工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)發(fā)展機(jī)理研究

劉麗榮　馮　兵　李少游　王興中

中圖分類號：F290 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：研究工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理具有重要理論價(jià)值，既是研究兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是城市規(guī)劃決策實(shí)踐中的重要決策依據(jù)。本文擬建立工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理概念模型，分析工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理的作用路徑，并基于工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理及集約節(jié)約使用工業(yè)用地的原則，探究合理規(guī)劃工業(yè)用地、推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路，從而推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化利用在城市規(guī)劃決策中的實(shí)施。

關(guān)鍵詞：城市經(jīng)濟(jì) 工業(yè)地產(chǎn) 互動(dòng)機(jī)理 城市規(guī)劃

本文涉及的工業(yè)地產(chǎn)主要指城鎮(zhèn)工業(yè)用房地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)一般是以城市地域范圍作為研究邊界，并且為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供適宜的載體，引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)在空間上的集聚和規(guī)模化，進(jìn)而形成經(jīng)濟(jì)增長級的空間，通過增長的擴(kuò)散影響城市體系的空間分布，在城市發(fā)展過程中起先導(dǎo)作用。城市的發(fā)展是伴隨著工業(yè)化進(jìn)程發(fā)生的人口、勞動(dòng)力、空間向城市集中過程和城市拓展延伸的過程。城市規(guī)劃在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演日益重要的角色。

研究意義及相關(guān)研究綜述

從城市規(guī)劃角度研究工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理是理論創(chuàng)新的需要。其一，抓住房地產(chǎn)市場中對影響城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響的工業(yè)地產(chǎn)要素，從新的視角研究城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展很重要卻仍為理論研究的盲點(diǎn)。其二，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、土地利用、城市規(guī)劃、計(jì)算機(jī)信息技術(shù)等多學(xué)科的交叉與融合，增強(qiáng)城市規(guī)劃領(lǐng)域決策的科學(xué)性，更是理論發(fā)展和創(chuàng)新的需要。

工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理研究是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段對工業(yè)地產(chǎn)合理規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)需求。我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、工業(yè)化及城市化進(jìn)程加速、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在嚴(yán)重不均衡的階段背景下，工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模、價(jià)格等也存在較大的區(qū)域差異，具有典型的區(qū)域性特征。而工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理研究的匱乏，導(dǎo)致政府部門在制定工業(yè)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，往往不能在定量分析的結(jié)果上進(jìn)行規(guī)劃決策，一旦決策失誤將對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成重大影響。

全面理解工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理的內(nèi)涵，能更科學(xué)、合理地確定工業(yè)地產(chǎn)的空間規(guī)劃。從城市規(guī)劃決策的角度出發(fā)，引入城市經(jīng)濟(jì)影響工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行研究，更容易抓住真正影響工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行的地域經(jīng)濟(jì)變量。如果能夠定量測算和預(yù)測某種政策施加于工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)體系的反應(yīng)強(qiáng)度、頻率，以及房地產(chǎn)市場中各專業(yè)市場之間的互動(dòng)關(guān)系，遵循工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)機(jī)理，進(jìn)行科學(xué)的城市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃決策，為政府選擇有效調(diào)控工業(yè)地產(chǎn)的用地規(guī)模及價(jià)格、工業(yè)園區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、發(fā)展城市地域空間，提供優(yōu)化決策支持。

研究理論與思路

（一）相關(guān)理論

有關(guān)城市經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場之間宏觀關(guān)系的理論基礎(chǔ)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長三部門模型（threesectormodel），該模型將區(qū)域經(jīng)濟(jì)分為三個(gè)市場：產(chǎn)出市場、勞動(dòng)力市場和房地產(chǎn)市場。其認(rèn)為，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)首先在于沒有貨幣，也不能通過貨幣供應(yīng)刺激自身的經(jīng)濟(jì)增長；其次是具有開放性，商品、勞動(dòng)力和投資流動(dòng)不存在任何障礙。因此該理論認(rèn)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的源泉，一是在于區(qū)域間輸出需求增加為該區(qū)域帶來更多的資源，而這種需求增加是由國家經(jīng)濟(jì)形勢、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)域企業(yè)的競爭力決定的；二是容易獲得生產(chǎn)要素而使區(qū)域產(chǎn)出快速增長，勞動(dòng)力和房地產(chǎn)是關(guān)鍵的生產(chǎn)要素，有效工資、氣候、舒適程度和公共設(shè)施決定了勞動(dòng)力供給。能獲得可負(fù)擔(dān)得起的居住和工商業(yè)用房，是區(qū)域產(chǎn)出增長所必需的條件。

