房?jī)r(jià)地價(jià)上漲研究

周　俊　劉　巍　曹德金

摘要：房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)供求規(guī)律的影響，但由于房地產(chǎn)位置的固定性、差異性、不可替代性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)又不是完全的市場(chǎng)，并且國(guó)家宏觀調(diào)控政策、以及城市化建設(shè)，土地供應(yīng)政策等方面的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較大影響。就房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度展開(kāi)了一系列分析。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；地價(jià)；房地產(chǎn)；租金

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198(2009)09-0136-02

1價(jià)格變動(dòng)因素：房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致地價(jià)上升

房屋價(jià)格的上升導(dǎo)致土地價(jià)格的上升，可以由經(jīng)濟(jì)學(xué)中的租金這個(gè)概念來(lái)解釋。租金是支付給一種只有單一用途的生產(chǎn)要素的報(bào)酬。土地作為一種供給數(shù)量相對(duì)固定的生產(chǎn)要素，其價(jià)格就是其獲得的租金，租金大小完全取決于土地需求狀況。從短期來(lái)看，土地是稀缺的，對(duì)土地的派生需求很大，土地的需求擴(kuò)大不會(huì)刺激土地供應(yīng)擴(kuò)大，從這個(gè)角度看，土地是完全缺乏彈性的。對(duì)土地的需求價(jià)格不論上升或下降都不會(huì)使土地供應(yīng)增加或減少。由此可見(jiàn)，是房屋的價(jià)格上漲導(dǎo)致了土地價(jià)格的上漲，而不是土地價(jià)格的上漲導(dǎo)致了房屋價(jià)格的上漲。眾所周知，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)并不是一個(gè)壟斷性的行業(yè)，長(zhǎng)期來(lái)看房產(chǎn)商獲得的應(yīng)該是一個(gè)社會(huì)的平均利潤(rùn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)應(yīng)該為零。當(dāng)由于某種原因房?jī)r(jià)上漲的幅度大于除土地之外的其它投入的增長(zhǎng)幅度時(shí)，按說(shuō)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)增長(zhǎng)，但實(shí)際情況并非如此。由于競(jìng)爭(zhēng)的原因，其它企業(yè)會(huì)提高土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格試圖進(jìn)人房產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)也會(huì)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)檫@中間存在著超額利潤(rùn)。最后競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是土地的需求上升，價(jià)格上漲，房產(chǎn)企業(yè)仍然只能夠獲得社會(huì)平均利潤(rùn)，無(wú)法獲得超額利潤(rùn)。房產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生的凈收益，應(yīng)該完全歸土地所有者所有。

土地所有者作為一種供給固定的生產(chǎn)要素所有者獲得的租金的大小取決于使用這種要素生產(chǎn)所獲得的超額利潤(rùn)的多少。使用某塊土地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格越高，超額利潤(rùn)越大，相應(yīng)地土地價(jià)格越高，而房產(chǎn)價(jià)格越低，超額利潤(rùn)越少，土地價(jià)格也就越小。在城市中心由于房產(chǎn)的需求高，房?jī)r(jià)高導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)的超額利潤(rùn)高，土地所有者獲得的“租金”將高，表現(xiàn)之一就是地價(jià)高。另外一個(gè)原因還在于中心城區(qū)的土地供應(yīng)少。而在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)低土地價(jià)格也低。產(chǎn)生這種情況的根本原因在于土地是一種供給量固定的生產(chǎn)要素，其價(jià)格取決于土地需求狀況，而土地需求又是一種引致需求，它的需求取決于房產(chǎn)的需求。

由以上分析我們可以看出：土地價(jià)格高的根本原因是房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲超過(guò)建筑成本部分形成的超額利潤(rùn)最終將在土地“租金”上升中體現(xiàn)。從這個(gè)意義上來(lái)講，是房?jī)r(jià)上升導(dǎo)致了地價(jià)的上漲。我們認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲主要還是由需求上升引起的，需求中間又包括了真實(shí)需求和投機(jī)需求兩部分。其中，投機(jī)需求又和房?jī)r(jià)的變化存在一個(gè)動(dòng)態(tài)的相互增強(qiáng)的關(guān)系。

2供求變動(dòng)因素：地價(jià)上升導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升

近年來(lái)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲劇烈，進(jìn)而帶動(dòng)地價(jià)大幅度上漲，如2004年上漲幅度據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)是10.1％，而據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)是6.8％。

以近年房地產(chǎn)較熱的江蘇來(lái)說(shuō)：2004年，江蘇省平均房屋銷(xiāo)售價(jià)上漲幅度是22.67％，而全年地價(jià)的上漲幅度只有9.85％。其中用于住宅開(kāi)發(fā)的地價(jià)漲幅為11.25％。因此，把房?jī)r(jià)上漲都?xì)w結(jié)為地價(jià)上漲，并沒(méi)有十分的道理。

但2005年，情況已發(fā)生了一些變化，在許多地方，地價(jià)漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅的態(tài)勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。比如。北方的哈爾濱，1季度房?jī)r(jià)上漲了4.8％，而地價(jià)則上漲了8.3％。在杭州西湖區(qū)，相似的一塊土地，04年拍賣(mài)時(shí)每平方米價(jià)格不到2900元，2005已突破了4000元，升幅高達(dá)41％。福州的臺(tái)江區(qū)，2004年5月每畝地價(jià)是394萬(wàn)元。2005年5月的拍賣(mài)價(jià)已達(dá)723萬(wàn)元。

