淺析我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記的申請(qǐng)程序

孟 婷

摘要我國(guó)《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記”,可見(jiàn)申請(qǐng)程序是異議登記的啟動(dòng)程序,對(duì)異議登記這一制度在實(shí)際中的運(yùn)用起著舉足輕重的作用。但由于異議登記這一制度本身的新穎性,有關(guān)異議登記申請(qǐng)程序的研究在我國(guó)民法學(xué)界還未引起應(yīng)有的關(guān)注,諸如異議登記申請(qǐng)人、申請(qǐng)方式、申請(qǐng)材料、申請(qǐng)的效力等內(nèi)容尚無(wú)定論。本文擬對(duì)此進(jìn)行初步的探討。

關(guān)鍵詞申請(qǐng)程序異議登記申請(qǐng)權(quán)利害關(guān)系人申請(qǐng)的效力

中圖分類號(hào):D923.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)06-045-02

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人受制于意思表示的約束力,為了誠(chéng)信履行合同義務(wù)和實(shí)現(xiàn)合同目的,他們具有啟動(dòng)物權(quán)程序的動(dòng)力和壓力,由這類民事主體引起的啟動(dòng)機(jī)制被稱為申請(qǐng)。申請(qǐng)機(jī)制適用于純粹的私人交易領(lǐng)域,如民事主體依據(jù)自我意志進(jìn)行的物權(quán)變動(dòng)、在登記錯(cuò)誤時(shí)通過(guò)更正登記等措施進(jìn)行補(bǔ)救等。①而異議登記正是登記錯(cuò)誤時(shí)的一種救濟(jì)手段,是更正登記的前置程序,故其應(yīng)該采用當(dāng)事人申請(qǐng)的啟動(dòng)機(jī)制,符合民法“私法自治”的一般理念。下面將對(duì)這一啟動(dòng)機(jī)制進(jìn)行一定的探討。

一、異議登記申請(qǐng)權(quán)

申請(qǐng)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得以受到法律承認(rèn)和保護(hù)的必要途徑,它要反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的運(yùn)動(dòng)趨向。因此,只有與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)有關(guān)聯(lián)的當(dāng)事人才有資格提出申請(qǐng),其提出的申請(qǐng)才具有法律意義,故申請(qǐng)?jiān)诒举|(zhì)是一種權(quán)利。而且,這種權(quán)利引發(fā)了登記機(jī)關(guān)的審查、登記等程序行為,具有程序法上的意義。因此,異議登記申請(qǐng)權(quán)“是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)交易的當(dāng)事人請(qǐng)求登記官準(zhǔn)予在登記簿冊(cè)上記載物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)的權(quán)利,屬于程序法上的權(quán)利”。②

該權(quán)利有以下特征:其一,異議登記申請(qǐng)權(quán)是程序性權(quán)利,是依據(jù)登記法產(chǎn)生的引致登記程序運(yùn)行的權(quán)利。③其二,異議登記申請(qǐng)權(quán)的指向?qū)ο笫堑怯洐C(jī)關(guān),登記機(jī)關(guān)因此而享有介入當(dāng)事人實(shí)體法律關(guān)系的權(quán)利,并負(fù)擔(dān)審查、處理和決定等程序義務(wù)。因此,異議登記申請(qǐng)權(quán)是超越當(dāng)事人而指向登記機(jī)關(guān)的權(quán)利。其三,異議登記申請(qǐng)權(quán)的主體必須是與登記簿記載的權(quán)利有直接利害關(guān)系之人。其四,異議登記申請(qǐng)權(quán)是否運(yùn)行以及在何時(shí)運(yùn)行,完全由當(dāng)事人自己掌握,雖然法律一般規(guī)定登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)在特定期限內(nèi)作出,但是該期限既不是訴訟時(shí)效期間,也不是除斥期間,即使申請(qǐng)逾期也不會(huì)發(fā)生權(quán)利消滅的效果,這充分體現(xiàn)了程序參與價(jià)值。其五,異議登記申請(qǐng)權(quán)的運(yùn)行會(huì)出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)辦理登記與不辦理登記兩種結(jié)果。

二、申請(qǐng)人

我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定的異議登記申請(qǐng)人為“利害關(guān)系人”,但是沒(méi)有進(jìn)一步闡述具體包括哪些人。與更正登記相比,顯然其排除了登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)異議登記的可能性。對(duì)于這一點(diǎn),存在較大爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,異議登記的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)限于利害關(guān)系人。異議登記的目的在于保護(hù)真正權(quán)利人的利益,如果其已經(jīng)是登記簿上記載的權(quán)利人,其房屋權(quán)利已經(jīng)受到了登記公信力的保護(hù)。而異議登記的效力在于打破登記簿的公信力,因此,登記簿記載的權(quán)利人不會(huì)也沒(méi)有必要申請(qǐng)異議登記來(lái)否認(rèn)自己的權(quán)利。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,權(quán)利人固然不會(huì)也不應(yīng)就權(quán)利歸屬表示異議,但在權(quán)利內(nèi)容記載錯(cuò)誤且無(wú)法更正的情況下,也不妨申請(qǐng)異議登記。