（二）基本框架

基于三部門模型，研究工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，建立工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理的基本邏輯框架。簡單地用圖1來表示。

（三）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及政策的影響因素分析

其一是對該城市所創(chuàng)造的產(chǎn)品和服務(wù)的需求（既包括外部需求也包括內(nèi)部需求），主要在產(chǎn)出市場通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展得以實(shí)現(xiàn)，對我國目前所處的工業(yè)化中期階段而言，工業(yè)發(fā)展為主旋律，通過土地、稅收、投資、產(chǎn)業(yè)政策等杠桿促進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程。其二是該城市生產(chǎn)要素的供給，主要在勞動(dòng)力市場和房地產(chǎn)市場進(jìn)行，勞動(dòng)力市場的就業(yè)率、收入水平取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)又對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，并影響房地產(chǎn)（包括工業(yè)地產(chǎn)）的規(guī)模和價(jià)格等，而其中工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和價(jià)格又直接成為城市競爭力的重要影響因素，并作為企業(yè)（工業(yè)發(fā)展的基本單元）的固定資產(chǎn)直接參與生產(chǎn)經(jīng)營過程。工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模和價(jià)格以及工業(yè)發(fā)展質(zhì)量構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)動(dòng)力。

（四）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵路徑分析

通過產(chǎn)出市場、勞動(dòng)力市場、房地產(chǎn)市場三個(gè)市場的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)基本面。其中房地產(chǎn)的良性發(fā)展是區(qū)域產(chǎn)出增長所必需的條件，為城市提供可負(fù)擔(dān)得起的居住和工商業(yè)用房。

把房地產(chǎn)市場中的對工業(yè)發(fā)展產(chǎn)生直接影響的工業(yè)地產(chǎn)抽象出作為主要研究對象，其規(guī)模、價(jià)值既受到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的影響，同時(shí)又作為城市生產(chǎn)要素供給的重要內(nèi)容，成為影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。如果把城市?jīng)濟(jì)看作一個(gè)整體項(xiàng)目，工業(yè)地產(chǎn)可視作重要的成本影響因子，同時(shí)，由于工業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中往往是作為招商引資、改善投資環(huán)境的重要調(diào)節(jié)手段，其價(jià)值不僅通過土地價(jià)格的形式體現(xiàn)，還通過工業(yè)用地的產(chǎn)出強(qiáng)度、投資強(qiáng)度、稅收強(qiáng)度等指標(biāo)衡量其隱性價(jià)格，其開發(fā)規(guī)模和開發(fā)方式通過影響投資和財(cái)政政策對城市經(jīng)濟(jì)的另一重要因素（區(qū)域間輸出需求增加）產(chǎn)生影響。

工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)機(jī)理

（一）工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理的邏輯框架

工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)發(fā)展的空間載體。城市建設(shè)和城市化則是城市經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的空間表現(xiàn)形式，而且工業(yè)地產(chǎn)在空間上又成為城市建設(shè)和城市化的重要組成部分。他們之間也具有一定的客觀規(guī)律和內(nèi)在要求，在尊重工業(yè)地產(chǎn)空間布局促進(jìn)工業(yè)發(fā)展客觀規(guī)律的同時(shí)，要尊重城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)及城市化的規(guī)律。工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理必須建立在遵循兩者之間的雙向作用基礎(chǔ)上。

