論預(yù)告登記制度

吳　波

摘要:預(yù)告登記制度是物權(quán)法登記制度中的一個(gè)重要規(guī)定，它可以有效地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。但是，分析我國(guó)相關(guān)法律規(guī)范仍然存在著許多的不足和缺陷，因此必須完善我國(guó)預(yù)告登記制度，維護(hù)法律權(quán)威。

關(guān)鍵詞:預(yù)告登記制度;商品房;物權(quán)法

一、預(yù)告登記制度的發(fā)展現(xiàn)狀

1.立法現(xiàn)狀

目前，我國(guó)對(duì)于預(yù)告登記制度的立法例遵循的是法典式與特別法式相結(jié)合的方式：即在基本法（《物權(quán)法》）中對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行原則性規(guī)定，并且在特別法（《房屋登記辦法》）中對(duì)預(yù)告登記的詳細(xì)內(nèi)容予以細(xì)化，這種立法方式既體現(xiàn)了法律的權(quán)威性、簡(jiǎn)潔性，又不失可操作性。

另外，一些地方性法規(guī)早在《物權(quán)法》預(yù)告登記制度頒布之前，就已經(jīng)對(duì)房屋預(yù)告登記制度作出了規(guī)定。例如《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第29條， 2002年《上海市房地產(chǎn)登記條例》，2005年《天津市房地產(chǎn)登記條例》和2007年《廣州市城鎮(zhèn)房屋登記管理辦法》等等。

通過(guò)基本法、行政法規(guī)和地方性法規(guī)這三個(gè)層面的法律對(duì)于預(yù)告登記制度的規(guī)范，說(shuō)明我國(guó)已經(jīng)從體制上建立了預(yù)告登記制度。

2.實(shí)際操作情況

(1)預(yù)告登記制度

目前，我國(guó)的南京、上海、天津、廣州等地區(qū)的地方立法對(duì)于預(yù)告登記制度作出明確的規(guī)定。對(duì)于其他地區(qū)來(lái)說(shuō)，目前購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)需進(jìn)行“發(fā)放產(chǎn)權(quán)證”和“保留產(chǎn)權(quán)檔案”這兩項(xiàng)內(nèi)容，其中的“保留產(chǎn)權(quán)檔案”一項(xiàng)即具有“登記”性質(zhì)，只不過(guò)舊登記辦法未建立“房屋登記簿”。新辦法實(shí)施后，行政部門就要建立“房屋登記簿”，將購(gòu)房者寫進(jìn)登記簿，并詳細(xì)記錄房產(chǎn)自然情況、位置、所有權(quán)人及權(quán)屬轉(zhuǎn)移等信息。

(2)預(yù)售登記制度

另外，作為房地產(chǎn)登記的一個(gè)部分，我國(guó)設(shè)立了商品房預(yù)售登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》第44條和《城市商品房預(yù)售管理辦法》10條都對(duì)預(yù)售登記作出規(guī)定。其目的是通過(guò)商品房預(yù)售合同的登記對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，從而保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。但是，我國(guó)預(yù)售登記備案制度，并未明確該預(yù)售登記的效力和對(duì)抗第三人的效力，沒(méi)有賦予購(gòu)房人申請(qǐng)登記的權(quán)利。因此，不能有效發(fā)揮預(yù)防“一房二賣”等房屋買賣糾紛的作用。

二、我國(guó)預(yù)售登記制度實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題及完善

1.預(yù)告登記制度的保護(hù)請(qǐng)求權(quán)范圍不明晰

根據(jù)《物權(quán)法》第20條以及《房屋登記辦法》第67條規(guī)定：當(dāng)事人預(yù)購(gòu)商品房、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押以及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押可以申請(qǐng)房屋預(yù)告登記，由此可以看出，我國(guó)預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍權(quán)限定在買賣和抵押房屋的協(xié)議，而對(duì)變更、消滅或贈(zèng)與及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)等是否能夠進(jìn)行預(yù)告登記沒(méi)有規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法定原則，沒(méi)有規(guī)定就不能適用預(yù)告登記制度。在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中，為了保全給予或取消土地上的某項(xiàng)權(quán)利，對(duì)土地抵押權(quán)的請(qǐng)求權(quán)或變更此種權(quán)利的內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)，或者是為了保全附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)時(shí)并沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記，同樣對(duì)債權(quán)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不利條件，筆者認(rèn)為這些權(quán)利也應(yīng)該在土地登記簿中進(jìn)行登記。因而我國(guó)物權(quán)法預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)不能僅限定在房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議， 應(yīng)根據(jù)物權(quán)交易安全的需要給予適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大。