筆者認(rèn)為,對(duì)《物權(quán)法》第19條第2款所稱的利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)做廣義理解,這里的“利害關(guān)系人”既包括不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)權(quán)利人,也包括與不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)有一定利害關(guān)系的權(quán)利人。具體可以分為以下幾種:第一,所有權(quán)人。登記出現(xiàn)錯(cuò)誤,將他人登記為所有權(quán)人,或者所有權(quán)被錯(cuò)誤負(fù)擔(dān)了限制物權(quán)、處分限制的,所有權(quán)人有權(quán)提出異議申請(qǐng)(這里就包括了登記簿記載的權(quán)利人)。第二,限制物權(quán)人。當(dāng)以下情形出現(xiàn)時(shí),真實(shí)的限制物權(quán)人即為異議申請(qǐng)人:限制物權(quán)未被登記、權(quán)利內(nèi)容或者主體未被正確登記、不存在的處分限制或者權(quán)利負(fù)擔(dān)被登記、權(quán)利順位被錯(cuò)誤登記等。第三,基于處分限制而得到保護(hù)者。處分限制未被登記或者未被正確登記的,通過(guò)該處分限制而獲得保護(hù)者即是異議申請(qǐng)權(quán)主體。第四,共有人。在共有權(quán)利被錯(cuò)誤登記為獨(dú)有權(quán)利、共有份額登記錯(cuò)誤、共有人被錯(cuò)誤記載時(shí),共有人是異議申請(qǐng)人。第五,破產(chǎn)管理人。在破產(chǎn)發(fā)生時(shí),債務(wù)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán),破產(chǎn)管理人享有照料債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)限,其中當(dāng)然包括行使本屬于債務(wù)人的異議申請(qǐng)權(quán)。第六,保證人。保證人代主債務(wù)人消償債務(wù)后,債權(quán)人對(duì)主債務(wù)人享有債權(quán)即移轉(zhuǎn)給保證人享有,擔(dān)保該債權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保物權(quán)也隨之歸屬于該保證人,在擔(dān)保物權(quán)登記錯(cuò)誤時(shí),保證人有權(quán)提出異議。④第七,依照法律規(guī)定可以提出異議登記的其他人。

三、申請(qǐng)的方式

不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)方式主要有五種,分別是:共同申請(qǐng),即登記權(quán)利人和登記義務(wù)人共同向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記;單方申請(qǐng),即由登記權(quán)利人或者登記義務(wù)人一方向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記;代理申請(qǐng),即申請(qǐng)人的法定代理人或者申請(qǐng)人委托代理人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記;代位申請(qǐng),即登記權(quán)利人怠于申請(qǐng)登記,與其有利害關(guān)系之人為了保全自己的利益或者同時(shí)照料登記權(quán)利人的利益,以自己的名義代位登記權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記;通信申請(qǐng),即申請(qǐng)人未能親自到場(chǎng),而以書函向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記的方式。⑤

基于異議登記這一制度的特殊性,異議登記申請(qǐng)方式主要包括以下兩種:

其一,單方申請(qǐng)。我國(guó)《物權(quán)法》等有關(guān)異議登記的法律法規(guī)都規(guī)定了異議登記由“利害關(guān)系人”單方申請(qǐng)。因?yàn)楫愖h登記是申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議,是對(duì)登記名義人權(quán)利的限制,所以在實(shí)踐中不太可能出現(xiàn)登記權(quán)利人和登記義務(wù)人共同申請(qǐng)的情形。單方申請(qǐng)是異議登記申請(qǐng)的主要方式。其二,代理申請(qǐng)。雖然我國(guó)現(xiàn)有法律沒(méi)有規(guī)定異議登記的代理申請(qǐng),但是基于代理的一般原理,在申請(qǐng)人為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人時(shí),不動(dòng)產(chǎn)異議登記的申請(qǐng)就必須由法定代理人來(lái)進(jìn)行。另外,申請(qǐng)人也可以委托代理人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)異議登記。

四、申請(qǐng)材料

由于申請(qǐng)涉及到當(dāng)事人的利益歸屬和變化,也決定了登記機(jī)關(guān)審查和登記的范圍,為了促使當(dāng)事人謹(jǐn)慎從事,也為了防止登記機(jī)關(guān)濫用職權(quán)私自改變民事主體的權(quán)利狀態(tài),當(dāng)事人必須通過(guò)書面形式提出申請(qǐng),以此來(lái)印證登記結(jié)果。利害關(guān)系人在申請(qǐng)異議登記時(shí),應(yīng)提交申請(qǐng)書和其他證明文件?！斗课莸怯涋k法》第76條規(guī)定“利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記”。