因?yàn)槲覈?guó)的現(xiàn)有土地制度造成了這樣一種現(xiàn)象，短期內(nèi)，可用土地是一種供給固定的生產(chǎn)要素，是稀缺的，是完全缺乏彈性的。但是長(zhǎng)期內(nèi)，土地供應(yīng)是可變的，如果對(duì)土地的派生需求很大，會(huì)刺激人們對(duì)土地的開(kāi)發(fā)和改良，從而擴(kuò)大土地的供應(yīng)。所以，從長(zhǎng)期來(lái)看，土地不是完全缺乏彈性的。只不過(guò)不是一條隨價(jià)格上漲而增加的斜線(xiàn)，而是整個(gè)曲線(xiàn)平行移動(dòng)。所以，這種情況下房屋用地的供應(yīng)就不是固定的，而是可變的，政府可以控制市場(chǎng)上的土地供應(yīng)量。也就是土地的供給曲線(xiàn)可以平行移動(dòng)，這種移動(dòng)與價(jià)格的關(guān)系不大，主要受到國(guó)家政策的影響。土地供給曲線(xiàn)是可以移動(dòng)的，土地供應(yīng)的變化會(huì)影響地價(jià)的變化，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。土地供應(yīng)的減少，會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的上升，地價(jià)上升導(dǎo)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升，房產(chǎn)商的供給曲線(xiàn)將下移，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。除此之外，土地供應(yīng)的減少也會(huì)對(duì)房屋的消費(fèi)預(yù)期產(chǎn)生影響，助長(zhǎng)房屋的投機(jī)需求，進(jìn)一步抬高房?jī)r(jià)。

3市場(chǎng)運(yùn)作因素：土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升

土地的租金還是要通過(guò)土地供求關(guān)系來(lái)決定的，供求關(guān)系決定的價(jià)格就是土地的租金。土地的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度只是土地價(jià)格的一種發(fā)現(xiàn)方式，是一種規(guī)范化的市場(chǎng)運(yùn)作。在我國(guó)由于土地是國(guó)有的，土地的出讓中就存在著一些不正常的現(xiàn)象，國(guó)家應(yīng)有的土地收益受到侵害。由于不是公開(kāi)拍賣(mài)，掌握土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的政府官員或部門(mén)利用手中的權(quán)力“尋租”。協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格往往遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地中的差價(jià)一部分被房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占有，一部分被開(kāi)發(fā)公司用來(lái)作為打通各種關(guān)節(jié)的公關(guān)成本，老百姓從低地價(jià)中獲的好處有限。這種情況的一個(gè)重要表現(xiàn)就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的高額利潤(rùn)。

實(shí)行土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度，實(shí)際上所做的只是將土地出讓過(guò)程透明化，改變過(guò)去暗箱操作的情況。但是，這種土地出讓制度的改革也確實(shí)會(huì)在短期內(nèi)推動(dòng)地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲。主要原因在于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了高利潤(rùn)的日子，要他們一下子面臨利潤(rùn)率較大幅度下降的局面，他們肯定不會(huì)輕易接受的。他們可能會(huì)抬高房?jī)r(jià)試圖將這部分“成本”轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，并且還要將這種漲價(jià)的責(zé)任推到政府身上。另外，由于在目前房?jī)r(jià)不斷上漲，房產(chǎn)商再夸大這種土地出讓制度造成的影響，給廣大消費(fèi)者和投機(jī)者以房?jī)r(jià)還要大幅上漲的預(yù)期，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的投機(jī)需求或者提早的真實(shí)需求。房產(chǎn)的需求曲線(xiàn)繼續(xù)上移，房地產(chǎn)的泡沫加重。

盡管說(shuō)土地出讓制度的改革對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，但這種效應(yīng)是短期的。影響程度大小還要看社會(huì)對(duì)這種改革的預(yù)期，這個(gè)因素影響了房產(chǎn)商提高價(jià)格轉(zhuǎn)移負(fù)擔(dān)的能力。

4政策建議

(1)繼續(xù)推行土地出讓掛牌競(jìng)價(jià)制度。競(jìng)價(jià)制度可以最大限度地防止國(guó)有資產(chǎn)流失，消除土地出讓中暗箱操作。長(zhǎng)期來(lái)看，這種改革也不會(huì)推高房?jī)r(jià)。

(2)增加土地供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)，統(tǒng)一地權(quán)。現(xiàn)行的征地制度來(lái)源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，它的成功就應(yīng)該是在房?jī)r(jià)上漲時(shí)加大土地供應(yīng)，以平抑房?jī)r(jià)，這是征地制度的優(yōu)越性。但是中國(guó)的土地供應(yīng)恰恰反其道而行之，對(duì)此它若不是土地調(diào)控的失誤，就是對(duì)征地制度的致命打擊，由此導(dǎo)致了現(xiàn)行的征地制度面臨著維持危機(jī)不斷加大、體系解構(gòu)、甚至運(yùn)轉(zhuǎn)失靈的趨向。雖然政府收緊土地供應(yīng)確實(shí)可以獲得更多的土地出讓金，在一定時(shí)期內(nèi)刺激房地產(chǎn)的繁榮，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是過(guò)緊的土地供給，也會(huì)造成房?jī)r(jià)高升，投機(jī)盛行。因此，必須改變目前不合理的土地利用模式。

(3)抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要原因是需求因素造成的。但是需求因素中，既有真實(shí)需求也有投機(jī)和投資需求，一方面要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，另一方面是地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的壓力越來(lái)越大。一方面是日益稀少的土地。另一方面是大量的土地被閑置，加劇了眼前的供需矛盾。政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)要調(diào)整住房信貸的利息。此外，政府還可以通過(guò)影響消費(fèi)者心理預(yù)期來(lái)影響房地產(chǎn)的需求狀況。