為復(fù)雜了。

也就是說(shuō)，在2008年住房銷售下降20％以上、國(guó)家又出臺(tái)這樣多的激勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的情況下，一些地方房地產(chǎn)銷售增加是正常的，但這并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)全面面回暖。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現(xiàn)全面理性回歸，讓大量居民都有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)庫(kù)存迅速減少時(shí)，房地產(chǎn)的全面回暖才會(huì)出現(xiàn)。不過(guò)，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖還是比較困難的事情。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面理性回歸剛剛開始。

特別是，當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)商，看到住房一開始有銷售，就大打房地產(chǎn)回暖牌，并隨之讓房?jī)r(jià)上漲，這無(wú)疑讓剛剛好一點(diǎn)的房地產(chǎn)打回原形。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商為了大造房地產(chǎn)回暖的輿論，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假現(xiàn)象泛濫，如請(qǐng)人排隊(duì)制造購(gòu)買住房的虛假繁榮、如房地產(chǎn)開發(fā)商買了房又退、假按揭等。

在現(xiàn)代通訊交通如此方便、房地產(chǎn)開發(fā)商交往如此頻繁、以及住房預(yù)售制度不合理等條件下，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商合謀推高房?jī)r(jià)是件十分容易的事情。因此，在這種情況下，為了讓民眾能夠真正了解市場(chǎng)發(fā)生了什么，就要求政府能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供更多的公殲透明的信息。特別是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)許多現(xiàn)象與生活常識(shí)差別太大，甚至離譜時(shí)，政府更應(yīng)該這樣做。否則房地產(chǎn)市場(chǎng)容易為房地產(chǎn)開發(fā)商等少數(shù)人操縱。但愿房地產(chǎn)開發(fā)商看清楚整個(gè)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展之大勢(shì)，小要自己折騰自己。只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面調(diào)整到絕大多數(shù)居民有支付能力點(diǎn)上時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮才會(huì)真正開始。

從以上的分析來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否結(jié)束周期性調(diào)整是相當(dāng)不確定的，實(shí)際市場(chǎng)可能與房地產(chǎn)開發(fā)商所宣傳差別較大，特別是從房地產(chǎn)市場(chǎng)特性來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的許多現(xiàn)象與市場(chǎng)內(nèi)在性完全背離，與人們?nèi)粘Ｉ畹慕?jīng)濟(jì)常識(shí)的邏輯背離，要關(guān)注國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，更要關(guān)注這種房?jī)r(jià)上漲是否能夠持續(xù)，關(guān)注這種現(xiàn)象是否有一個(gè)合理的解釋。