決定美國(guó)房?jī)r(jià)四大因素解析

［美］哈里·Ｓ·登特／著　阮一峰／譯

一個(gè)典型的美國(guó)家庭有超過(guò)50％的凈資產(chǎn)與房屋有關(guān)，其中包括自用的和用于投資的房地產(chǎn)。因此，在房地產(chǎn)投資上做出正確的決定，對(duì)你的財(cái)富的影響一點(diǎn)也不遜于證券投資組合帶給你的影響。2000～2002年股票價(jià)格下跌，住宅價(jià)格卻上升，并且一直保持上升，直到2004年初。所以，大多數(shù)投資者很自然地認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是未來(lái)更好的投資領(lǐng)域。但是，從那時(shí)起房屋價(jià)格開(kāi)始下降，在某些高檔地區(qū)甚至在2003年到2004年就開(kāi)始下降了，這可能是趨勢(shì)將要改變的一種警告。

過(guò)去30年中房屋的升值與股票價(jià)格的升值相比，簡(jiǎn)直不值一提，并且至少在2009年底之前，房屋價(jià)格的漲幅將一直小于股票價(jià)格的漲幅。這還是最好的情況，房屋價(jià)格甚至有可能出現(xiàn)下跌，而這期間股市將進(jìn)入下一次的大牛市和泡沫期。在2002年和2003年時(shí)，當(dāng)時(shí)許多專家都預(yù)測(cè)房屋價(jià)格將下跌，而我們?cè)?003年7月發(fā)布的一份特別版的新聞中預(yù)測(cè)，在購(gòu)買住宅上的最強(qiáng)勁的由人口統(tǒng)計(jì)學(xué)研究發(fā)現(xiàn)的趨勢(shì)顯然已經(jīng)過(guò)去了，2003年以后房屋建設(shè)的速度和價(jià)格的增長(zhǎng)都將出現(xiàn)重大減速。

我們認(rèn)為房屋價(jià)格不太可能出現(xiàn)重大下跌，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)大勢(shì)和抵押貸款利率都比較有利。但是，我們也發(fā)出警告，高檔市場(chǎng)可能更加脆弱，正處在下滑通道上。在2010年或2011年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好情況也只是溫和增長(zhǎng)。在2011年到2014年間，大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生“大蕭條”以后的第一次重大下跌。那時(shí)嬰兒潮（主要指美國(guó)第二次世界大戰(zhàn)后的"4664″現(xiàn)象：從1946年至1964年，這18年間嬰兒潮人口高達(dá)7600萬(wàn)人）的那一代人已經(jīng)結(jié)束了他們的消費(fèi)周期，開(kāi)始收縮住房規(guī)模。接著，我們將看到房屋價(jià)格的一次真正的下跌，這將會(huì)影響你的房地產(chǎn)投資和你整個(gè)的生活。在2023年前，房地產(chǎn)市場(chǎng)將一直是疲軟的，嬰兒潮那一代人最終將在那一年達(dá)到他們消費(fèi)支出的底部，這和日本在20世紀(jì)90年代早期到21世紀(jì)初發(fā)生的事情、和美國(guó)在大蕭條期間發(fā)生的事情很相像。

因?yàn)樵诿绹?guó)勞工統(tǒng)計(jì)局的年度消費(fèi)者支出調(diào)查中，有更多的關(guān)于購(gòu)房形態(tài)數(shù)據(jù)，包括主要居住用房和假期居住用房，所以我們才可能做出最全面的分析。我們現(xiàn)在的分析是基于1996年到2000年的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行了最詳細(xì)的分析。

與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)論相反，我們預(yù)計(jì)在這個(gè)十年期的剩余時(shí)間中，股票價(jià)格將強(qiáng)勁上漲，與上世紀(jì)90年代的那次牛市差不多，原因是嬰兒潮那一代人的消費(fèi)支出在不斷上升。此外，從1994年到2008年或2009年，像家用電腦、移動(dòng)電話、互聯(lián)網(wǎng)這樣的新技術(shù)也在加速進(jìn)入主流經(jīng)濟(jì)，2000—2002年是這個(gè)周期中間的調(diào)整，此后主要新技術(shù)和成長(zhǎng)行業(yè)將進(jìn)入第二個(gè)發(fā)展高峰，它們將帶來(lái)更高的生產(chǎn)效率，就像1914年到1928年，隨著以汽車和電力為代表的新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，美國(guó)迎來(lái)了“沸騰的20年代”。但是，盡管這些經(jīng)濟(jì)中的基本趨勢(shì)會(huì)非常強(qiáng)勁的至少一直持續(xù)到2009年，房屋價(jià)格還是可能上漲得非常緩慢，甚至可能會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)下跌，原因是根據(jù)比以前更細(xì)致的關(guān)于購(gòu)房形態(tài)的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，購(gòu)房的消費(fèi)高峰發(fā)生在1998年到2003年之間。