2.預(yù)告登記制度的效力有待完善

預(yù)告登記的法律效力是預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題。由于預(yù)告登記的權(quán)利具有類似物權(quán)的排他效力。從各國(guó)法律的規(guī)定來(lái)看，這種排他效力主要包括權(quán)利保全、順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力，它們分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。我國(guó)《物權(quán)法》只規(guī)定了權(quán)利保全效力，而對(duì)順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力均未涉及。筆者建議采取相對(duì)無(wú)效的效力規(guī)范模式。預(yù)告登記后，登記義務(wù)人有權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)，但與預(yù)告登記保全的權(quán)利相抵觸的，不發(fā)生物權(quán)效力。而且，為發(fā)揮預(yù)告登記的功能，在經(jīng)法院確定的判決而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為強(qiáng)制執(zhí)行也不能排除預(yù)告登記的效力。另外，明確規(guī)定預(yù)告登記保全順位的效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。

3.預(yù)告登記制度的發(fā)生方式缺失

關(guān)于預(yù)告登記的產(chǎn)生原因及申請(qǐng)程序。我國(guó)物權(quán)法只規(guī)定當(dāng)事人可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，但如果約定不成，如何處理，在國(guó)外有相應(yīng)的假處分制度。假處分是法院為保全某項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而做出的有臨時(shí)效力的指令，我國(guó)訴訟法中沒(méi)有假處分制度，假處分類似于我國(guó)司法中的保全措施，可類推適用。筆者認(rèn)為可增加規(guī)定由請(qǐng)求權(quán)人向法院申請(qǐng)，經(jīng)由法院的保全裁定進(jìn)行預(yù)告登記。另外，將預(yù)告登記條款寫進(jìn)《房地產(chǎn)買賣合同示范文本》里，防止購(gòu)房者因?yàn)椴涣私忸A(yù)告登記，使得預(yù)告登記制度的實(shí)施受到影響，而如果將預(yù)告登記制度寫入房地產(chǎn)買賣合同示范文本中，提醒購(gòu)房者這項(xiàng)權(quán)利，將使預(yù)告登記制度的發(fā)揮應(yīng)有作用。

4.預(yù)告登記薄的公開(kāi)化

《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》中都將預(yù)告登記作為預(yù)售房屋的一項(xiàng)重要內(nèi)容，證明房屋所有權(quán)人，因此，對(duì)于預(yù)告登記薄應(yīng)當(dāng)公開(kāi)化，允許購(gòu)房者查詢，購(gòu)房者也要養(yǎng)成去登記機(jī)關(guān)查詢房屋登記狀況的習(xí)慣。但是據(jù)筆者了解，目前房屋權(quán)屬登記薄只允許房屋產(chǎn)權(quán)證上面的登記人進(jìn)行查詢，其他人員無(wú)權(quán)查詢，這給購(gòu)房者帶來(lái)很大的麻煩，不利于房地產(chǎn)交易的安全穩(wěn)定，因此按照《房屋登記辦法》的要求，登記機(jī)關(guān)要為查詢?nèi)颂峁┓奖?。另外，此次《房屋登記辦法》可謂采用前瞻立法方式，規(guī)定可以采用紙介質(zhì)，也可以采用電子介質(zhì)進(jìn)行登記，并且采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)有唯一、確定的紙介質(zhì)轉(zhuǎn)化形式，并應(yīng)當(dāng)定期異地備份。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心應(yīng)該建立所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)，使普通市民隨時(shí)隨地都可以了解房屋權(quán)屬信息，方便買賣。