關(guān)于申請(qǐng)書,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)表明申請(qǐng)人身份、登記名義人身份、登記類型、異議標(biāo)的、異議內(nèi)容、異議依據(jù)、提供擔(dān)保的情況等內(nèi)容。如果是代理申請(qǐng)的,代理人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交身份證明等代理證明文書,在當(dāng)事人委托代理的情況下,委托代理人還應(yīng)當(dāng)出具委托授權(quán)書。為了方便當(dāng)事人提出申請(qǐng)和規(guī)范當(dāng)事人的申請(qǐng)行為,申請(qǐng)書宜由登記機(jī)關(guān)提供標(biāo)準(zhǔn)樣式,明晰當(dāng)事人應(yīng)該填寫的事項(xiàng)和提供的證據(jù),由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備,這種做法無(wú)疑具有便利性。

關(guān)于其他證明文件,主要包括申請(qǐng)人(代理人)的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等。不然,毫無(wú)依據(jù)地主張異議登記恐怕會(huì)導(dǎo)致權(quán)利的濫用。不過(guò),在提出異議登記申請(qǐng)時(shí),對(duì)房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件,應(yīng)當(dāng)從寬把握,申請(qǐng)人并不需要向登記機(jī)關(guān)證明自己已經(jīng)受到了現(xiàn)實(shí)的損害。其一,異議登記本身就是在無(wú)法及時(shí)完成更正登記或者確權(quán)判決的情況下所采取的一種臨時(shí)性救濟(jì)措施。如果申請(qǐng)人能夠獲得比較充分、完備的證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù),那么就可以直接通過(guò)更正登記來(lái)一勞永逸地解決問(wèn)題,而無(wú)需申請(qǐng)異議登記。其二,由于公示公信原則的適用,一旦登記中出現(xiàn)錯(cuò)誤,真正權(quán)利人隨時(shí)都可能因?yàn)樯埔獾谌说某霈F(xiàn)而使自己的利益陷入無(wú)法獲得保護(hù)的危險(xiǎn)境地。公示公信原則本身就意味著對(duì)真正權(quán)利人的危險(xiǎn)是客觀存在的,恰如《德國(guó)民法典》第899條所規(guī)定:對(duì)假處分登記的許可,不必查明異議抗辯所涉及的權(quán)利已經(jīng)受損害的事實(shí)?！雹抟虼?只要申請(qǐng)人提供了一定的證據(jù),能夠初步證明登記簿存在錯(cuò)誤(或者提供了相應(yīng)的擔(dān)保),登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以受理并載入登記簿。

五、申請(qǐng)的效力

申請(qǐng)是一種程序行為,受這種性質(zhì)制約,其正常運(yùn)行的后果,主要產(chǎn)生程序法意義的效力。具體包括以下方面:

(一)啟動(dòng)異議登記程序

申請(qǐng)作為異議登記的啟動(dòng)機(jī)制,意味著申請(qǐng)人的意思是登記機(jī)關(guān)從事登記行為的動(dòng)因,沒(méi)有申請(qǐng),就沒(méi)有登記機(jī)關(guān)的登記行為。因此,當(dāng)事人申請(qǐng)和登記機(jī)關(guān)的登記行為在邏輯上具有因果關(guān)系,在時(shí)間上具有先后關(guān)系。⑦

(二)決定登記機(jī)關(guān)的登記范圍

基于私法自治原則,登記機(jī)關(guān)的登記行為應(yīng)該符合申請(qǐng)的目的,無(wú)視申請(qǐng)、脫離申請(qǐng)、或者超越申請(qǐng)的登記行為都是不適當(dāng)?shù)?。這意味著登記機(jī)關(guān)的工作權(quán)限范圍受制于申請(qǐng)。一方面,登記機(jī)關(guān)必須且僅對(duì)當(dāng)事人提起異議申請(qǐng)的范圍進(jìn)行審查,之后做出登記或不予登記的決定。另一方面,登記機(jī)關(guān)在解釋申請(qǐng)時(shí),必須尊重申請(qǐng)書的原意,不能隨意解釋或歪曲。

(三)對(duì)登記機(jī)關(guān)產(chǎn)生強(qiáng)制執(zhí)行力

異議登記申請(qǐng)人的行為單獨(dú)不能對(duì)登記機(jī)關(guān)產(chǎn)生直接強(qiáng)制力,但該行為可以啟動(dòng)并借助有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)的監(jiān)督權(quán)力而形成對(duì)登記機(jī)關(guān)的強(qiáng)制力。如果登記機(jī)關(guān)在登記申請(qǐng)生效后不作為,則登記申請(qǐng)人可以借助司法機(jī)關(guān)的司法審查權(quán)強(qiáng)制登記機(jī)關(guān)按照其申請(qǐng)的內(nèi)容積極行為。⑧