不動(dòng)產(chǎn)登記制度探究

王 茜

摘要不動(dòng)產(chǎn)是人類生存的基礎(chǔ)與前提,都具有重大意義,不動(dòng)產(chǎn)登記制度也就隨之被賦予了重大意義:從登記本身的性質(zhì)來看:①首先,作為一種公示方式,其所耗費(fèi)的公布成本比起當(dāng)事人個(gè)別調(diào)查所耗費(fèi)的收集成本要小得多,從而具有降低交易成本的功能;其次,不動(dòng)產(chǎn)登記制度既是依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅的依據(jù),又是政府利用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控市場(chǎng)的手段,因此登記承載著公法目標(biāo)。從登記的效力看:登記具有公信力,這種公信力具有降低信息成本和保護(hù)合理信賴的功能。

關(guān)鍵詞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

中圖分類號(hào):D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)06-062-01

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

(一)登記的含義

登記,也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國(guó)家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國(guó)家設(shè)計(jì)的專門簿冊(cè)上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上,不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

(二)不動(dòng)產(chǎn)的含義

“不動(dòng)產(chǎn),是指性質(zhì)上不能移動(dòng)其位置,或非經(jīng)破壞、變更則不能移動(dòng)其位置的物?！?/p>

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度立法例

在當(dāng)今世界各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,源于三種基本的登記制度,即“契約登記制度”,又稱“法國(guó)登記制度”;“權(quán)利登記制度”,又稱“德國(guó)登記制度”;“托倫斯登記制度”;又稱“澳大利亞登記制度”。

各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國(guó)的民事基本法律為基礎(chǔ),并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法,不僅設(shè)計(jì)合理、體系完整,而且保留著本國(guó)的立法傳統(tǒng),體現(xiàn)出民族特色。其次,各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記往往實(shí)行房地合一的登記體制。雖然各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是以土地為主,但西方國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記法理認(rèn)為建筑物與其附著的土地是緊密聯(lián)系在一起的,②因此,這些國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記,基本上名為土地登記,實(shí)際是土地及地上附著建筑物的一并登記。

三、對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的反思

在我國(guó),由于不動(dòng)產(chǎn)登記立法不健全,不動(dòng)產(chǎn)登記制度還存在著諸多問題,因此,有必要在全面考查各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上,結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和特點(diǎn),促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

(一)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀

《物權(quán)法》出臺(tái)前,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度,未能在我國(guó)以法律形式進(jìn)行充分有效的系統(tǒng)確立,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于一些單項(xiàng)民事法律法規(guī)和最高院的司法解釋,其規(guī)則不盡相同,非常散亂,并且相互沖突,不合法理的規(guī)定很多,根本談不上屬于民法物權(quán)法上的統(tǒng)一、規(guī)范的登記制度?！段餀?quán)法》出臺(tái)后,完善和發(fā)展了登記制度,使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理工作真正做到制度健全,有法可依?！段餀?quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)定,對(duì)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)秩序,充分實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律價(jià)值和社會(huì)公平、公正,都有著十分重要的意義。

(二)完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的措施

針對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀,提出幾點(diǎn)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善措施:

1.建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)。即中國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法,以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)統(tǒng)一我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

2.建設(shè)適合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是登記效力、程序和權(quán)屬證書統(tǒng)一的基礎(chǔ)。我認(rèn)為在我國(guó)由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作是適當(dāng)?shù)?。行政?quán)利具有高效運(yùn)轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征,目前存在多頭登記及效率問題,完全可以通過登記機(jī)構(gòu)整合、專業(yè)人員配置和提高服務(wù)效能的工作得到解決。

3.完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的審查制度。登記審查制度是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的核心內(nèi)容之一。采用不同的審查方式,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力、登記效率和登記責(zé)任的承擔(dān)等具有重要的影響?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十二條對(duì)登記機(jī)關(guān)審查職責(zé)作了列舉性規(guī)定,由于該規(guī)定并沒有明確登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的是實(shí)質(zhì)審查責(zé)任,還是形式審查責(zé)任,因此,國(guó)內(nèi)有些學(xué)者認(rèn)為“我國(guó)采取了以形式審查為主,適當(dāng)實(shí)質(zhì)審查的模式?！庇械膭t認(rèn)為該規(guī)定實(shí)際賦予登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查職權(quán),“采用的應(yīng)當(dāng)是實(shí)質(zhì)審查模式”。

為提高不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力,我贊同我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度,為提高登記效率,筆者建議在我國(guó)未來制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》時(shí),借鑒德國(guó)、瑞士、法國(guó)的經(jīng)驗(yàn)規(guī)定,應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)公證的或律師認(rèn)證的有關(guān)引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律行為或有關(guān)程序行為的文書。不經(jīng)公證或認(rèn)證的行為,登記機(jī)構(gòu)不予受理。

4.建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的賠償基金和執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度。根據(jù)《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定,不論是當(dāng)事人的過錯(cuò),還是登記官員的過錯(cuò),只要發(fā)生登記錯(cuò)誤并給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,登記機(jī)構(gòu)賠償后可以向造成登記錯(cuò)誤人追償。登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是替代責(zé)任,該立法的目的是對(duì)受害人提供更加充分的保護(hù)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的登記性質(zhì),通說認(rèn)為是一種行政行為,由此,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)生錯(cuò)誤登記造成他人損害時(shí),依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任,而非承擔(dān)替代賠償責(zé)任。

5.應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記程序。登記程序既是登記機(jī)關(guān)的工作程序,又是對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的步驟要求,對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)有至關(guān)重要的作用。

6.制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。權(quán)屬證書即是登記機(jī)關(guān)核發(fā)的記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的文書、證件。當(dāng)前,我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一,存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一,不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾,而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí),且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的,多樣化的權(quán)屬證書對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害,從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一,建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

四、結(jié)語

本文在充分理解不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記含義的基礎(chǔ)上,通過對(duì)各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的考察,取他國(guó)制度之精華,對(duì)我國(guó)未來不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展提出了幾點(diǎn)淺見。總之,不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時(shí)曾經(jīng)指出:“不論物權(quán)法如何完善,如果沒有一個(gè)好的登記制度,那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果,不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！?/p>

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度,對(duì)于正確理解物權(quán)變動(dòng)法理,準(zhǔn)確適用法律,保障交易安全,維護(hù)交易秩序,都具有重要意義。尤其是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的今天,我們更應(yīng)該加快不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法進(jìn)程,以保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事業(yè)健康發(fā)展。