淺析我國住改非房屋拆遷過程中的焦點(diǎn)問題

王 卉

摘要城市房屋拆遷制度是我國特有的一項(xiàng)法律制度,但在拆遷過程中亦出現(xiàn)一些問題被拆遷人需尋求救濟(jì),如政府拆遷裁決程序違法,裁決內(nèi)容不具體,拆遷補(bǔ)償范圍過于狹窄、補(bǔ)償價(jià)格評估方法存在缺陷,拆遷人及評估機(jī)構(gòu)拆遷公司資質(zhì)虛報(bào),估價(jià)活動(dòng)缺乏獨(dú)立性等問題,本文將針對拆遷過程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾個(gè)焦點(diǎn)問題進(jìn)行透析解讀。

關(guān)鍵詞住改非違章認(rèn)定評估時(shí)點(diǎn)

中圖分類號:F292文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)06-285-01

隨著城市改造的進(jìn)程加速,房屋拆遷的數(shù)量上漲,地方的拆遷政策各異,而在此過程中相當(dāng)多的問題亦顯露出來。國務(wù)院在2001年頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例,后地方各省市都相繼出臺了拆遷的具體實(shí)施辦法和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),地域差別很大,最高院也出臺了一些司法解釋,對指導(dǎo)拆遷具體工作也有很重要的作用。農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償又有別于城市房屋拆遷,且國家層面上也無統(tǒng)一的確切規(guī)定,多以地方規(guī)定為主。一些地方政府為了所謂的政績,甚至為開發(fā)商一路綠燈,降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),最大限度的賺取利潤,干預(yù)地方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)壓低被拆遷房屋的評估價(jià)值,在行政裁決中,依估價(jià)報(bào)告確定的價(jià)值進(jìn)行“等價(jià)補(bǔ)償”,在以下這個(gè)典型案例里集中體現(xiàn)了此類拆遷的幾個(gè)關(guān)注焦點(diǎn),在法律實(shí)務(wù)中值得借鑒。

此案件為A訴B市建設(shè)局城市房屋拆遷行政裁決案,該房屋自1987年至今一直由A與其父親領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照合法經(jīng)營,是連續(xù)經(jīng)營了約20余年之久的經(jīng)營用房。2008年開始拆遷時(shí),拆遷人房產(chǎn)開公司未按法律法規(guī)進(jìn)行評估和安置,就本案事實(shí)與法律適用的爭論焦點(diǎn)提出如下見解:

一、拆遷人適格

(一)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)

拆遷人(房產(chǎn)公司)于2003年成立,2004年建設(shè)局頒布對拆遷人的房屋拆遷行政許可,許可拆遷人自此可對開發(fā)地塊開始拆遷,但是拆遷人直至2008年才辦理暫定資質(zhì)證書,才可按照叁級標(biāo)準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,故2004年拆遷人不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),不可從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

(二)房屋累計(jì)竣工建筑面積不滿足

拆遷人所開發(fā)的項(xiàng)目至目前為止僅有在原開發(fā)地塊位置上的“某園”,“某園”項(xiàng)目坐落于市中心區(qū),總用地面積約2萬㎡,總建筑面積3萬多㎡,僅有小部分竣工,總開發(fā)面積尚未滿足5萬平方米,不可能具備三級資質(zhì)。拆遷人在2004年不具備主體資格對開發(fā)地塊開始拆遷,建設(shè)局不應(yīng)當(dāng)頒發(fā)房屋拆遷許可證給拆遷人,拆遷時(shí)點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)從拆遷人具備主體資格以后開始計(jì)算。

二、評估人適格

C評估公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、C評估公司的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)資格證書表明,此評估公司于2001年開始經(jīng)營房地產(chǎn)價(jià)格評估等服務(wù)。按照國家建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第九條第二款第二項(xiàng)“各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的條件如下:二級資質(zhì):需取得三級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上?！?004年開始拆遷,評估公司在2001年才注冊成立,在2000年亦尚未成立,更不可能已具備三級資質(zhì),故評估公司不可能具有貳級評估資質(zhì)。

C評估公司是在2006年取得貳級資質(zhì)的,并不是建設(shè)局和拆遷人聯(lián)合發(fā)布的拆遷評估機(jī)構(gòu)公告中宣稱的2004年。建設(shè)局及拆遷人在評估公司的選擇上程序違法,故該公司不能夠作為開發(fā)地塊的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)。

三、評估程序需合法

拆遷人張貼的關(guān)于選擇房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的公告,只推薦了一家評估機(jī)構(gòu), 排除了采用被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽的權(quán)利,剝奪了被拆遷人的應(yīng)有權(quán)利。根據(jù)規(guī)定,一般情況下拆遷人不采用抽簽的方法來確定評估機(jī)構(gòu),而是拆遷人單方先確定唯一的候選評估機(jī)構(gòu),此做法顯然是違反法定程序,侵犯了被拆遷人的選擇權(quán)利。

四、異議程序合法

在審理中,A根據(jù)有關(guān)政策,提出面積要求按實(shí)際面積,性質(zhì)按90年以前就經(jīng)營的房產(chǎn)評估。建設(shè)局未委托專家評估委員會鑒定,而是由拆遷人委托原評估機(jī)構(gòu)評估,以此作為裁決依據(jù),程序不合法。很多地方都存在操作程序不規(guī)范的情況,規(guī)范的操作雖然繁瑣,但是可以避免此類風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生,無論對哪一方都能夠起到保護(hù)作用,所以還是強(qiáng)調(diào)規(guī)范操作。

五、需通過當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃部門認(rèn)定房屋是否違建

建設(shè)局認(rèn)定房屋面積以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn),未按實(shí)際面積測量計(jì)算,把實(shí)際超出面積排除在外,不予補(bǔ)償。這是不合法的,侵犯了A的合法權(quán)益,違反公平原則。因此建設(shè)局需通過當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃部門對A超面積部分進(jìn)行是否違章的認(rèn)定,才能作違章建筑處理。違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍,判斷某一建筑是否屬于違章建筑,必須由房屋所在地規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有認(rèn)定權(quán)利。評估機(jī)構(gòu)

也無權(quán)自己來認(rèn)定是否是違章建筑。建設(shè)局沒有執(zhí)行這一程序,顯然是不合法的,屬于程序違法。

六、在確定房屋面積上行政裁決程序違法

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條第二款規(guī)定:“對被拆遷房屋的面積,不能協(xié)商一致的,可以向依照《房屋測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定,沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的,可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。”但建設(shè)局未進(jìn)行房屋面積鑒定就進(jìn)行裁決,其程序違法。

七、房屋評估時(shí)點(diǎn)

拆遷許可證期限規(guī)定為一年,超過期限必需重新領(lǐng)取拆遷許可證。原來的許可證就自然失效,拆遷重新實(shí)施。房屋拆遷評估應(yīng)在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)實(shí)施。根據(jù)《城市房屋估價(jià)指導(dǎo)意見》第十一條第二款的規(guī)定:“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷評估證頒發(fā)之日,拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的,以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。”拆遷人在申請房屋拆遷許可證時(shí),必須向拆遷管理部門提供建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件,建設(shè)用地規(guī)劃許可證,國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件,拆遷計(jì)劃和拆遷方案及辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明等資料。拆遷管理部門對申請的資料進(jìn)行認(rèn)真的審查,嚴(yán)格把關(guān)。