■ 房屋價(jià)格上升因素

有四個(gè)基本的趨勢(shì)決定了建筑業(yè)增長(zhǎng)和房屋價(jià)格，分別如下：

1.由年齡和收入決定的可預(yù)測(cè)的住房消費(fèi)趨勢(shì)。人口統(tǒng)計(jì)學(xué)上的消費(fèi)支出趨勢(shì)顯然是長(zhǎng)期中驅(qū)動(dòng)住宅建筑業(yè)和房屋升值率的最大因素。隨著一個(gè)人的年齡上升，他會(huì)有更多的錢花在住房上，直到某一個(gè)最高點(diǎn)為止，但是支出的形態(tài)主要由他的收入水平?jīng)Q定。我們研究的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)而發(fā)現(xiàn)的趨勢(shì)預(yù)計(jì)，2003年房屋需求的增長(zhǎng)速度將顯著放慢，整個(gè)市場(chǎng)在2011年會(huì)達(dá)到一個(gè)高峰，然后需求和價(jià)格上都會(huì)有一個(gè)巨大的下跌。

2.抵押貸款利率和可承擔(dān)性。通貨膨脹率越低，抵押貸款利率也會(huì)越低。隨著抵押貸款利率的下降，更多的人可以負(fù)擔(dān)得起更大的房子，也會(huì)有更多的人變得有能力購(gòu)買住房和有資格申請(qǐng)抵押貸款。從2002年底和2003年初開(kāi)始，我們就一直預(yù)測(cè)利率和抵押貸款利率會(huì)小幅上升，因?yàn)橐淮螐?qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正在到來(lái)。但是我們也預(yù)測(cè)通貨膨脹率可能會(huì)從2004年中期或年底到2005年底或2006年初，開(kāi)始先走平，然后出現(xiàn)溫和的下降。從2006年開(kāi)始，我們應(yīng)該會(huì)看到通貨膨脹率的溫和上升。因此，在這個(gè)十年期的剩余時(shí)間中，通貨膨脹率將保持在0.5％到3.0％的范圍內(nèi)。2005年前，持續(xù)的低利率和低抵押貸款利率會(huì)減緩我們預(yù)測(cè)的未來(lái)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的疲軟。

3.過(guò)度開(kāi)發(fā)周期。很明顯，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，存在著過(guò)度開(kāi)發(fā)周期，這是他們對(duì)需求增長(zhǎng)的一種反應(yīng)。這種周期會(huì)創(chuàng)造出過(guò)多的房屋供給量，引起價(jià)格提前于需求高峰前就發(fā)生下降。2004年前創(chuàng)造出來(lái)的過(guò)大的房屋存量很可能要到2005年中期或年底才能被消化掉。然后，這個(gè)十年期的剩余時(shí)間中，價(jià)格才會(huì)開(kāi)始稍微溫和一點(diǎn)地上漲，這還是最好的情況。我們已經(jīng)看得很清楚了，過(guò)去幾年中強(qiáng)烈的住宅建設(shè)周期導(dǎo)致了過(guò)量建設(shè)，特別是在中檔住宅和高檔住宅上。這會(huì)加劇從2004年開(kāi)始的房屋價(jià)格上漲放緩的趨勢(shì)，價(jià)格甚至?xí)_(kāi)始下跌，很可能這種狀況會(huì)在2005年的大部分時(shí)間中持續(xù)不變。

4.總體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)。當(dāng)整體的經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)，就業(yè)率在增加時(shí)，收入也會(huì)增長(zhǎng)，購(gòu)買住宅的意向或更換更好住宅的意向也會(huì)上升到一定程度，這還取決于人口統(tǒng)計(jì)學(xué)上的趨勢(shì)和抵押貸款利率。同樣，當(dāng)總體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始衰退時(shí)，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期也會(huì)下降，主要的耐用品，特別是住房也會(huì)在一定程度上受到影響。我們對(duì)總體經(jīng)濟(jì)的人口統(tǒng)計(jì)學(xué)預(yù)測(cè)表明，從2003年底開(kāi)始會(huì)有一次比較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從2005年到2009年或2010年總體經(jīng)濟(jì)會(huì)非常強(qiáng)，通貨膨脹率也很低。這樣強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)將有助于保持房屋需求，以及使價(jià)格高于單單根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)學(xué)呈現(xiàn)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)出來(lái)的水平。但是2009年或2010年以后，嬰兒潮那一代人導(dǎo)致的大規(guī)模消費(fèi)浪潮將調(diào)頭向下，它造成的影響同1990年到2004年日本的情況很類似。此外，我們也預(yù)測(cè)2010年后，長(zhǎng)期的通貨膨脹將變成通貨緊縮。一個(gè)疲軟的經(jīng)濟(jì)加上價(jià)格的通貨緊縮，將導(dǎo)致住宅和房地產(chǎn)價(jià)格自上個(gè)世紀(jì)30年代早期以來(lái)，第一次出現(xiàn)重大下跌。市場(chǎng)中的許多部門將在許多年中都保持低迷，就像上世紀(jì)90年代以來(lái)日本發(fā)生的情況一樣。

■ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的簡(jiǎn)短總結(jié)

從2005年到2009年，假期住房和退休住房市場(chǎng)將表現(xiàn)最好，接下來(lái)是公寓房和多家庭住房，以及低檔住宅市場(chǎng)。中檔和高檔住房市場(chǎng)在2004年下降最多，并且很可能保持到2005年。但是，豪華住宅市場(chǎng)在2010年前可能發(fā)生一次微型泡沫，所以這種房屋應(yīng)該在2009年到2010年初賣掉，因?yàn)樵诖笫挆l時(shí)期它們的表現(xiàn)是最差的。在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，旅館的表現(xiàn)將最好，然后是零售用房。寫字樓和工業(yè)用房在2004年和2005年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，一開(kāi)始將表現(xiàn)良好，然后在這個(gè)十年期的剩余時(shí)間，都低于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均表現(xiàn)，但不會(huì)發(fā)生下跌。寫字樓和工業(yè)用房不應(yīng)該是投資的重點(diǎn)，應(yīng)該在2009年底前賣掉，因?yàn)樗鼈冊(cè)诖撕蟮氖I(yè)高峰中受打擊最大。

在2010年到2023年的經(jīng)濟(jì)蕭條中，最大的下跌將發(fā)生在高檔住宅、寫字樓和工業(yè)用房。廉價(jià)公寓和低檔的單家庭住宅將表現(xiàn)最好。度假地、旅游區(qū)和退休住宅區(qū)一開(kāi)始會(huì)受到嚴(yán)重打擊，但是在2014年左右開(kāi)始的復(fù)蘇期中，它們將顯示出最大的上漲潛力。經(jīng)濟(jì)蕭條期的兩個(gè)最好的投資策略是，買進(jìn)度假地、旅游區(qū)和退休住宅區(qū)中抵債的房產(chǎn)，以及公寓和低檔住宅，并且以較低的抵押貸款利率為它們?cè)偃谫Y。一旦蕭條和下跌的最低點(diǎn)在2014年底前結(jié)束，就把這些處在人口統(tǒng)計(jì)學(xué)強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)域的房產(chǎn)賣掉。最后，不管是在繁榮期，還是在隨后的大蕭條中，遠(yuǎn)郊和旅游勝地的房產(chǎn)將持續(xù)增長(zhǎng)，與大多數(shù)城鎮(zhèn)房產(chǎn)的悲慘走勢(shì)完全相反。不過(guò)，它們?cè)谑挆l剛開(kāi)始的時(shí)候，也會(huì)受到打擊。

（摘編自《2006-2010 下一個(gè)大泡泡》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2008年1月第2版，第163—176頁(yè)）

注：人口統(tǒng)計(jì)學(xué)，作為方法論學(xué)科，首先闡明搜集人口統(tǒng)計(jì)資料的原理和方法，保證搜集的人口統(tǒng)計(jì)資料具有準(zhǔn)確性、及時(shí)性和完整性。其次，對(duì)搜集的人口統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行系統(tǒng)加工和整理，使之系統(tǒng)化、條理化，深化對(duì)人口現(xiàn)象的認(rèn)識(shí)。最后，為了深入地理解和把握人口發(fā)展規(guī)律，必須研究人口現(xiàn)象之間、人口現(xiàn)象同社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之間的相互聯(lián)系與相互制約的關(guān)系，分析影響這些關(guān)系的因素及數(shù)量表現(xiàn)。上世紀(jì)80年代后期出現(xiàn)的一些宏觀模型，用來(lái)說(shuō)明像收入、支出、借貸、投資、發(fā)明創(chuàng)造、生產(chǎn)率、通貨膨脹、商業(yè)和政治上的權(quán)力轉(zhuǎn)移等指標(biāo)，都可以用人口變化和代際交替進(jìn)行預(yù)測(cè)。人口統(tǒng)計(jì)學(xué)作為新科學(xué)，對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)說(shuō)是一大突破，當(dāng)我們年齡增長(zhǎng)時(shí)，所有人或多或少都要去實(shí)施那些可以預(yù)測(cè)到的行為。根據(jù)這些原理，進(jìn)一步深入分析和預(yù)測(cè)，就不僅能看到那些表面的趨勢(shì)，還能看到長(zhǎng)期中的經(jīng)濟(jì)和生活復(fù)雜的內(nèi)部。