（二）工業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路徑

工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的路徑與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理分析。工業(yè)地產(chǎn)通過工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)工業(yè)化水平的不斷提高的同時(shí)推動(dòng)城市化進(jìn)程，形成城市規(guī)模的擴(kuò)張，但發(fā)展到一定階段后，又會以產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散的驅(qū)動(dòng)方式，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)在一個(gè)大城市周圍形成若干個(gè)小城鎮(zhèn)；工業(yè)地產(chǎn)通過空間布局的優(yōu)化，通過退二進(jìn)三、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、發(fā)展飛地工業(yè)等方式，支持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的遞次演進(jìn)；同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)通過引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，提高工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)出強(qiáng)度、投資強(qiáng)度，支撐工業(yè)的規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展，是提高工業(yè)化質(zhì)量的必然選擇；另外，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展拓展就業(yè)空間，有利于吸引大量勞動(dòng)力參與工業(yè)化和城市化過程，增進(jìn)民眾財(cái)富的積累。

工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值變化與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理分析。工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格對城市經(jīng)濟(jì)基本面的作用渠道歸結(jié)為消費(fèi)和投資兩方面。在圖2的路徑中，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的變化對城市競爭力、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生直接影響，從而影響三者的投資決策，進(jìn)而影響城市的發(fā)展。其一，對城市競爭力而言，具有雙重效應(yīng)，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上升，往往伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，會帶來較大的財(cái)富效應(yīng)，刺激人們消費(fèi)的增長，進(jìn)而促進(jìn)總需求的上升，但房地產(chǎn)價(jià)格的上升也會使得包括住房在內(nèi)的生活成本的上升，引起其他消費(fèi)的減少。其二，對企業(yè)的影響也存在類似的矛盾，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上升會引起企業(yè)生產(chǎn)成本的上升，并伴隨工人生活成本的上升必然會導(dǎo)致更高的工資支出，直接導(dǎo)致企業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會和消費(fèi)的減少。其三，對金融機(jī)構(gòu)的影響，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上升會促進(jìn)企業(yè)抵押物價(jià)值的上升，放大企業(yè)的融資能力，從而促進(jìn)企業(yè)投資的增長。物業(yè)價(jià)格的下降會導(dǎo)致銀行面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)增大，促使其縮減信貸，引起投資的變化?？梢?，一定限度內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上升會促進(jìn)總需求和總投資的上升，從而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的增長，但如果上升超過了一定的限度，則會引起社會總成本的上升，對需求和投資的負(fù)面影響會大于其積極影響，則會引起經(jīng)濟(jì)的衰退。

（三）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對工業(yè)地產(chǎn)的作用

城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)市場擴(kuò)張、企業(yè)和人口的集聚，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉力和對工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)?；枨?，在空間上表現(xiàn)為對工業(yè)用地的大規(guī)模需求，受產(chǎn)業(yè)集聚的推動(dòng)，并通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)或其他方式逐漸建立密切聯(lián)系，并形成合理的勞動(dòng)地域分工體系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。城市經(jīng)濟(jì)快速增長伴隨著低利率和收入的穩(wěn)步增長，人們對未來有良好的預(yù)期，房地產(chǎn)市場（包括工業(yè)地產(chǎn)）市場會出現(xiàn)供銷兩旺、價(jià)格穩(wěn)步上升的現(xiàn)象，工業(yè)地產(chǎn)與城市住宅市場及其它相關(guān)行業(yè)有著較為顯著的相關(guān)性，這些因素對工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模、價(jià)格產(chǎn)生影響。不同區(qū)域的城市對工業(yè)地產(chǎn)的需求反映便會有所不同，任何一個(gè)區(qū)域的工業(yè)地產(chǎn)的供給和需求都保持相對獨(dú)立性，區(qū)位因素、投資環(huán)境因素在工業(yè)地產(chǎn)價(jià)值中起決定性作用。

結(jié)論

把握工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。借助計(jì)算機(jī)及信息技術(shù)，構(gòu)建基于工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)機(jī)理的規(guī)劃支持系統(tǒng)，在城市規(guī)劃中，充分考慮工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)的雙向作用科學(xué)決策，優(yōu)化工業(yè)布局規(guī)劃。以工業(yè)地產(chǎn)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，壯大城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化投資環(huán)境，避免重復(fù)建設(shè)，使工業(yè)地產(chǎn)的集約節(jié)約利用與城市規(guī)模的理性增長相輔相成。通過工業(yè)地產(chǎn)的合理利用，促進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程，提高城市競爭力，加快城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)化、城市經(jīng)濟(jì)的優(yōu)化協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。

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